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来源:新浪财经  星火记者联盟


 导语
没有谁能确定的告诉你未来楼市的走向,一方面有无数人手握大笔资金涌入楼市,另一方面又有投资者高喊楼市已经存在巨大的泡沫。


世上最贵地王诞生



在沪上部分银行表态不介入地王项目的情况下,上海土地市场今日却再度让人“惊诧”——融信以110.1亿元的总价夺得上海静安地王,创下了中国土地成交史上最贵地王纪录。同时该地块也刷新了全国住宅最高单价纪录,其位于静安(原闸北)中兴社区,起拍价46亿元,名义楼板价约10万元/平方米,可售楼板价14.3万元/平方米,溢价率139.3%,未来售价基本上将超过15万元/平方米。



该地块位于这幅地块位于静安区内环区域,是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。据上海链家市场研究部监控数据,该地块周边再售房项目极少,仅在该地块北侧直线距离不足300米处有一新房项目在售,该项目8月份的成交均价为8.6万元/平方米。地块周边以二手房为主,挂牌价在5.5万元到9万元不等。

这次出让的土地为两块相邻地块,总出让面积为31034.1平方米,容积率3.54,住宅占90%,商业占10%。不过,建筑限高100米,而在90%的住宅面积中,出让条件规定了有近3000平方米的配套设施,5000平方米的保障房,14000平方米的自持房;同时,地块中小套型住宅面积不得低于总住宅建筑的80%。



即使如此,现场竞价依然十分激烈。本次土地出让共有18家开发商参与竞买,竞价幅度为1000万元一加,但现场不少竞价企业直接1亿、3亿进行跳价,加价态势甚为“凶猛”。经过几轮激烈竞价后,大约10点左右,融信出手直接将价格跳到61亿元。

随后,更多房企开始加入,不仅前期活跃的仁恒继续深度竞拍,龙湖、招商也纷纷开始举牌,融创则出价到71.8亿元。此后,在仁恒和融信的纠缠中,后者叫价到80亿元,当时主持人就提醒溢价已经很高,不过大家并未停止竞争,而万科的出手,将价格叫到83.4亿元。

竞拍过程中,实际上已经打破了全国单价地王纪录,而后每一次加价,都在不断刷新该纪录。经过轮番竞拍后,仁恒将地块叫价提到了100亿元,在百亿以上,仁恒、中粮+建发+首开与融信“三国杀”,经过400多轮竞价后,融信终于以110.1亿元拿下静安地王。

实际上,近期这已经不是融信第一次在上海夺得地王了。7月底,融信以总价31.55亿拍得上海杨浦区新江湾城一地块,最终经过一个多小时的激烈争抢,融信从龙湖、
山东黄金等多家房企“虎口里”夺食。

总结近期融信拍地规律,其更偏爱靠近市中心的地段,新江湾地块也是上海今年以来,出让的为数不多的中环地块,而本次夺魁的静安地王则更是位于内环。


中国楼市去向何方?




一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后,楼市趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的热点问题。日前在海南举行的2016博鳌房地产论坛上,与会人士就此发表了各自的看法。


房价会否继续上涨?


“今年上半年出现的部分城市房价新一轮上涨不可持续,下半年或将下降。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷说。


国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,6月份70个大中城市房价环比上涨城市数继续减少,涨幅继续收窄。

谈及未来房地产市场的走势,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,预测下半年将会比较平稳,增速会放缓。“由于房价已经到达周期高位,明年部分城市房地产市场将出现负增长。”


“地王”频现有何风险?


地王频现成了上半年房地产市场的一大特征,全国50个主要城市冒出200余宗“地王”。与会人士认为,这场“地王盛宴”背后的风险值得警惕。

对于地王频出现象,经济学家向松祚说,这说明中国房地产不够健康,目前北、上、深均价已经接近5万元,购置100平方米房产需500万元,超过其高薪阶层年收入的10倍,房价收入比过高。

“现在是没买到地纠结3天,买到地纠结5年。”旭辉控股董事兼主席林中认为,未来5年,北上广深房价难以覆盖现在的地价,近来在这些城市买地如果要想有钱赚,压力不小。


杠杆风险到底大不大?


“中国居民购房加杠杆的速度过快。”中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松表示,从他的研究来看,我国居民购房杠杆率从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,2016年这个数字估计会上升至44%。


“通过交易杠杆大致评估后发现,新增的房贷销售比处于高位,上涨空间有,但不宜有太乐观的预期。”巴曙松说,中国的新增房贷的销售比从2011年以来持续上升,2016年上半年高达43%,而50%左右被认为是居民新增房贷销售比比较高的水平。

当谈及接下来是否会实行降准、降息等政策时,经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为,现在都在强调回归中性,回归中性意味着不扩张、不收缩。


中国的楼市是否已经到了最危急的时刻呢?


没有谁能确定的告诉你未来楼市的走向,一方面有无数人手握大笔资金涌入楼市,另一方面又有投资者高喊楼市已经存在巨大的泡沫。中国的楼市是否已经到了最危急的时刻呢?通过4个关键性的指标来解释这个问题。

房贷收入比超过日本泡沫时期


一般在买房过程中,大部分购房者会选择贷款买房,这就关系到房贷收入比,简单来讲,房贷收入比就是购房者每个月的月供和实际收入的比率,比如每月还房贷5000元、实际收入10000元,这个比率就是0.5,即50%。

按照国内商业银行的规定,为了保证自己的风险,会根据借款人的收入限定最高的贷款额度,要求借款人月房贷月供不得超过月收入的50%,这就是借款人的最高警戒线。

房贷收入比被世界银行和西方国家普遍认可,被认为是对房价高低进行判断和对居民住房购买与支付能力进行测量的最重要的指标。

知名经济学家巴曙松几天前在博鳌地产论坛上指出,中国的房贷收入比增长非常快,已经接近发达国家的水平。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升,2000年左右达到0.6左右,而中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46,已经超过日本房价泡沫时期的水平。

巴曙松预测,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

新增房贷销售比创历史新高


新增房贷销售比是某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模的比值,也就是所谓的交易杠杆,衡量的是市场的承载能力。


美国次贷危机发生前,也就是2007年的峰值是52.6%。数据显示,2015年我国新发放贷款规模4.7万亿,新房销售额7.3万亿,二手房销售额3.6万亿,交易杠杆43.12%。

巴曙松指出,50%左右的交易杠杆很可能是比较高的水平,因为从国际经验对比来看,美国的房地产市场2007年新增的房贷销售比在接近50%的时候发生次贷危机,这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步逼近这个边界。

但也有专家表示,中国房地产市场的杠杆率并不高。中信证券陈聪指出,截至2016年7月,中国居民的未偿还杠杆负担(公积金+商业贷款)超过18万亿元,即便按照最保守的估计,房地产存量杠杆率仅有不到13%。也就是说,全国平均来看,100万的房子,最多只有12.9 万的按揭贷款和公积金贷款没有偿还。


这两者的观点核心差异在于,巴曙松强调的是房贷相对于收入的压力,而中信强调的则是不动产的价值;双方衡量标准不同,得出结论也不同。但《真话财经》认为,双方的观点都应该纳入考虑,房子是消费品,同时也是投资品。

不论如何,可以肯定的一点是,中国房地产市场,尤其是新增商品房已经存在杠杆较高的情况,未来继续加杠杆(比如降低首付之类的措施)的可能性较低。

房贷GDP比加速上升


房贷GDP比就是房贷总额相较于GDP总量的比例。在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下,中国的房贷GDP比在过去几年呈加速上升态势,2012年以前尚不到15%,2015年底达到20.7%,有人预测2016年底将超过25%,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。

在《真话财经》看来,25%或许还存在一定的低估。大家都知道,目前中国经济处于近年来最困难的时期,处于L型发展趋势的底部,GDP增速有可能继续走低。与此同时,房地产市场继续火热,因此房贷GDP比将会呈现加速上升的趋势。

居民负债率疾速上行


居民负债率是居民总负债相对于GDP的比值,也就是居民杠杆率。这个数值近些年增速惊人,从2005年的17.1%增至2015年的39.9%。与此同时,英国、美国已经到80%以上,日本也超过了60%,所以中国的水平低于发达国家,但是和墨西哥这些跟中国发展水平相近的国家相比,已经属于比较高的了。

海通证券分析称,虽然中国居民负债率仍低于英美日等国,但国际经验表明,当人口红利消退、人口抚养比见底后,将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在2011年见底,这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶。

巴曙松指出,每一轮房价的上涨,都伴随着居民杠杆率持续的提升,而在房价平稳的时候,杠杆率也总体平稳,房价越平稳,老百姓越不借钱买房子。

结合海通证券和巴曙松的观点,我们能发现,居民负债率的快速上涨反映出中国房地产市场在过去几年的火热,但一旦在未来某个时间段见顶,民众借钱买房子的动力会大幅减弱,房价将会平稳。


日本的房地产教训值得警惕


一直以来,国内经济学家都觉得中国的房地产市场和日本早期的情况很相似。

1985年9月,美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店,就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。

日本政府为了刺激国内经济,完成外向型向内需型经济过度,连续五次降低利率放松银根,基础利率跌至历史最低点,货币供应量连续每年超过10%,1998年超过15%,造成市场上资金极其充沛。

由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足,大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业,而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市,造成股市楼市价格双双飙升。

1985年以后的4年时间中,东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍,两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金,而是听之任之。

与此同时,在资金泛滥的情况下,原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩,相反进一步扩张,推波助澜火上加油。为了追逐高额利润,日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目,来者不拒,有求必应。

最终房产和股市泡沫破裂,许多日本家庭资产大幅度缩水,长期背上严重的财务负担,在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元,最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数,大量建筑成为“烂尾楼”,日本就此进入“失落的十年”。

至于说美国的次贷危机,详细过程我就不赘述了。次贷危机爆发的根本原因还是房贷超出了很多购房者的偿还能力,而这背后是多方促成,包括银行、政府和购买者自身。

至于说中国的房地产泡沫是否会持续扩大、会在何时破裂都犹未可知。既然日本、美国有着惨痛的前车之鉴,那么中国政府和各界有必要尽可能地想办法,抑制房地产市场的过分繁荣,以免重蹈覆辙。


源:新浪财经  星火记者联盟

本文编辑:黄诗儒
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作者:佚名
来源:新浪财经