来源:财经韬略(id:tttmoney8)

作者:韬略哥


今天上午中国楼市又响起了一声炸雷!


今日,上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价拿下,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,未来项目售价或接近20万/㎡。


笔者真的被这则新闻震惊了!


要知道,最近国家在各个层面调控楼市,从一线到二线热点城市不断有限购的政策出台,银行对于房屋的放贷政策也在同步收紧。所以,笔者一直认为近期,起码几个月之内楼市应该不会有大的动作了。然而,上海地王的出现把这一切都颠覆了!


地王有地王的道理


存在即合理。国家从各个层面抑制楼市也没有阻挡新地王的出现,这说明或许地王出现自然有其道理。先让我们来看一下地王的基本情况:



再来我们分析一下地王的内在价值所在:


1、地理位置优越


上海市内原本就土地稀缺,像中兴社区这样坐拥优质地理位置的更是少之又少,据了解,这次上海静安中兴社区位置优势明显:


中兴社区地块位置极佳,地铁3、4、8号线环绕,距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里,距离上海火车站的直线距离为两公里。


中兴社区被三条上海主要地铁线路环绕,四通八达


距离热门景点和商业中心外滩、陆家嘴、人民广场均在3公里以内


2、配套成熟


中兴社区并不是一块荒地,其周围的有着成熟的社区和配套设施:


有市北中学、宝山路小学,也有第十人民医院和上海市中医院。



中兴社区四面社区成熟



中兴社区配套设施完善,学校、医院一应俱全!


3、拿地条件严苛


中兴社区其实此前已经“毛地出让”,名为“鸿临园旧改项目”,但当时的开发商由于无力承担巨额拆迁款,最后才由政府接盘。政府接盘后,开出了极为严苛的土地出让条件:


中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%,计79022.9平方米以上(这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制)。


另要求持有100%的商业物业;配建保障性住房5.0%以上等。


正是由于条件苛刻才让最终为了拿地走独木桥的房地产挤破头想要获得这块资源。


4、协同效应明显


实际上,中兴社区所在的原闸北内环内目前在售的楼盘价格已经不低,水涨船高,周边楼房的价格为这次地王做了嫁衣。(嫁衣有好处,地王出现,周边地区行情绝对看涨!)


原闸北内环内,是近年来上海豪宅市场的新兴区域,区域内有苏河湾华侨城、绿洲雅宾利花园、新湖青蓝国际等高端楼盘在售,其均价无一低于7万元/平。


融信是谁?


分析完地王的价值所在,这次令我们感到震惊的还有一件事情,那就是这次地王的创造者——融信集团。


融信集团这次拿地,可是打败了中国最具实力的18家房地产企业,包括各大央企、万科等豪门。


参与这次竞购的房地产企业名录:


1雅居乐 2世茂 3金辉 4金茂+中铁 5西藏城投 6龙湖 7融信 8招商 9仁恒 10保利 11 合景泰富 12新城 13融创 14葛洲坝 15旭辉 16中粮+建发+首开 17华润+华发 18万科


据笔者了解,融信集团并没有国资背景,而是一家位于福建的民营企业,并于香港上市,其基本情况如下:


融信中国(03301.HK)是新晋崛起的闵系房企。其成立于2003年9月,原名福建融信房地产开发有限公司,2009年7月14日,正式更名为融信(福建)投资集团有限公司。公司注册资本6.67亿元,具有国家一级房地产开发资质,总部设在福建省省会城市--福州。


2013年开始融信走出福建,已经在福州、漳州、厦门、杭州、上海五个城市拥有项目。在克而瑞发布的全国房企2015年度销售业绩排行榜中,融信以295亿元位列29位,较2014年相比上升15位。3月16日,融信宣布将总部从福州迁入上海。


其实,融信集团已经不是第一次这么NB的打败大型房地产企业,在2016年刚开始的两周,融信集团就已经有让人“惊艳”的表现!


今年春节后不久,融信就以5739元/平米,溢价27.5%,在主场击败万科,竞得余杭开年首宗宅地。在余杭之后,融信紧接着以成交价13072元/平米,溢价53.8%购得萧山嘉瑞华庭。


不过,出手凌厉的融信付出的代价恐怕也让绝大多数房地产企业退避三尺,不敢苟同。


融信上市时负债率超过1541%。上市后尽管融信的负债一路降低,2012至2015年,融信中国资产负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%和85.42%,但仍然连续几年在港股40家地产公司中位居榜首。


融信的债务结构中短期债务占比较高。克而瑞的一份统计报告显示,2015年,65家重点房企长短期负债比平均值为2.12,融信的比值为0.73,长短期负债比位于统计内企业倒数第二。


如此激进的扩张的拿地策略,并没有让融信的价值有多大提升,目前市值也仅仅100亿港元左右,这还是在近期伴随港股整体上涨的情况下:



关于融信笔者想多说一句,融信敢于在刀尖上起舞,和我国房地产市场以及整个金融体系的结构密不可分,因为一二线城市的地皮和房子是最佳的升值保值资产,银行最喜闻乐见的抵押物和融资品。不过笔者也劝融信集团,常在河边走哪有不湿鞋,风险还是好好的管控!


这意味着什么?


上海以如此让人震惊的价格夺取新地王,有什么长远意义吗?


1、全面超过香港


笔者认为上海中兴社区地王最具指标性的意义之一就是,让香港楼市黯然失色。举例来说,8月4日,香港也有一块在位置等各方面和上海中兴社区类似的地皮被中国内地企业拍得,情况具体如下:


大公财经8月4日报道:

内房进军本港地产发展市场又多一员猛将。属市区临海地段的油塘商住地皮,在有多家内房参与争逐下,最终由央企五矿集团旗下的五矿地产(00230),以超出市场预期上限逾四成的40多亿元夺标,每呎楼面地价超过7000元。五矿指公司实现“走出去”的第一步,项目总投资达70亿元。


香港地块位置良好,周边配套设施完善


香港地块谷歌地图实际情况


香港市区临海地段的油塘商住地皮基本信息


从上面的香港地块位置图和周边情况实际情况分析来看,此地块尽管没有上海地区那么具有优势,但在土地更加的稀缺的香港地区来说已经是难能可贵的地皮了。就是这样一块土地,五土矿业最终的拿地成本核算成人民币仅每平方米6.3万人民币,远低于上海的10万。


2、北上深楼价涨不停?


北京、上海、深圳对于人口和资金的吸纳能力是全国最强的,而对于楼市来说人口和资金是最重要的两个因素,他们代表了需求和购买力。所以,尽管国家和地方不断的展开限制性的措施,上述地区的楼市并没有大的变动,仍然在保持一个向上的态势。


同时,向来北上深三地基本上楼市会相互跟随,出现你涨我涨大家涨的局面。之前,三地土地的价格记录是:


2013年的融创北京农展馆地块,实际成交总价约为43.24亿元,折合楼面价约7.31万元/平米。

2014年的丽丰上海黄浦区五里桥地块,折合楼面价约8.55万元/平方米。

2015年的泰禾深圳宝安区尖岗山地块,折合楼面价约7.99万元/平方米。


因此,笔者认为,鉴于静安地块已经远超此前的记录,这可能会让这北上深三个地方未来土地价格进入一个新的阶段。


3、全国楼市普涨?


笔者一直认为,对于一线城市和二线热点城市来说,楼市的调控政策并不会对房价有真正意义上的抑制作用,换句话说就是楼价不会因为国家的限制性政策而有大的跌幅。上海新地王的出现更加印证了笔者的看法。未来这些热点城市除非出现大的国家整体宏观政策的变动,有可能会持续性的上涨。(短期可能政策作用下不会有明显的涨幅)上海地王在目前这个阶段也会起到推波助澜的作用。


但是对于其他非热点城市,人口、资金等因素并不能支撑其楼市发展的,笔者认为上海新地王的出现并不会让这些准二线、三线以下城市的楼价跟涨。


最后,笔者想感叹一句,在全球资产荒,钱找投资项目,到处是资产泡沫的时代,中国一线城市的楼市或许是未来短期内最具投资价值的标的。



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作者:佚名
来源:p2p头条