一条君导读‍‍

在一个个大盘开发过程中,经常会出现“眼见他征地了、眼见他起高楼、眼见他烂尾了”的闹剧。

文/一条君


春节前半个月,去北京出差与初中同学小聚,他愁眉苦脸相告,在老家县城买的房子迟迟无法交楼,“原本打算是婚房,可现在结婚后小孩都有了。他说。

 

他口中的县城是位于湘中地区的湖南省隆回县,与所有普通小城一样,这里几乎没有什么轰动新闻,前几年的邵氏孤儿丑闻在本地也并没有掀起多大波澜,只拥有20多万人口的县城,记忆在飞速发展中变得模糊。

 

县城进行大规模商品房开发是从本世纪初开始,早年间不成熟的房地产市场经历了诸多疼痛。一房多卖违规加建、甚至开发商卷款潜逃等乱象多有发生,背后也暴露了政府监管的缺失,前一任县长就因庇护地产项目而锒铛入狱10年。 

 

一边是不成熟的市场、脆弱的监管,另一边却是与日俱增的需求。大概从5年前开始,随着多条高速公路、沿江大堤、高铁以及邻近县城机场的建设,规划释放出大量优质土地,商品房开发进入品牌化、大盘化开发阶段,村镇富裕人群陆续向县城迁移也产生大量购房需求。

 

还有一个重要的背景是,隆回县的房价并不便宜。在去年的湖南省87个县市房价排行榜中,隆回县平均房价高达4348元/平方米,仅次于长沙县。按照目前的供应、需求、以及较高房价,房地产市场应该是呈现供需两旺,市场乱象逐步减少的状况。

 

但事实并非如此,在一个个大盘开发过程中,仍然经常会出现眼见他征地了、眼见他起高楼、眼见他烂尾了的闹剧。

 

同学所买新房位于县城西郊,整体小区名为怡然花园,是隆回县城本世纪初商品房开发的一面旗帜。如今,最早的开发商已经撤离,剩余一部分土地便交给湖南鸿旺房地产开发有限公司(以下称鸿旺地产)进行开发。

 

多份来自法院的民事判决书显示,由鸿旺地产开发的怡中豪苑”3栋、5栋、6栋共200多套房源大部分出售于2013年、2014年,总价介于30-40万元之间,原本约定2015530日交房。然而至今非但没有交房,整个工地却停工将近1年,大有烂尾的趋势。

 

业主多次与开发商、政府沟通无果。一份《关于怡中豪苑开发过程中有关信访事项会议纪要》显示,隆回县副县长刘科棉在20165月初召开相关各方联席会议,达成一致意见是:鸿旺地产在2016510日之前筹集50万元,连同正在银行办理的三户按揭贷款一并通过商品房预售资金监管账户拨付给承建商;将尚未办理网签手续的19套房屋抵工程款。

 

复工一个月后,开发商资金筹措并不到位,工程再度陷入停工。上述情形暴露了一个问题,开发商前期销售的预售资金去哪里了?

 

来自法院的一份执行异议裁定书显示,中国建设银行隆回支行为该楼盘144名购房者提供了个人住房贷款3558.5万元,即这数千万元预售资金必须专款专用,优先保障项目完工。目前开发商筹措资金困难,以及需要动用正在办理贷款的预售资金,说明开发商已经将前期预售款抽离。

 

一位购房者转述相关消息证实,预售资金在相关部门的批准下,开发商已将资金转移至邻近县城投资房地产项目,但因为市场转淡,邻近县城项目去化不顺,导致资金链紧张。

 

隆回邻近县城城步苗族自治县国土资源局显示,鸿旺地产曾于2014618日竞得儒林镇民族大道南侧,一宗7200平方米的商业服务与住宅用地,总价高达3540万元。从时间上来看,鸿旺地产隆回项目销售期间,正是其在邻近县城投资新项目之时。

 

城步苗族自治县政府也试图大力帮助鸿旺地产去库存。2016511日,鸿旺地产中标城步苗族自治县政府购买商品房用作保障房的去库存项目,预算金额高达2956.8万元。但遗憾的是,这些资金并没有缓解鸿旺地产的现金流。

 

鸿旺地产目前仍然深陷多宗民间贷款违约泥沼中。综合整理多份来自法院的民间借贷纠纷判决书显示,鸿旺地产有超过550万元的民间贷款正在执行之中,这些贷款的月利息一般高达2分,每月的违约金为借款本金的5%

 

邻近春节,房子的事情仍然没有眉目,同学与诸多业主准备继续求助于政府,希望政府出面完成楼盘的后续工程。同学转述了一部分业主的心态,等个三五年,政府总要帮我的房子搞好。

 

以往开发商跑路,政府监管有责,购房者上访维权,政府迫于维稳压力出面替开发商擦屁股,这种熟悉的套路在县城的房地产市场并不少见。


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作者:佚名
来源:地产一条