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上海再一次重新定义了地王。


昨日上午,位于静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块,经过 400 多轮竞价,被融信中国以 110.1 亿拍下。可售楼板价达到 14.3 万 / 平方米,业内预估保本价 15 万,创下中国土地成交史上最贵单价地王记录。


这是上海 12 年来首次拍卖内环住宅用地。地块位置距离陆家嘴直线距离仅 3 公里,距离人民广场仅 2 公里,地段颇为优越,拍出新地王早在预期之中。




看点在于此次力压保利、万科等 17 家房产公司夺魁的,是一家上市仅 7 个多月、负债高企的民营房企:融信中国。仔细拆解融信的资金来源,背后竟然又是天量的低息债券。


杠杆凶猛:新晋地王上市 7 个月挥金 340 亿买地


融信中国(3301.HK)创立于 2003 年,今年 1 月 13 日才在香港主板上市,从 IPO 到拿下新中国地王仅相隔 7 个多月时间。截止昨日收盘,总市值约 95 亿港元,折合人民币约 80 亿,仅昨日所拍土地的总价就远超其市值。


不仅如此,在拍下静安地块之前,融信已经多次在土地拍卖中大显身手,在半个多月前,以 31.55 亿元竞得上海杨浦区新江湾城地块,预估可售部分楼板价达到 9 万元。统计显示:自年初以来,融信在上海、杭州等城市土地拍卖中耗资总额已经超过 340 亿。


财报显示:去年融信的销售收入约 74.1 亿,签约销售额约 119.16 亿。这意味着,今年以来融信在买地上花费的资金已经相当于去年全年销售额的 4.5 倍,签约销售额的近 3 倍。


凶猛拿地的融信财务杠杆并不低,在拍下地王的同时,融信也刷新着港股上市房产公司负债率的记录。


面包财经(微信公众号:mbcaijing)翻查了融信的招股书发现:从 2012 年到 2015 年上年半,融信的负债率分别约为:170% 、500% 、1540% 和 640% 。2015 年底的负债率虽然降低到 247% ,但仍然位列负债率最高的房地产类上市公司之一。以下是面包财经从招股书上摘取的截图:


可以作为对比的是:以善用金融杠杆著称的中国恒大,去年底的负债率也只不过 93.5% 。


债券市场再立功:上海一天卖地收入 184 亿


杠杆如此之高,融信天量拍卖土地的资金哪里来?


在新地王拍出之时,上海的银行系统已经开始对地王保持警惕,部分银行开始收紧对地王项目的信贷。但债券市场的大门依然敞开。


面包财经翻查财报发现:融信的底气很大程度上来源于去年下半年持续走低的债券利率,债券市场才是地王的大金主。


在 2015 年上半年之前,融信的主要资金来源是信托和银行贷款,利息并不低。招股书显示:截止 2015 年中期,融信借款总计 182.4 亿,其中信托及其他借款为 160.3 亿,占总借款的 87.9% ,平均利率为 11.69% 。


2015 年一整年,融信没有拍卖任何土地。但是伴随着去年债券市场对房地产公司敞开,融信与很多地产公司一样,获得巨量来自债券市场的低成本资金,买地节奏骤然加快。


去年下半年以来,融信获准在交易所发行的公司债券和私募债总额高达 110 亿元,远高于在香港 IPO 时 17.8 亿港元的融资额。已经完成发行的债券利率更是远低于去年上半年信托融资的利率。其中第四期 29 亿元私募债在今年 7 月 29 日完成发行,利率仅为 5.8% ,较该公司去年上半年信托融资成本已经下跌过半。同一天,融信以 31.55 亿元竞得上海杨浦区新江湾城地块。


尽管资产规模远小于正在举牌万科的恒大,但融信频繁巨额拿地背后的资金来源和拿地节奏,与恒大买买买的启动时点惊人的相似:都是在获得债券市场天量低成本资金之后猛踩油门。


仔细观察融信和今年其他诸多房产商的发债和买地记录,基本上可以归结为一个简单的节奏:发债、拍地、缴款,再发债、再拍地、再缴款。资金在债券市场、房地产商、土地财政三者间的循环已经成为地王项目的标配。


昨天下午,就在融信拍下静安地王的几个小时后。上海再度拍出两块土地,青浦徐泾和宝山顾村的两块以总价 73.9 亿成交,溢价率均超过 100% ,一天之内上海土地拍卖收入 184 亿。


此前高层会议首次明确提出“抑制资产泡沫”,地王算是资产泡沫吗?杠杆未去,天量廉价资金不减,资产泡沫如何抑制?


| 斗评论:资产泡沫该如何抑制?|

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作者:佚名
来源:百度百家