北京土地断顿3月,有关于未来土地供应和价格的传闻甚嚣尘上。这其中,亦庄未来将会有地王入市的消息颇受市场关注,据机构预测其楼面价或将达到6万元/平方米以上。事实上,早在2013年底,首开住总联合体即在亦庄河西区拿下一宗地块,纯商品房部分楼面价已经高达5.82万元/平方米。

 

虽然早已有高价地助推,但相比于同样紧邻五环的东坝、旧宫、黄村等区域,亦庄河西区的整体房价水平仍在5万元/平方米左右徘徊。


亦庄河西区究竟为何“卖不上价”?随着楼市高端化和北京第二机场的不断发力,亦庄河西区的前景如何

 



价格仍是洼地?

 

受到政策和信贷利好刺激,主打改善产品的亦庄河西区在过去一年时间里可以说是获益匪浅。

 

比如,亦庄金茂悦目前推出130-190平方米的四居室产品,均价在46000元-48000元/平方米之间,相比一年前的35000元/平方米上涨了20%左右;同品牌的金茂逸墅,目前主推的叠拼产品,均价也在46000元/平方米左右;紫金一号院,目前在售的联排产品,售价在1700万元/套左右,相比去年同期也有近10%的增长



 

与亦庄金茂悦一街之隔的城建海梓府的洋房产品,目前售价约38000元/平方米,同比也实现了近10%的增长。项目计划下半年加推洋房新品,据项目销售人员介绍,新品售价待定,“最近区域里出了10万+产品,又有地王地块待入市,客户对区域的预期有所提升,我们也是在观察蓄客情况。”

 

尽管如此,观察东南五环的几个片区不难发现,目前的亦庄河西区价格水平依旧没有实现“突围”。

 

东坝区域为例,目前区域内恒大华府和保利首开·天誉的售价分别在每平方米9万元和8万元左右,首开龙湖天璞的四居洋房也已卖至均价9万元/平方米以上。

 

而在旧宫,中冶德贤公馆的大户型产品售价已突破55000元/平方米,其相邻的国韵村售价也在45000元/平方米左右。

 

在业内人士看来,亦庄河西区在过去的几年里主打改善型产品,产品类型过于一致,是导致区域价格徘徊不前的重要原因。

 

受制于交通教育配套

 

为了儿子上幼儿园的问题,最近几个月来,居住在亦庄河西区的陈女士操碎了心。


“今年适龄儿童太多,公立幼儿园进不去,附近私立幼儿园的学费又太贵,是公立园的两三倍。”陈女士表示,刚入住时,不觉得区域里教育资源紧缺,不过去年以来不少项目陆续入住,人多起来,“将来小学、中学又是一轮竞争”。

 

V房产(beijing_house)在走访中发现,目前亦庄河西区住宅集中的区域,不仅是教育资源,大型商业、医疗等配套都相对匮乏。购物需求主要还是依靠附近南海家园回迁小区的商业配套。同时,区域里仍缺乏轨道交通,公交车也只有两三条线路,这成为制约区域生活便利性的原因。



 

亚豪机构市场总监郭毅曾表示,以往河西区的改善型项目多是拿区域的规划蓝图作为宣传的重点,这与改善型购房者关注当前生活配套的购房诉求有所偏差,这也是影响河西区改善性项目去化的重要原因。

 

不过,在业内看来,随着区域内高端项目的建设完善,区域里的配套或将更为丰富。

 

据悉,亦庄河西区的配套规划建设正在加速中。根据亦庄规划分局公示,区内II-3街区、II-6街区、III-4街区的规划成果,未来区内将建4所学校、1所幼儿园和养老院、社区医疗中心等相应配套设施。十一学校亦庄分校、耀华国际教育学校相继建设、开学也将会为区域提供更为丰富的教育资源。

 



地王即将入市助起跳?

 

在区域楼市升温的同时,最近,有关于亦庄地王入市的消息颇受关注。

 

有消息称,亦庄即将再出让两宗容积率只有1.2左右的住宅用地。据中原地产首席分析师张大伟预测,这两宗地块的楼面价将可能达到6万元/平方米。

 

亦庄一项目的相关负责人表示,公司始终强烈关注着这两宗宅地,据他了解,有超过15家房企对该两宗地块虎视眈眈

 

在高价地入市消息刺激市场的同时,亦庄河西区也终于迎来了首个10万+项目。拿地两年多之后,首开住总2013年底拿下的地王终于以“首开住总·棠颂”的案名面市。

 

在最近举行的一场区域论坛上,郭毅认为,亦庄已经进入又一个“起跳期”,价格和产品将从过去的刚需、刚改跨越到现在的改善、高端。

 

张大伟则表示,亦庄在过去五年成交的12宗住宅类用地,平均容积率1.8,而从全北京今年供应的土地密度来看,平均住宅容积率为2.4,未来还会逐步提高。将来第二机场建成后,亦庄会承载一部分高端人士在北京第一居所的需求。

 

□ 亦庄河西区发展历程

 

  • 2012年起,万科首开联合体、融创葛洲坝联合体、中国金茂、北京城建等众多房企纷纷抢地进驻亦庄河西区。当时楼面价约11000元/平方米。


  • 2013年8月,融创葛洲坝联合体拿下亦庄新城-1街区B01R1-1和B01R1-2地块,溢价率49%,亦庄商品住宅楼面地价直逼3万元/平方米。


  • 2013年底,首开住总联合体即在亦庄河西区拿下一宗地块,纯商品房部分楼面价高达5.82万元/平方米。


  • 2014年,由于区域产品同质化和大批潜在供应,亦庄河西区出现项目降价和整体价格回调几千元现象,多个高地价项目部分仅仅是压着成本线在销售产品。


  • 2016年6月,首开住总棠颂亮相,成为区域首个10万+项目


采写:方王洋

编辑:陈哲婉



——————

如果你喜欢本篇文章,点击标题下方的“V房产”关注我,点击屏幕右上键还可以“分享到朋友圈”。


你也可以通过二维码关注我们(长按下图,识别二维码进行关注)。


(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:V房产