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警惕中国经济跌入“炒钱”黑洞


前几日上海新静安地王的消息甫一出炉,就有不少媒体议论纷纷,一个2014年/2015年资产净值仅仅10亿/50亿的公司,为何能够花110亿的总价去拿地,而且业界估算未来售价17.4万元/平方米才能保本。这种投资意欲何为呢?


实际上不仅仅是融信,许多房地产公司都在玩这种狂飙突进的游戏。比如说上半年龙光地产,港股市值才160亿港币,就敢以140亿人民币拍深圳地王。这让人不得不问,难道他们都信心爆棚吗?敢于借这么多钱玩房地产这个游戏,真的不怕?


我也思考了很久,才发现,也许我们的出发点就错了。人家玩的根本就不是房地产,而是一种叫做“炒钱”的游戏。


什么叫做炒钱呢?这要从源头讲起。


这些房地产公司,手上积攒了大把的现金,拿着目前银行唯一认可的抵押物——土地、楼盘,借贷的通道亦十分顺畅。他们肯定要想,这么多现金,该怎么办,怎么投资呢?


我下面给大家两个图。图1:工业企业利润总额累计同比VS百城住宅价格指数同比。


大家可以很清楚的看到,以前,在中国办企业(投资实业),利润大多数情况下总还是能超过房价涨幅。但是自2015年7月,股灾之后,投资实业的利润增速再也没有能够超过房价涨幅(一次也没有,图2为图1局部放大)。



别说房地产公司了,就是随便哪个企业,现在你让他去投资,还真不如直接去炒房。


为什么会这样呢?大家看图3。



图3清楚的表明了过去三十年,广义货币总量M2增速,上海核心地区房价、冬虫夏草、上海车牌、腾讯股票等几个不同类型的资产的价格复合增长率。图中选择的还是几个相对涨幅比较大的资产,但是就是这些资产(包括房地产、商品、优质公司股票等)的价格涨幅,也仅仅和货币增速保持一致的水平,更何况其他资产呢?


也就是说,与其投资优质资产,不如直接投资钱,用钱生钱,才是跑得最快的手段。


这也能解释,为什么各行各业中,总是钱生钱的企业(银行、金融机构)赚得最多。笔者统计了一下截至8月13日已公布中报的A股财务数据。已披露的上市公司营业利润总和3023亿元,其中银行占1223亿,房地产占260亿,非银金融320亿。房地产和金融业占全部利润总比例依然是60%。去年,前年,这个数据均在60-65%之间。


借钱生钱的生意,占据了社会盈利的大头。银行和金融企业自然不必说了,房地产公司,本质上也是类金融。有很多房地产老板说,做开发,知道如何借钱就行了,真以为开发商是建房子的吗?建房子的那是承包队。


金融业和房地产,归根到底都是借钱生钱。既然所有的投资都赶不上货币增长,那么,“炒钱”岂不是最赚的手段?


然而,大家都去炒钱,谁还去实实在在创造社会财富呢?炒钱让货币在虚拟经济中空转,你看着浮盈很多,但是要兑现起来却很困难。即便要兑现,也只能通过股市等这些资本市场工具。反过来又使得金融市场对资产的定价持续扭曲,无法实现对资产的最优化配置,对实体经济造成二次伤害。



以上的现象已经不是潜在的威胁了。考虑到目前M1和M2的剪刀差(上图,广义货币(M2)=M1+准货币(定期存款+居民储蓄存款+其他存款))还在持续拉大,而房地产尤其是一线城市依然以高歌猛进的态势前进,这些存放在居民账上不断增加的现金(准货币),迟早会选择一条最容易赚钱的道路——等到他们按耐不住也开始进入虚拟经济,那画面太美我们就真的不敢看了。





《如果创业成功都比不上躺着炒房,这个社会这个城市还有什么希望?》

作者:@吴钩,来源:深圳论坛(ID:szbbs-sznews)


这是我最近在朋友圈里看到的最可悲的励志创业故事,没有之一!


一个深圳商人,10年前,以80万元的总价卖掉了一套自己在南山的大房子,还掉银行贷款后,手拿着剩下的60万元去创业。经过这几年努力,白手起家的公司终于开始走上了正轨。辛苦打拼到去年,终于赚到了400多万元纯利润。元旦前,他用这些钱做首付,把自己当初卖掉的那套房子又买回来了。


之所以说这个故事,是因为今天看到网友@浦原木木夕发帖说:“月入1.9W,手上70W+,该买房还是该创业?现在的工作不是我想要的。32岁,强烈想自己打拼创业,但苦于家庭压力太大,老婆一直想安定买房。说多了是泪。


如果创业,谁能保证他不会重蹈上一个故事的覆辙?如果买房,谁能说服他放弃一辈子的梦想庸庸碌碌了此余生?


恐怕面临这个难题的不仅仅是他,恐怕没人能够想出一个合理的建议给他。这个选择题,也是近些年来横亘在我们众多深圳人心头的一个交叉路口!



创业vs炒房,这笔账让我越算越惊心!



网友@涅槃石举了一个例子:假如说,有个人2005年举家之力,投资50万开了家公司,苦心经营,收益喜人。他能赚得多少回报呢?一般的企业,十年如一日的,纯利润在20%就不错了,能达到30%就阿弥陀佛了。就按照30%计算,参考最简单的模式,每年都把所有的利润拿出来继续投入公司,10年后,50万的公司会变成680万。厉害啊。股神巴菲特的年收益为百分之二十几,此人的能力达到巴菲特的级别了。何况还需要跨过2008年的经济危机。


但是如果,2005年,同样这个人,同样是手头50万元,在宝安中心区,全款买了套房子(均价5000左右),比如金泓凯旋城,西岸观邸,泰华君逸世家,天健时尚空间……等,现在单价都在6万多,也就是说总价值轻轻松松达到了600多万。


网友实拍深圳湾片区房价图


再假如,当初他稍微有一点投资意识,咬咬牙,50万,按照当时2成首付,买上5套的话,如今价值多少?如果投资地不是宝中而是南山福田,如今会有多少?大家自己可以算一下。创新创业?实体经济?叫我拿什么来爱你?



年轻却乐观不起来,这是我的错吗?



来深圳的人,大多数都是赤手空拳,靠自己的头脑和身体,打拼出一片属于自己的天地。往高了说,这是为梦想而奋斗;往低了说,是在为更好的生存而拼搏。记得当初来深圳的时候,看到“时间就是金钱,效率就是生命”的标语的时候,身体里的热血感觉都在沸腾,心里想这就是我要来的地方。后来看到“来了就是深圳人”的标语,感觉对这个城市更有了一种归属感。每次出差回来,一踏上深圳的土地,就感觉特别的踏实。


但是,最近又有房产商在大肆炒作单价10几万的项目。要知道这房价本来就几年间上涨超过10倍了。这是赶人的节奏。


我们都知道,深圳真正本地户口人数不多,而最近从积分入户和人才引进来的户口在每年剧增,我也是其中之一,当初大学毕业后不久就把户口迁过来了,现在依然孑然一身,说什么深户有什么好的政策,目前我是什么没见着,只是每个月社保得扣个好几百近千元。看着房价蹭蹭的往上涨的时候我甚至在想当初是否自己太过鲁莽,太过自以为是匆匆就把户口迁来了,在这里贡献着自己的青春年华。


我刚上学的时候,深圳东莞的房子也就几千元一平米,待我大学毕业后才知道,自己高中加上大学的几年时间虽然精神上是获得一点点充实却也同时每天都在亏本。当房价一味的高涨,当房产商们一味地抬高房价时,在这个城市工作的人员渐渐被压力压得喘不过气了。



超出负荷的压力,带来的会是动力还是爆缸呢?



我知道压力是一种动力,但是当压力超过一定的范围也就是一种绝望了。所以,当人们真正绝望的时候也就不可能再留在这个城市。这里且打个不好的比喻,假如两个人犯罪后被判刑,两人均为无期徒刑,如果他们都没有背景,而法官告诉其中一人只要你表现好后面有减刑的机会,对另外一个人则说无论你怎么表现,你只有无期,哪怕你再努力都不可能减刑。那么他们两人谁会先放弃努力呢?肯定是后者,因为他无论怎么努力都不可能被放出来,还努力干嘛呢?也许这个比喻不好,可是事实是如此,当一个城市的房价超过了其工人收入的五到十倍以上时也就容易让人感到绝望了,因为一年才能买一平米甚至除去吃住后还买不起一平米时,有谁会愿意用七八十年甚至一百年的成本去换一个住地呢?一辈子能工作的也就三四十年,这根本不值得!即使工作有提升,收入有增长,可是这远远赶不上房价的增长的时候谁还愿意为这去努力呢?


有人会说你不买还有大量人排着队买呢?我只想说,一个城市就如同一个湖泊,当千万条的溪流流进这个湖泊时,它就会水涨船高,可是如果一条一条把这些小溪的水源都切断后这个湖泊也就只有等着渐渐干涸了,只不过刚开始并不明显罢了。


很多人劝我认命,但是我却忧心忡忡……


很多人劝我不要做愤青,要认清这个世界的现实。说在深圳占领优势资源就可以占领发财先机,房子就是优势资源,趋势就是趋势,不可阻挡,你不认同却挡不住前赴后继的新青年。


知我者谓我心忧,不知我者谓我何愁。我只是觉得如此高歌猛进将会透支了这个城市未来的活力。身边故事:


同事的妹妹研究生毕业,学医的,已经联系好单位编制,最后还是放弃来深圳。因为房价。我的外甥大学学习金融的,在深圳实习,问他未来会不会来深圳发展,他笑着摇摇头。因为房价。连龙岗的房也四万一平,简直匪夷所思,深圳的所谓750万刚需拿着几千的工资敢买这样的房子?深圳的三十年奇迹,是靠孔雀东南飞的各地精英人才的汇集创造的,未来吸引不到各地的精英人才,深圳就会成为一座徒有钢筋水泥的失去激情和活力的城市。试问,连人才们都买不起,这些高价房都是给谁准备的?韭菜割了一茬又一茬,但总有一天会把根基都割掉的!


靠啃老撑起的繁荣可持续吗?被捆绑的几代人会安全吗?


刚需是如何买房的?很多人认为深圳房价高的原因是因为深圳人的工资很高,其实这种看法是凭主观臆测。在深圳真正几万月薪的非常少,占整个人口的比例都非常少,那么深圳那么贵的房子到底是被谁购买的。很多500万以上的住房居然都是被来自内地30岁不到的年轻小伙或者女孩购买。而这些年轻人都是最近几年才到深圳工作,来深圳时间并不长,收入也不高。那他们哪来这么多钱购买这么贵的房子,我问到的答案全部是家里赞助,也就是啃老。双方父母一生的积蓄加上两个新人的一点积蓄,作为首付先上车。房奴要保持危险的平衡,前提是宏观上房价一直上涨,微观上新人赚钱能力持续且成长,不能有任何风吹草动,否则垮掉的是几代人。


但理智的人知道,这种假设的条件是不可能一直保持的。房地产导向的经济如香港已经走向萧条失去活力。深圳过去的十年在北上广深中属于房价上涨比较温和的,但2015这一年彻底颠覆了以往。其结果就是让在这座城里的青年失去安家的希望,让准备进城的年青人望而却步。



请问:这个城市除了光环,还有没有危机感?



来的早一点的深圳人都会记得,02年时有一篇网贴《深圳,你被谁抛弃》,引起全社会的大讨论,连市长都加入其中。当时的焦点主要是针对深圳的一些著名的企业纷纷外扩甚至考虑把总部外迁。后来,华为和平安等纷纷出来辟谣,称会继续扎根深圳,不会做总部外迁的打算。总算平息了这一场舆论危机。


到如今,深圳的名头越来越响,以万科、招商、平安、华为和腾讯、大疆、等一批当打之年的行业佼佼者加上无数的神创板小仙们,为这座城市带来了无上光荣。新一代领导人上任伊始的首站造访,大众创新万众创业时代的先锋代表,更是让深圳这座年轻的城市瞬间飘飘然与“硅谷”称兄道弟起来! 随着名气直线上升的,除了是这座城市的光环,更是房价!一天一个价,日光盘夜光盘此起彼伏,二手房业主宁愿背负违法的骂名,也不惜违约加价出售。连续几个月的癫狂,在中国房地产的历史上成为永远的话题。 网友@深圳阿凡提说:“2014年拿着50万首付看房没有下手,谁知2015深圳房价一天一个样,已经完全没有能力提供首付了,两口子现在天天吵架……


无数的年轻人愿意留在这里奉献自己青春的源动力,而过高的房价,暴涨的房价,会把这一切都破坏掉。当年轻人觉得在这里永远不可能有一套属于自己的房子,在这里自己永远只是个过客,在这里只是投机和炒房者的天堂的时候,有多少人还能留在这里?又有多少每天都在竞争中勉强求生的小企业因为人的原因而不得不迁到别的地方?这可是深圳过去发展壮大的根啊!如果这一切担心变成现实,深圳的未来又在哪里? 透支了未来,没有了创新创业的年青人,只有被房价折磨或者被房子套牢的年青人,深圳的明天会更好吗?


也许现在重弹“深圳,你被谁抛弃”早了点,也许深圳能够继续在大手笔大跨越的规划引导下向着东方曼哈顿的目标前进;也许只是我太蠢太笨太短视,看不到高房价给这座城市带来的是更有竞争力的人才和企业,给深圳带来的是更加美好的未来。


那么,就把这个问题交给时间,坚守和逃离的人,都来为这座城市祈福吧!


延伸阅读文章:《四成上市公司一年利润买不起一套房》

来源:深圳经济观察(ID:shenzhenjingji ) 作者:悦涛


A股四成上市公司全年净利润抵不了深圳一套房。


券商中国记者统计,已发布2015年报的412家上市公司,46家公司的全年净利润不足1500万元。1065家上市公司在2014年的全年盈利不足5500万,占上市公司总数的四成,一年利润敌不过一套“深圳湾1号”(5500万元/套)。




这是个简单粗暴的对比,但鲜明地体现了当下中国上市公司的质量和房价的离谱程度。


从严肃的资产估值对比来看,当然是不恰当的。上市公司的净利润应该和房产的租金回报对比,而房价,应该和上市公司的市值对比。


因为房价,也就是房产的挂牌交易价格,是市场对房产的总估值。房产的净利润,就是它每年的租金,或者略小于租金,因为还没算税费和折旧。


从这个角度看,一栋房产,和一家上市公司,还是远远不可比。后者市值动辄几十亿元。


这个对比里,最亏的是上市公司股东。净利润对应的是股东分红。也就是一家上市公司的一堆股东,一年下来的分红,买不了一套房子。即使大股东,也买不了N分之一的房子,这是比较悲催的现实。


简单来说:


1、上市公司盈利太差。股市基本集纳了中国最好的一批企业,除了华为、老干妈等少数死不上市的优秀企业。它们是中国经济的核心、发动机。最好的技术,最大的市场、最优秀的人才,都在这些企业里。包括国企和民企。这是中国经济的悲哀。




2、房东的回报也不咋地。前几天悦涛转发了一篇过去十五年房市和股市不同阶段的估值对比。房东目前的租金回报率普遍低于2%。也就是一年的租金还不到房价总额的2%。按市盈率算是高于50倍。这个估值,比股市(20倍)还高。所以房东目前的回报率还不如股东。


3、企业的利润正在被房价侵蚀。也就是股市的利润在被房市挤压。房价对企业生产成本和员工生活成本有强传导效应,包括企业的用地、雇人甚至流通成本,最终的影响是地租侵蚀了利润,而且正在摧毁很多企业和人才的生存空间和创造力。


4、正反馈和负反馈。上一条反过来看,如果企业的经营向好,股市利润走高,是正反馈效应:房市会水涨船高。但房价走高到一定阶段,对企业经营和生产只有挤出效应。


这就是两者的不同。放水养鱼还是涸泽而渔,目前金融政策是解决不了的,要靠财税政策。这是后话,不展开。


5、股市泡沫的危害远小于房市泡沫。股市泡沫也滋生炒作和杠杆风险,但这种泡沫带动的是企业资产,主要是生产、经营,包括创业。由于是直接融资(股权),杠杆效应有限,泡沫破灭时对经济的冲击也有限。所以纳斯达克泡沫十几年前冲上天,到现在还没回到前期高点,但美国经济没受影响,还催生了一批互联网创新企业。


但楼市泡沫带动的只有银行杠杆。注意这里说的是价格泡沫。建材产业链和价格高低无关。价格过高时挤压的是社会整体创造力,是生产回报率。而且由于是间接融资(贷款),杠杆效应远大于股市,泡沫破灭时的破坏力也远超过股市。日本和美国都可为例。


6、国家去年控制股市泡沫,也不是针对股市泡沫本身,而是股市后面的配资融资杠杆,又是跟银行和影子银行有关。对股市本身的泡沫,只要局限在股权层面,每个国家都不会太在意,因为知道可控。包括现阶段的众筹,没有那么可怕。所以国家不会干预。


其实相比楼市的杠杆率,去年的股市也是远远不及的。一个是长期融资、高杠杆,一个是短期融资,低杠杆。


7、国家必须关注企业利润了。企业没有回报,资金只会去投机。


3年前本届政府就提出修渠引水,把资金引到实体经济。最后关头总成为大水漫灌。流向的永远是资产炒作环节。


所谓资产炒作,就是资金的着眼点不是资产本身的经营和盈利、分红,而是资产价格的变化。从价格变动中寻求利润而不是从经营中寻求回报,是最大的不同。楼市同理。


这么搞下去,企业的土地、人力和资金成本将一路走高,利润不断被挤压。全社会的心态也越来越取向于短期投机炒作。再看看庞大的债务,用脚趾头想也知道后果是什么。


不能再迷恋货币药丸,当前政府应调用一切手段,解决企业问题,而不是保资产价格。卢麒元提出的方案是给资产持有和资本利得课税,抑制投机,扶持实体,至少方向是对的。


来源:新财富杂志(ID:newfortune)综合自深圳论坛(ID:szbbs-sznews)作者:吴钩、深圳经济观察 (ID:shenzhenjingji) 作者:悦涛。


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作者:佚名
来源:漫步金融街