南京限贷、苏州限购,哪个政策不如雷贯耳?!偏偏最近的热点,被中部的长沙城抢了去!


没错,据闻,一大波“合肥炒房团”正、欲“杀向”长沙!以极其疯狂的购买力,去帮助长沙呼应中央“去库存”的基调!


文末业内观点大碰撞,一定要看到最后哟!


1

质问一:“合肥炒房团”有多疯狂?


 


一次性买35套,房子是1块、2块一斤的白菜?



接到通知,4个小时就赶到了!这不算什么,这都是合肥开发商“偷开”、“抢开”、“临时通知”让投资客们学会的买房基本技能!



40个人买了700套,楼哥戳了下计算器,平均下来每个人买了17.5套......而且,这还是不计算其在合肥房产的基础上的!这是要一套洗澡、一套吃饭、一套睡觉、一套办公、一套养小三么......


所谓“无风不起浪”,无论以上数据的真假,由合肥出发的一波又一波炒房团去清长沙城的库存一事,基本确凿!


对此,楼哥有几个疑问,关乎【合肥人为什么走出去投资了】【为什么选择了长沙】【长沙人是怎么看这件事的】【合肥业内如何看待炒房团】、【合肥20位地产人是怎么看合肥炒房团】,想必也是不少网友关心的方面。今天,咱就唠唠这个!


2

质问二:合肥人为何要“出门”投资?



上图为合肥2015年、2016年逐月房价走势图。以此为基础,我们算笔账。


在合肥,100㎡的一套房,6月买总价为112.1万,而7月买入的总价就是122.3万。30天差额10.2万!




以上,是合肥单周房价走势图!我们能看到(8月6日-8月12日)之间,合肥房价出现了7月1日后连续6周上涨后的第一次下跌,跌幅12%。


同样是这笔账,100㎡的这套房,上上周买入总价142.6万,上周买入总价125.4万。负差额17.2万!


楼哥知道,因为某些高端项目的推售节点影响,单周房价的不具备较大的比较意义。但是它至少从侧面反映了两个问题,一是合肥房价分化严重,均价水平受高位、低位房源影响较大;二是2W+项目入市拉高了上周均价的同时,市场产生了一定的抗性!


这都直接导向一个结果——投资预期收益值的下降!以下,几个数据论证!


人口流入

合肥人口780万,虽然也是人口流入城市,但流入量极少,有数据统计5年时间合肥一共流入了人口34万,跟北上深的500万根本没法比。



放在中部城市中,也是垫底的那一位,落后长沙近2倍


没有人口流入,还谈什么升值?


收入

据此前合肥当地媒体披露,2015年合肥人均工资达到63626元,即平均月薪5302元。


可能很多人都没有想到,合肥平均工资如此之高,但时至今日,纵然薪资5302元,以一套总价150万房子计算,首付2.5成,约37.5万,剩余贷款,等额本息每月仍需还款近6000元。


换句话说,绝大部分的合肥人已经买不起合肥的房子,夫妻两人加起来,虽然能够覆盖贷款,但如果按照银行房贷收入比不低于50%的红线的话,绝大多数家庭应该申请不到贷款。


没人普通人接盘,投资客的疯狂,那就是“独角戏”


社会资源吸附力

如果说北上深、沪宁杭是核心、是中国的心脏,那么合肥、南京、廊坊、厦门算什么?


别激动,不是说这些城市一无是处,只是对比北上广深这种凝聚了而太多社会福利和经济资源的城市相比,有多少有钱人混迹于此?


如此来看,有人囤房或者有强烈的购买需求推高房价似乎也是立不住脚的。


人口结构

有个好玩的数据统计,是关于中国大多城市【小学生】增长率变化,如下图:


从未来角度看,合肥的小学生比例,甚至还是负增长的,所以也是没道理有这么高的看涨预期。


限贷加码、限购风波


限贷到底还是挺柔和的招,但也不能完全忽视这次“信贷加码”。说实话,它可以说是“限购低配版”


也就是在今天,合肥再次传出“限二禁三”的限购传闻,如下:



也许出在了库存上面,南京、合肥、苏州等城市的存销比较小,去库存周期仅仅为2个月左右,也就是说房子存货比较少了,所以一买就涨了。


限贷管用么?限贷的结果是,在新政的前一天,合肥以5倍的价格卖了19幅地块。可见,所谓的地产调控,促销的效果倒是很不错,逼着开发商提前消费,这简直就是双十一啊。


安徽清源房地产研究院院长郭红兵认为:合肥房价上升过快,投资客对未来预期值降低,它的获利空间被压缩了。当然,这里也有“限贷”加码的影响,需求有一定的外移也很正常!



3

质问三:为什么是『长沙』?


房价最猛的城市北京、上海、广州、深圳等一线城市;房价补涨最猛的城市,是厦门、南京、苏州、合肥等二线城市那为什么“合肥炒房团”偏偏就去了并不是很热的长沙呢?


这里我们先看一张中国省会城市房价图,如下:

颜色由浅至深,代表着房价梯度的增幅。我们能看出,即使是在中部5省的省会比较中,长沙依然处于较低位置!


长沙均价6676元/㎡

低出南昌2388元/㎡

低出郑州3725元/㎡

低出武汉5315元/㎡

低出合肥5800元/㎡


为什么说长沙是【中国最幸福城市】?看下图,你就知道了:



2007年至2015年间,长沙房价涨了102%,但是人均收入却猛增了147%。这两者,房价涨幅是中部5省省会城市中的最低,收入变化更是每一年都稳坐中部5省省会城市的榜首


在GDP增速方面,截止2015年,长沙的数据是8600亿元,是中部除了武汉以外,唯一一个接近万亿GDP的城市



这样一个城市,历年来的商品房成交面积,也在不同幅度的增幅上升。其中,2013年长沙更是以1840万㎡的成交数据问鼎中部5省省会城市“销冠”



人口流入的角度来看,长沙同样不输合肥,并有着近2倍的成绩!



综合上面的数据,我们能得到几个关于【长沙】的特性


1、长沙GDP增速较快,经济发展迅速;

2、人均收入水平同步走高,且位于较高水平;

3、人口流入虽然比不上武汉、郑州,但处于中等水平;

4、商品房成交面积处于一个稳定上升的成绩;

5、房价低的可怕。(这才是重点!!!)


一二线热点城市房价本就已很高,在调控政策的影响下,当地政府更是得象征性的出台一些抑制本地、外地需求的政策,响应“抑制房产泡沫”的呼声!


说的直白点,就是一二线热点城市的投资成本已经很高,风险太大!钱没处花,得找个宣泄点,而瞅来瞅去就长沙的价格最合适!


对此,安徽清源房地产研究院院长郭红兵认为:长沙房价最低,在中西部城市发展的空间、前景都差不多的背景下,房价的洼地必然会收到追捧!


4

质问四:长沙值不值得投资?


前文,楼哥说“钱没处花,得找个宣泄点,而瞅来瞅去就长沙的价格最合适!


注意,说的长沙的价格最合适!但并没有说,长沙的市场最合适投资。接下来,咱们就唠一唠长沙值不值得投资?


库存值

据克而瑞数据显示,截至6月底,长沙内六区住宅库存898.72万方,去化周期仍高达7.4个月,其中库存产品面积大量集中在80-100㎡,总量达197129万方。



供销比方面,2016年6月份长沙市(含内五区与四县市)新建商品住宅供销比为0.56,供销差距有所缩小。



库存去化周期方面,近来热点城市的周期都只有2个月左右(合肥剩余库存144万㎡)!


住宅市场库存41.84%来自于2013年及以前,但是成交量仅为3.64%,早期库存消化困难是目前长沙楼市库存持续积高的主因。


新增量

2016年上半年长沙市内五区新建商品住宅批准预售共416.85万㎡,同比减少6.77%2016年长沙市上半年四县市新建商品住宅批准预售共240.11万㎡,同比减少9.70%



2016年上半年长沙市内五区新建商品住宅累计网签737.48万㎡,同比增加27.08%。2016年上半年长沙市四县市新建商品住宅累计网签368.53万㎡,同比增加7.61%。



2016年6月,长沙市内五区新建商品住宅成交均价为6910元/㎡,环比上涨2.63%,同比上涨5.16%。


从住宅商品房新增与销售的数据来看,上半年长沙的供应量是同比减少的;而上半年的销售量,同比却是增加的,这是一个好的消息!


但我们要看到,上半年长沙的房价涨幅仅有9%而合肥的这一数据为24%


土地供应

2016年上半年长沙市住宅及住宅兼容商业土地供应19宗(1235.22亩),成交30宗(1474.45亩),其中公布土地金额土地26宗,404125万元。



溢价率是土地市场冷暖的一个重要参考值,相较于地王频出,溢价率不断上涨的上半年全国土地市场,长沙土地市场仍是与火爆的楼市成交相左的现象,土地底价成交仍是常态,甚至成交面积与金额同比略有下降。


2016年上半年,"地王"及"分化"仍为土地市场的关键词,全国大多数城市楼面均价及溢价率持续上涨。但在长沙,土地溢价成交仍为小概率事件,4月份梅溪湖的“地王”溢价45.52%成交仍改变不了长沙土地市场基本底价成交的局面。


近一年长沙土地成交溢价率走势图


二手房市场

2016年上半年,长沙全市二手房成交326.50万㎡,成交套数为28775套,同比分别增长24.36%、31.07%,其中二手住宅成交296.75万㎡,成交套数为27218套,同比分别增长46.17%、49.68%。


近一年长沙二手房成交走势示意图

 

新房住宅市场方面,在经历了年初两个月的低迷之后,新房住宅成交连续四个月单月成交量超过200万㎡,上半年新房成交量破千万,同比增长近20%。上半年楼市成交的火爆,使得大多数房企都超额完成了半年任务,下半年房企的推盘与走量节奏将有所放缓。


【库存】、【供销比】、【土地供应】、【二手房市场】是一个城市房地产市场的最直观表现,也是房企、投资客考量城市潜力的重要因素!


当然,影响城市房价的因素还有很多!所以投资本就是一件有风险、需要魄力的事情,楼哥也没有给大家定论是否可以去长沙投资,只是整理、搜集了一些素材,供大家参考。


对比安徽清源房地产研究院院长郭红兵认为 城市发展有个轮动,像合肥就是这一轮房价上升中的排头兵。长沙作为一个产业比较丰富的城市,必然有一些机会!长沙的地理位置,也会给它带来一些好处,它的潜力应该是比较大的!

而关于在合肥买房21世纪不动产中国铁建国际城店总经理项诚表示,合肥买房,如果是我,我会按以下排序进行选择:


1)政府重点发展及有特殊政策支持的区域,这点支撑了他今后的可持续发展性;


2)地铁沿线,毕竟出行方便,是居民考虑的比较多的问题,会缩短城市的距离,减少出行的时间。并且地铁口一般是不会变化的;


3)学区,学区房是很多家庭首先考虑的,但是学区的变数很大,而且现在倡导教育资源平衡化,所以有些学区是不确定的;


4)品牌开发商,物业优质的开发商,有利于今后物业的升值;


5)周边有自然景观的小区。毕竟城市在不断发展,自然资源及绿地越来越显得弥足珍贵,一套临湖的房子,能呼吸新鲜空气,楼下有林荫小道,也是非常惬意的。


5

质问五:长沙本地怎么看合肥炒房团?


从人口流入的数据来看,长沙并不低,但也有限。从政府角度,外来人口的流入,是政府期望看到的。但是,这背后牵扯的是,这些投机客仅仅是来买房,而并非定居!


从长沙房企角度来看,在库存较高的背景下,购房人群的基数增加,是走量、完成集团目标的助力。总之百利而无一害!


甚至不少房企,已经将“炒房团”一事当做营销事件来做:


湖南长沙开发商广告


 


从购房者角度而言,购买力竞争对手增多,会助长短期的“恐慌心理”,增加1-2个月的销售量,而房价影响则很难预估!


8月17日,湖南当地媒体《三湘都市报》针对合肥炒房团一事做了相关报道:



总结一句话,除了当地开发商很开心。权威机构均认为,炒房团只是短期效益,城市房价的走势,还是受多方因素影响。


可怕的不是合肥“炒房团”,而是那些被北上深挤出的资金,瞄准的就是库存小的二线城市,然后集中火力制造恐慌,对于这些资金来说,见过了北上深的阵仗,你这点首付门槛,吓不住他的。


所以,现在的长沙是安全的,暂时安全的。但在二线热点城市都已经“被束”之后,谁也难言下一轮房价的排头兵不会轮到长沙!



6

20位地产人热评“合肥炒房团”


关于合肥投资客“外逃”,合肥房地产相关从业者也有话说。他们的观点维度更多、角度更多元,大有“百花齐放”之势!


楼哥这次再做一次搬运工,为你整理、奉上!(排名不分先后哦!


1同策咨询研究中心总监 张宏伟

当下城市之间产业关联度增强,或同属一个经济圈,投资流动性增加还是比较明显的。在上海,今年3月楼市从严之后,不少上海投资客跑到苏州、杭州投资,苏州从严之后,有可能无锡也受到关注,说明市场中这样的流动投资效应还是有的。这不是个案,在一个经济圈、产业相关的城市之间可能会发生。目前合肥的涨幅较大,但长沙涨幅并不是很高,合肥的投资客 进军长沙,属于集体的炒房行为。


2安徽省房地产研究会秘书长 汪远 

我认为房屋的居住功能还是第一位的。在货币超发的前提下,房子才不自觉的担负了保值和增值的功能。除非真有需要,如果纯属投资,我不提倡大家去长沙买房,房屋是不动产,不可移动是其基本的物理属性,每个城市的房地产市场形势也不同,盲目跟风,后期会面临较大风险。


3丽丰铂羽公馆 营销部 陈健

长沙是省会城市里房价增长点,投资空间很大,投资风险和全国经济政策也有很大关联 需要谨慎投资,合肥投资客在全国范围很特殊,在合肥房价这轮增长中尝到了甜头,获得了收益,合肥投资客有资金 和冲动投资欲望想再次利用区域城市的发展获得投资的收益!


4万途营销总经理 孙宜庆

其实是一种正常的现象,只是被媒体放大。第一个有可能是湖南经商或者在安徽和湖南有关系的单位,或者一些合肥的投资客觉得长沙有投资空间,所以选择去投资。其实合肥之前也有好多南京上海的来合肥投资,其实是一种正常的情况。


5合富辉煌(中国)安徽公司市场研究部总监 王秋燕

合肥近期价格上涨速度加快,同时限贷政策全面实施,在很大程度上提高了投资和置业门槛,投资客外溢也属正常现象。目前投资客在安徽省个别地市也较为活跃,长沙作为中部省会城市,目前市场价格较低,投资门槛和市场风险相对较小。


6文峰集团品牌负责人 方四平

合肥的这轮涨价是多重利好加上其他投资渠道的匮乏(尤其是股市大跌没起色),共同作用的结果,是合肥近几年快速发展的最直观反映,也是地价阶梯式持续增长的最直接的推动。说明合肥这轮房价疯涨给一部分人尝到了甜头,所以才会选择去长沙投资。长沙情况跟合肥还是不一样,长沙投资具有一定的风险,但也仅是个小概率事件。


7安徽惠凌信息技术有限公司总经理 宋元

合肥组团去长沙投资,也说明了合肥投资客的转移战场,现在的长沙风险是比合肥的要小很多,因为,合肥的投资风险从第二季度开始逐步加大,对于在合肥投资的来说,有相当大的风险。


8新祥源、蜀西祥源总经理助理 宇世伟

投资当然有风险,只是如何控制风险的问题。很多人觉得长沙作为一个省会城市,目前的房价应该还有不错的上涨空间,但湖南也是个人口输出型省份,投资还是谨慎些。


9新华长江商管总经理 沈强

对于长沙当地的情况并不是很了解,但当地娱乐业非常发达,说明当地人是肯花钱的,或许当地是把娱乐业作为吸引房地产投资的重要手段,对此持谨慎态度。


10合富辉煌安徽区域市场研究部主任 徐阳

长沙作为省会城市,目前房价应该算偏低的,去长沙投资也是看重城市未来的发展能够带来房价持续上涨;但是长沙的房价一直涨幅不大,主要还是由于库存量一直处于高位;从城市发展的角度来说,个人觉得长沙的房价在省会城市中,算比较低的,意味着有更大的上涨空间,随着城市价值的提升,房价走高的趋势也是自然的。


但是从房地产本身而言,长沙近几年的住宅库存量持续处于高位,今年受整体市场利好拉动,去化加速,部分投资群体入市积极,去化周期有一定的下滑,但是过多的投资需求入市并不有利于区域房地产市场发展,一旦整体市场被看衰,投资客撤离市场,市场可能再度重回高库存压力下,市场还是面临不小的风险的。


11绿地御徽营销总监 张音明

1、肯定有合肥人去长沙买房,追逐价格洼地,但数量有限的情况下对市场冲击也会有限。另外合肥炒房团不排除长沙当地开发商进行有意炒作。


2、长沙市场由于单位房改房、集资房较多,当地人不太喜欢买二手房。投资有一定风险,短期没有太多套利空间,可能要做长线,小心炒房炒成房东!自住没有问题!


12卓誉地产营销中心总经理 袁达成

长沙本来就房价不高,但供应量过大,升值有限。我只能说,如果准备去长沙定居发展,倒是不错的选择。如只是投资,门槛算低,但空间不大。


13合肥华嘉置业投资有限公司总经理助理 梁翔鹏

合肥投资者觉得合肥房价目前处于高点而长沙的价格还有不少上涨空间吧。但我个人认为长沙的基础建设利好该兑现的已经兑现的差不多了,但是合肥作为中部新兴城市依然有很多关乎不动产升值的政策及规划利好尚未兑现,仍然存在着房价上涨的空间。


14安徽中原研究中心总监 骆芳芳 

合肥房价经过上半年快速上涨,价格已经达到较高水平,未来增值空间减小;而目前长沙核心区域住宅价格7000元左右,市中心区域住宅价格9000元多,长沙的房价与合肥2013年的价格相当,近几年涨幅均低于合肥,长沙的房价处于中部省会城市的价格洼地,投资客向眼光转向此类城市,亦属正常。从投资的角度来看,本身就存在一定风险性,长沙房价本身涨幅比较慢,从长远的发展来看,房产投资仍具有一定价值,但一定要参考实际的项目具体情况,切勿盲目跟风。


15合肥学院房地产研究所副所长 凌斌

投资商品住宅,首先是不道德的。


商品房的第一属性是居住,满足居住属性之后才是投资,个人认为长沙当地政府应采取措施遏制外地炒房团来扰乱市场。


投资住宅,不同的区域要有不同的对待,长沙的产城融合、经济水平发展都不错,但就住宅来说,长沙住宅市场的投资回报率比较低,与其投资住宅倒不如投资商铺。


16安徽资深地产人 项诚

1、长沙目前库存量还是比较大;


2、长沙是个娱乐型的城市,市民买房的积极性不太高;


3、长沙的市场已经沉寂很久了,这么多年,市场好坏,对它的它的整体上升及下跌影响不大,是个比较平静的城市;


4、目前全国二线城市都在上涨,长沙目前的价格和其它城市比起来,是处于低点,但是因为他的库存及居民的消费理念,我觉得后期有涨幅,但是空间不太大,不会像合肥这样,拉升的特别快。


17经开区某国企高层

长沙的房价基本属于滞涨阶段,前几年就在6千+左右,现在市中心的地铁房也不过6-7千元/㎡,这与长沙消费水平有关,长沙人民偏安逸、享受,对住宅的要求更多是只要满足居住就好。


18易居营销集团安徽区域副总经理 梁东勋

风险肯定有,投资客群只看到中部六省的低洼价格,不太清楚存销比周期,长沙虽然降至一年不到,但和合肥不同,它是多核省,安徽基本单核聚集效应不同。



19365淘房合肥大区副总经理 赵宏昆


投资郑州、武汉、杭州都比投资长沙要好,长沙不具有爆炸潜力,很难复制合肥今年的走势!



『后记』


针对此事,本站也第一时间采访到了保利湖南公司营销部副经理罗擎


首先,必须说明,投资这个话题本身就伴随着风险。我觉得这个事情有几个维度。


第一,就是关于房产投资是否是一个好的投资渠道。我认为,至少在目前市场的供求状况下,房产的保值属性是很突出的,特别是优质房产。


第二,就是关于长沙是否具备投资前景的问题。这个问题我不敢武断的下判断。但从指标上来看,长沙的确是中部五省人均收入最高、房价最低的省会城市,而且长沙在近几年,无论从城市硬件配套还是城市远景规划来看,都有比较好的机会。而且之前长期困扰长沙房价增长的——楼市存量,在去库存的大背景下,也得到了本质上的缓解。


如果单就投资来说,无非几个方面,投入产出比和市场风险。长沙目前毕竟处于价格低水位,这个风险个人认为是可控的。只是增长比例是否会像合肥一样,这一点无法给予准确判断。


文中长沙相关数据来自0731房产网

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作者:佚名
来源:安徽楼市