▶郑州房价还要继续涨,这不是危言耸听。房地产市场有泡沫,这也的确是个事实。难道房价就不会跌吗?实话说,会。但这个时候还远没有到来。


▶“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜?”作为房地产行业的记者,我也希望房价能够有所下降。


▶北京房价可以降,深圳房价可以降,全国房价都可以降。但对于目前的郑州,找不出房价可以下降的理由。



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经济增速下降 房价却不断上涨 泡沫的推手是谁


中国经济的发展速度,在世界范围内看,绝对是一枝独秀。尤其是赞到爆的改革开放制度。正是改革开放,让中国的经济增长潜力得以释放,中国在经济社会发展方面取得了巨大成就。


据统计,1980年~2010年的30年间,中国经济以年均10.4%的速度增长。2010年中国国内生产总值超过日本成为世界第二大经济体。在全球经济增长放缓的背景下,中国经济进入中低速增长阶段。2012年中国经济增长7.7%,这是自2000年以来中国经济增速首次低于8%。


如今,中国进入了新的经济形势,俗称经济新常态。在新常态下,尤其是在2009年爆发的全球经济危机背景下,中国的经济增速持续下滑,进入了中低速水平。


当然,在这种形势下,中国加快了产业结构调整步伐,加快转变由投资和外贸拉动的经济增长模式,逐渐让国内消费成为拉动经济增长的根本驱动力量。


这里面,有一个现象:为什么中国经济增速下降,但房地产业却持续向好?知名财经评论家叶檀就说:“买房子说明人们看好城市的长期发展,愿意同城市共存亡。”


用一个比喻就是,谈恋爱是需要花钱的,说千万句我爱你,不如甩手买一堆礼物。套在河南的省会城市上,任谁都能发现,郑州在进入21世纪后,发展速度之快,让人惊讶。就连最初被人诟病的“鬼城——郑东新区”,也成为华尔街巨头谈论的焦点。


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量化宽松 房价上涨是泡沫上涨


经济增速放缓,并不影响房价上涨。从1998年~2008年,房价直线上升,但经济增速却在放缓。关键在于央行的货币政策。叶檀认为,这是中国房地产产生泡沫的时段。


“真正的经济好、人民生活水平高的时期,房价应该是平稳或小幅上涨,并不会爆发式上涨。”对比日本房价暴跌之前的数据,日本从战后恢复重建,到房价暴涨之前的经济复苏阶段,房价一直处于平稳阶段。


从上世纪60年代开始,日本保持着每年10%的高速经济增长,在短短20年间,从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会,1966年大阪世博会,日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。


知乎作者Davision也指出,从1966年到1974年,8年的时间,日本房价上涨了3倍;这期间日本保持了年均GDP10%左右的高速增长,城市化率也由不到50%迅速增长到70%左右,基本完成城市化的进程。


1973年第一次石油危机引发日本房价高位下跌,但短暂调整后,又重新进入上涨通道,到1985年左右,房价是1966年的4.5倍左右。这一阶段日本的年均GDP增幅在5%左右,城市化率缓慢增长。


1985年~1990年,日本房价快速上涨,5年时间上涨3倍,而且核心城市增幅超过全国平均水平,此后泡沫快速破灭,用5年时间下滑到1985年左右的水平。


中国现在在哪个阶段呢?全国城市化率58%左右,北上超过85%,GDP从10%左右的增幅降至6%~7%,2005年~2015年,房价上涨也就是3倍左右(以北京为例,2005年商品房均价6274元/m2,2014年为24337元/m2),如果考虑到2003年左右的下跌,实际涨幅还要更慢。


叶檀认为,如果说从1998年~2008年,房价的上涨是泡沫的上涨,那在2008年经济危机之后,中国房价的暴涨就是泡沫的聚集。


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货币25年增长超过100倍 或是房价上涨推手


由于通货膨胀和货币贬值,25年前的1块钱和今天的1块钱,在价值上是不能画等号的。综合分析世界各国自1990年以来的货币供应量,不难发现,中国房价持续增长,与货币扩张不无关系。


以世界各国普遍采用的广义货币使用量M2为例,1988年为1.35万亿,2014年上半年就达到120.96万亿,2015年末达到139.2万亿元。25年间增长超过100倍。


尽管业内有不少专家表示房价上涨不能与M2和通胀画等号,但叶檀仍认为,量化宽松的货币政策,拉动了房价的上涨。“只要货币不断上涨,房价就会同日元那样。”当货币贬值到一定程度,人民币也可以像如今的日元那样。房价会持续上涨。


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现 状


郑州面临“库存荒”


根据近日河南省统计局发布的7月份经济运行“成绩单”,以及2016年1~7月份全省房地产开发和销售情况,河南商品房库存连续俩月减少,商品住宅库存处于下行状态。


数据显示,7月末,商品房待售面积达3512.34万平方米,比6月末减少18.20万平方米。其中,住宅待售面积减少21.86万平方米。


全省房地产市场去库存效果明显,提升了房地产开发景气指数。但另一方面,作为省会城市,郑州的库存问题已经迫在眉睫。


2016年上半年全国70个城市积极去库存,效果明显,库存规模继续下滑,去库存周期继续加快。包括三大城市群在内的部分城市,存销比数值远远小于8个月水平,郑州商品住宅库存周期不到3个月,体现出库存严重不足的事实。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“库存荒”的现象,使得此类城市下半年土地交易继续活跃,进而吻合房企积极增加土地储备和补库存的需求。


个别项目一周涨4000元/㎡


郑州房地产市场自打进入7月以来,频出的地王刺激了房企敏感的神经,所有的房企都不约而同摒弃了上半年温和的调价方式,转而一周调价一次。


伴随调价频率的提升,调整的幅度也有所变化。往日用“今年没买房,一年又白忙”来形容楼市房价的稳步提升,近来却被“一天没买房,一年又白忙”顶替。


据悉,仅上周郑州涨价楼盘就有51个,一周最高涨4000元,最低涨100元,平均涨1000元。记者走访发现,位于金水区文劳路的东润泰和,在8月初均价约16000元/㎡,但在8月10日后,价格便提升至20000元/㎡,涨了4000元/㎡。


据悉,一周内单价涨了1000元/㎡的楼盘有16个,而涨了1000元/㎡及以内的楼盘则高达35个。


“几乎是一夜之间,郑州的房企如同密谋好了一般,集体涨价。”一位不愿透露姓名的地产界人士表示,如果地王的出现带动了本区域土地价值的提升,该区域的在售楼盘涨价无可厚非。但当远离市区的郊县也因地王而涨价时,炒房的意图便不言而喻。


据悉,在持续不断减少的库存以及强大的刚性需求面前,购房者已经不是为了住房而买房,投资已成买房首要原因。


买房动机不纯


作为内源性发展中的强二线城市,郑州房价的上涨空间确实存在。但一周一价的频率,激发了广大购房者的购买欲望。


一般来说,为刚需或改善而购房的目的,是为了拥有一套适合的、满意的房子。但在购房者刘先生看来,想仔细看房再做决定,已是奢望。据刘先生透露,他在8月11日前往南三环某楼盘选房时,由于对方选择“摇号选房”,刘先生等待一天空手而归。


而与刘先生空手而归相匹配的,是他那颗急躁的心。在他看来,买房动机已经不纯。过去买房那种纠结的心态,如今已经完全变为“只要是个房,就买!”


资深媒体人士担心,从郑州房价近2个月的表现来看,不乏外地炒房资金的汇入,也不乏开发商捂盘惜售,等待调价时机。“过快上涨的房价,并没有考虑郑州大量刚需人群的购买能力,而投资客在其中的作用无疑会过快透支郑州房价。”

综合东方今报,版权归原作者所有


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作者:佚名
来源:河南楼市