导读

昔日的梅江“大爷”还是“你大爷”,可房价已经不是10年前的房价。“冲4破5”的价格走势已成趋势,你还会选择“依恋”梅江吗?


近几年来,随着天津海河沿线的崛起、水上奥体的窜动以及市区学片房的关注,渐渐地人们对于豪宅片区的定义也从“宜居”转向“实用投资”。以梅江、华苑等为首的昔日高档社区也渐渐淡出购房者们的眼眸,甚至从去年起“逃离梅江涌向市中心”也成为一种流行。但是随着十二五规划将新梅江、柳林天钢副中心正式提上纲程,在新梅江以及全运村的带动下,梅江也渐渐迎来了“第二春”。昔日的梅江“大爷”还是“你大爷”,可房价已经不是10年前的房价。“冲4破5”的价格走势已成趋势,你还会选择“依恋”梅江吗?


“富人区”如何走过15年兴衰变迁



说到最早的大梅江生态居住区,其位置最早东起解放南路,西至卫津南路,南起外环线,北至郁江道。而自2000年起,梅江一期正式开发,兴建了翠水园、玉水园等安居型项目,随后是以天房“梅兰竹菊”四大苑为辅的瑞江花园开始布局解放南路沿线,并且3000-4000元的均价着实凸显当年经济宜居的初衷。但随后2-3年间,以友谊南路为纵轴的顺驰蓝水假期的兴起,渐渐将天津老城区改造后的富人吸引至城南。同时,梅江高档社区也是在这时崭露头角。


而此后,半岛蓝湾、万科水晶城、第六田园进驻大梅江板块后,也成功将“别墅”产品概念植入梅江板块,昔日的“天津玻璃厂”如今也令人们刮目相看。而2005年后,随着卡梅尔小镇、江胜天鹅湖等生态项目的打造,成功将“梅江南”“梅江风景区”景观带划入河西,至此,梅江板块也从别墅时代正式跨入豪宅体验时代。随后便是源源不断地融创海逸长洲、富力津门湖等项目的长线推动,将梅江板块价格逐渐从“万元一字头”带入“二字头”。同样,梅江在商业进化上,也从最初的“四大园”韩国城及女人街发展至田园商业广场、大岛商业广场等小型综合体。而2010年后,随着梅江会展中心及天津数字电视大厦的竣工带动,也将梅江板块正式推向全国甚至国际化“富人区”的层面。


但同样,面临着严峻的经济形式冲击,以及梅江板块教育、医疗、公共交通的不完善,同时10年有余的房龄也超越了富人对房屋更新的更高追求。因此最初的梅江富人们也渐渐将居所转至新八大里、海河沿线板块甚至是和平高档学区房作投资。那么难道我们眼中的梅江真的已到“物极必反”的阶段了吗?显然不是。


三足鼎立价格相杀再塑“富人区”



“新梅江”板块其实早在四年前便已进入正式规划建设当中,而随着政府迁址以及城市向南发展的重点规划释出后,以友谊南路、解放南路、卫津南路三大纵轴板块便引来不少大牌知名房企的关注。因此梅江作为其中心成熟板块,其二手房价格便已先声夺人。


首先是津门湖板块,长达10年的发展周期并没有让富力津门湖板绝尘,相反价格上也是“破二冲三”,规划占地面积近427万加之6公里的津门湖水岸线,都标志着其“雷打不动”的自然优势。而后则是重点规划的新梅江板块,其地处南外环线以内,域内拥有海河、卫津河及天然湖泊等优质自然景观资源,而令我们印象深刻的则是城投开发的新梅江锦秀里、万科新梅江柏翠园、金侨新梅江壹号以及某未亮相神秘地块项目(文末揭晓),当初开盘均价在20000元上下的刚改楼盘,如今也要面临“无3万均价承受力莫想进驻新梅江”的现实,相信随着“双湖公园”的打造、河西中心小学的进驻加之地铁6号线的修建,新梅江板块也定不负昔日老梅江辉煌。最后需要提及的便是天津全运村这把大火,虽然严格上讲已脱离梅江板块,但凭借绿城、融创两强联手打造加之济南全运村的成功先例,相信其新近添加的商业教育配套用地也定会辐射梅江南片区。而随着未来土地放量的不断缩小,以及新房市场、二手房交易的价格厮杀,“富人区”定将重塑价格雄风。


老梅江 “根红苗正” 新盘欲破4冲5


7月30日,天房樾梅江率先亮出“粤翠名邸”四栋洋房,据房管局显示,其住宅备案参考均价均已超5万,且剩余7套房源也皆已被预定。前面我们提到过,梅江虽血统高贵加之新梅江板块强势带动,但无论新房还是二手房均价始终无法突破5万大关。那么此次天房樾梅江首度亮相便以“破4冲5”的姿态打响第一枪,究竟是何原因令其价格如此高居不下?


首先从地段上看,天房樾梅江位于珠江道与白云山路交口(原天津商务职业学院),与天房最早开发的瑞江花园遥相呼应。进,则可连通老梅江“四大园”成熟配套及华夏津典商业区;出,则可直达南珠桥的解放南路双向快速路。其次,从产品上看,项目共规划3栋高层、3栋小高层层及12栋6-7层到顶洋房,容积率1.75,并且此次开盘产品为洋房产品,因此卖一套少一套的洋房,标注46500元的外宣均价也是实至名归。最后,则是其独有的土地稀缺性造就了梅江价格井喷,自2000年后梅江住宅用地不断减少的同时,珠江道以北板块也渐渐被大量产业园及政经机构瓜分,因此更为接近快速路主干道的梅江优势地块也变得炙手可热。


说到最后,一定会有购房者来问,“未来梅江板块价格趋势又会有多大?”小编个人给出的关键词答复是“配套高低决定价格走向”。前面,我们提到过10年间从涨幅上看,制约梅江热度的依旧是交通、医疗及教育配套三大难题。相比较,和平区重点学区板块以及南开老城厢住宅区,梅江在配套上仍需时日完善。因此无论是未来的新梅江河西中心小学分校还是地铁6号线拉动,都会成为其价格上涨的必要因素。而“高端”打造也并非是一成不变的价格“保值”真理,做到内外兼修才是硬道理。


彩蛋:仁恒布局新梅江 疑打造公园系产品



(2016年津洽会解放南路39号地块)


前面提到的新梅江神秘地块也即将揭开面纱!它便是期待我们已久的解放南路农垦地块。而早在此前仁恒置地便与农垦房地产通过股权转让交易签署协议,共同开发洞庭路及解放南路的三块城市用地,而未来这也会是继恒海河广场、仁恒河滨花园、仁恒滨河湾、北岸中心后,仁恒在津开发的又一项目。那么仁恒的大大们这次又会给我们带来怎样的惊喜?(拿地回顾戳这里


同时前面我们也有提到过,新梅江的神秘地块仍在紧锣密鼓的布局中,其在位置中可见位于沂山路与外环南路交口西北侧,用地性质则以商业金融、医疗养老、行政办公、文化娱乐为主。因此,小编也坚信在未来新梅江板块的配套潜力,定会在价格支撑上为过往老梅江起到又一"杠杆"作用,与之相抗衡“新八大里”也会为河西的土地价格上涨起到催化功效!不信,我们走着瞧。(河西待出让地块戳这里,含新梅江U型地块)


不信,我们走着瞧。


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作者:佚名
来源:天津新浪乐居