“合肥楼市下行,滨湖、蜀山、北城业主们坐不住了,集体抗议:房价要崩,纷纷呼吁政府要救市!”


合肥调控已进入第四个月,当地滨湖区、蜀山区及北城业主于2016年12月底在政务直通车网站反映房价即将崩盘,业主们要求政府救市的文章在网络流传。

先来看看投诉内容:

1、业主投诉蜀山区房价暴跌16%,下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式,房价已经崩盘,政府却拿新房价格说保持稳定,我们业主表示极其愤怒,百姓资产大幅缩水。

2、网友投诉北城房价要崩盘,降价20万仍卖不掉。进入12月,北城楼市进入寒冬,看二手房的客户极少,投资客绝迹,很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子,现在102万都卖不出去。

3、网友投诉滨湖二手房崩盘。滨湖区一直是投资客的集中区,但是楼市限购后,二手房价格开始下跌,这慌了不少业主。该业主表示:滨湖二手房从11月开始就一直跌,进入12月跌幅更加扩大,某些楼盘的二手房每平降价4000元都无人问津,我们知道滨湖炒房客多,但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多,面对二手房价一路狂跌,若明年政策还不放松,我家房子价值岂不腰斩?大家都不买房了,出租房源哪里找?房屋租金肯定会大幅上涨。

从10月2日限购后,合肥二手房市场已经发生翻天覆地的变化,二手房到底跌到什么样子?限购后,市区不论新房或者是二手房都处于一个观望期,而二手房更为惨淡,降价出售案例比比皆是!

案例一:滨湖某小区降价30万也要卖

滨湖区新房的高价、稀缺等种种因素汇成了两个字:"难买!",同时,滨湖的二手房价格也是继政务新区之后的全市最高。

但最近一向高贵冷艳,任你爱买不买的滨湖区二手房房主,为何此时松了口,不仅报价低,送车位,还明确表示价格可以继续往下谈呢?近日,已经有小区业主主动降价30万。某中介工作人员表示:“有房东一开始挂价205万,最近下降到175万了。”

案例二:政务某小区业主直降50万

政务区的二手房很坚挺,再加上房源稀缺,业主挂牌价都很有信心。但限购后,政务区二手房价格也出现下跌。

案例三:北二环某小区总价直降25万

据了解,北二环某小区业主将自己房源总价再进行调整,由原来的155万降到130万,整整降了25万了。尽管如此,咨询的客户依然不多。虽然房东主动降价,但是如今的价格依然高于市场价,再加上客户观望情绪浓厚,不愿接手,自然卖不掉!

不过,据财新多方求证获悉:肥房价下跌仅为个案,多为急于脱手的二手房;新房由于政府限价尚在市场可承受范围内,均价普遍过万元,成交量有所下跌。

那么,房地产市场是否会“一蹶不振”?

三个因素决定房地产市场仍然会继续膨胀

正如此前任志强在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上断定,下一轮涨价比这一轮更高!

他表示,因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测,这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降,但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到,可能八九个月又反弹了,再出台一个政策,可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处。

对此,博览首席经济学家李宏图先生指出,“地方政府对土地财政的高度依赖”这个根本问题没有得到有效解决,房价长期就还会涨。

为何这么说?

首先,根本问题没有得到有效解决

博览首席经济学家李宏图先生认为,只要地方政府对“土地财政”的严重依赖没有得到根本解决,那么房价还会继续涨。

这一点,从财政部这一数据就可以看到:2014年1-4月份,国有土地使用权出让收入9016亿元,同比减少5572亿元,下降38.2%。俗称“土地出让金”占地方财政收入比重在2015年1-4月跌至32%,而在2013年这一数据曾接近60%。显然,如果地再卖不出去,地方政府的财政收入就难以为继。

如果将时间追溯到14年前,自2003年房地产市场开放到现在,土地资产在运作过程中,基本上是在一种无序的状态下运行的,地方政府作为土地的“所有人”,垄断了土地的一级市场,也从土地转让中获得了大量收益。

相关数据显示,从1995年至2014年,全国每年的土地出让收入由400多亿元猛增到4.29万亿元,增长了100倍。

事实上,经过2014年屡屡流拍的低潮后,自2015年下半年以来土拍市场日渐火热,到了2016年,重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象,不计成本拍地更是屡见不鲜,为此,许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例,住宅平均楼面地价从2012年的7323元上升到2016年的21634元,年均复合上涨31%;2012年地价与当年房价的比值为44%,2016年上升到70%,这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。

博览研究员认为,由于有这么简单和容易的土地的资源,导致了我们在很多土地的使用、土地的开发,包括地方政府的财权和实权的安排偏于不可持续的时间环境的精神和理念,地方财政收入有50%以上来自于土地出让金,就是我们俗话说的卖地。

而过于依赖土地财政的后果就是,地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境:为了避免出现违约风险,则必须确保地方政府的土地收益;而为了防止房地产泡沫,又不能放松对房地产的调控。

有数据表明,在过去的十几年间,随着卖地收入的高企,地方政府的负债也超过了20万亿元,还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上,多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上,有的则高达5-10倍。地方政府的债务隐患极大:这也就是为什么财政部近期在推动地方财政透明化的原因。

其次,房地产市场仍然有较大空间

对于房价过度上涨,普遍的看法是:如果暴涨就有可能暴跌,就可能会引发系统性金融风险。此外,各路资金大量流向房地产,也会导致实体经济投资越来越少,并对社会风气带来不良影响。于是我们看到密集、严厉、史无前例的房产调控。

博览研究员认为,从抑制资产泡沫,防范金融和系统性风险的角度来看,销售额和投资额下滑是必要承受的。2016年商品房销售面积超过2013年的历史峰值已无悬念,但我国15-64岁劳动年龄人口占比在2010年达到74.5%的峰值后开始下降,城镇常住人口人均住房面积达到36平米,户均住房拥有达到1.1-1.2套。因此,很大程度上,2016年房地产市场回升受投资需求和资产配资所驱动,而加杠杆支撑下的回升已经产生了严重的资产泡沫,冲击到了金融和经济稳定。因此,热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程,也是夯实楼市合理需求、让住房回归居住属性的基础,更是让资金回归实体的保障。

不过,目前,基于劳动年龄人口占比下降,城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降到未来1个百分点以内,楼市整体供求开始平衡,甚至局部已经供过于求,加上第三产业占比提升以后不动产需求下降,业界预计未来楼市增量空间已经触顶。那么,从长远看来,中国经济转型升级背景下,房地产市场发展空间有多大?

博览研究员注意到,此前调控坚持“一城一策”:全国336个地级及以上城市中,房价同比下跌的占35.7%,上涨的216个城市中,涨幅在10%以上的占23%。因此,绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。10月份,三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%上升到24.3%,东部三大都市圈和中部都市圈(以郑州和武汉为核心)内的三四线城市,成为楼市销售增量的主力。从中期来看,随着都市圈内轨道交通的密集布局,城市化转向大城市化和都市圈化,未来楼市有效区域将集中在以四大都市圈为主的区域,这些区域的楼市比较稳定。

因此,未来改善型住房需求还有很大空间。更重要的是,2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”因为户籍、土地、社保等制度缺陷而无法城市化,造成城镇化降速。近年来,国家提出的“三个一亿人”战略,以及近期1亿非户籍人口城市落户方案的推出,均有望打破制度桎梏,让城镇化和都市圈释放出本来应有的洪荒之力,这对构建内需社会,夯实楼市长期需求基础意义非凡。

再次,房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量

博览研究员注意到,国家统计局在2016年三季度经济数据新闻发布会上提到,房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用,三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。

对此,中金公司认为:三季度地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。

地产服务业对名义GDP增速的贡献率明显更高,不仅是由于地产服务业名义增长更快,也是因为它在名义GDP中的份额明显高于在实际GDP中的份额。2015年地产服务业在名义GDP中的占比为6.0%。

博览研究员认为,在过去一年中,我们仍然非常依赖房地产行业来帮助支撑脆弱的需求。房地产销量和房价双双攀升,尤其在一线城市。随着开发商的新项目破土动工,建筑设备的需求出现增长。尽管,在遏制房价上涨的调控政策面前,房地产周期开始转向。但房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量,如果房地产增速放缓,会给中国2017年经济前景带来重大下行风险。

综上所述,当前尽管相关部门对于房地产市场的调控如此严密、密集与史无前例,但究其根本,是抑制房价“过快”上涨,但不是“不让涨”。

正如融创中国董事长孙宏斌的看法:“即使在下行期,中国大的经济发展趋势并没有发生变化,投资的逻辑和规则也没有发生变化,所以即便经济下行压力较大,依然可以在国内找到发展机遇,始终看好国内的房地产发展。”

本文综合自博览财经专供机构的《中国首席财经》(电话:027-87780070)、财新网、反做空研究中心。


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作者:佚名
来源:跟我读政策