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作者:中信建投 苏雪晶


国库存探讨和测算 


库存指标探讨 


考察我国房地产库存绝对规模,较常用的权威指标就是统计局每月公布的商品房待售面积,但待售面积仅是针对房地产开发企业报告期末已竣工可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,通俗来说,就是房企竣工未售的项目。若要全面考察我国房地产库存规模,还需把在建未售的项目、尚未开工的土地也并入计算。我们将行业库存规模测算分为两大部分:未开发拿地、在建+竣工未售项目: 


未开发拿地建筑面积 


虽然我国每年公布待开发土地面积(通过各种方式获得土地使用权但尚未进行开发的土地面积),但我们认为 4.2 亿平米要远小于我国至今未开工的实际规模。我们选取了国土部的全国建设用地出让面积作为全国至今的累计拿地总量,根据中国指数研究院 302 个城市商住用地成交的比重以及容积率对全国已出让的建设用地的建筑面积规模进行了测算,并随中小城市的权重对房地产住宅商服用地的比重和容积率作了扣减。另外根据2015年 12 月 29 日国土部发布的《全国城镇土地利用数据汇总成果分析报告》,近 5 年土地供给结构中,工矿仓储用地供给明显增长,对应也带来住宅用地比重的下降。我们对未开工建设用地面积的计算公式为:未开发拿地建筑面积=全国建设用地出让面积×估计房地产用地出让占比×估计容积率-新开工面积。 最后我们推算出 2001 年至 2015 年累计的未开发出让土地建筑面积约 82.3 亿平方米(2003 年之前的数据根据土地出让金推算)。 



在建已建未售房屋面积 


我们用初始的在建面积加上累计新开工面积减去累计销售面积,可以得出至 2015年末,累计在建已建未售面积大约在 60 亿平米(2015 年末数据为我们预测),考虑到累计新开工面积包括已竣工面积(2014 年末累计竣工面积为新开工面积的六成左右),我们认为该口径实质上已经包含了统计局的待售面积。 



由此我们计算出至 2015 年末全国库存 143 亿平米左右,其中拿地未开发建筑面积 82 亿平方米、在建未售+竣工未售规模在 60 亿平方米左右,按照过去 3 年的平均销售面积计算(2015 年销售面积为估算),去化周期约在 10-11 年左右。 



我国库存结构 


国土部并未披露具体城市的出让规模,我们通过中指院 302 城市的出让数据拟合来看,虽然近年一线城市的土地出让占比有所回升,但三四线城市的比重依然占据最大比重,一线、二线、三四线城市在近几年的出让结构分别为 3%、37%和 60%,如果考虑全国口径,三四线的比重预计更高。



我国库存压力的根源除了本身供需节奏的失衡,还和供需结构有关,根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》报告,调查统计的我国房屋空置率在 22.4%(2013 年),远高于美国、香港、日本。其中二三线城市多套房屋家庭空置率远高于一线城市,说明当前这些城市人均住房面积的充裕程度显著高于一线城市,其结论也与当前行业共识基本一致:对于我国部分二线及大部分三四线城市,在现有环境下挖掘存量需求已经难以立竿见影,增量需求才是这些区域去化的看点。 


我国农民工城镇落户及置业需求探讨 


如我们此前论述,全国去库存的任务需要增量需求的支持,在当前整体城镇人口中劳动力人口增速下行的环境下,城镇需求的增量无非来自于 2 个方面:1、区域内部的存量博弈;2、农村人口的城镇化,关于前者我们已经有报告阐述,具体可参考深度报告《零和博弈下的城市战争》,而关于后者目前是国家政策扶持的方向,发改委已经明确将制定实施 1 亿非城镇户籍人口在城市落户方案,将需求端向中低收入家庭下沉也是我们接下来探讨的重点。 


基数庞大,具备一定的城镇定居意愿 


根据国家统计局数据,我国 2014 年农民工总人数 2.74 亿,占我国乡村总人口的 44.3%,其中外出农民工1.68 亿,占农民工总数的 61%。从农民工的庞大基数、年龄结构等考虑,一部分农民工具备落户城镇意愿,农民工城镇化能够带来一定的住宅增量需求,具体来看: 


1、人口年龄结构较年轻,新生代农民工落户意愿更强烈。我国农民工人口增速虽已有所减缓,但基数依旧庞大,且适婚年龄段人口(16-30 岁)及壮年期人口(31-50 岁)占比分别为 33.7%、49.2%,存在一定的首置及改善性需求。新一代农民工逐步由原本的生存型向发展型转变,更加注重就业体面和发展机会,落户城市意愿更为强烈。根据清华大学城镇化调查显示,80 后农民工仅有 7.3%选择愿意回乡务农,90 后仅 3.8%。


2、外出农民工自有住房比例较低,具备一定定居城镇意愿。根据国家统计局数据,2014 年我国外出农民工在城镇自购住房比例仅 1%,其他解决住房方式分别为租房(37%)、工棚(17%)、回乡居住(13%)、单位宿舍(28%)。尽管住房自有率较低,但由于城镇更完善的公共服资源吸引,相当一部分农民工愿意定居城镇,根据清华大学2013 年10 月发布的中国城镇化调查数据显示,34.7%的外出农民工具有在城镇定居的意愿。 


3、但大部分农民工并不具备购买力。根据西南财经大学的 2013 年的中国家庭金融调查数据,我国农村家庭平均净资产 28 万元,除去 17.6 万房地产资产后,剩余资产为 12.8 万,尚不及 14.1 万首付(按照全国三四线 4700元/平均价假设的 100 平商品房 3 成首付),而最具流动性的金融资产仅不足 2.4 万元,表明我国大部分农民家庭不具备支付城镇商品房首付的能力。


农民工城镇落户意愿分析 


参照清华大学城镇化调查数据,外出农民工没有明确落户意向的占大多数,比重达 65.3%。为了了解农民工落户城镇意愿的差异,我们根据“2010 年国家人口和计生委流动人口检测调查”数据(张翼,《中国人口科学》) ,对外出农民工愿意转非农户口和不愿意转非农户口的动因进行了分析。 计划经济时代我国将户口分为农业和非农两种类型,农业户口指依靠自己生产口粮的农民家庭,非农户口指依靠国家分配口粮的城市居民。在 14 年 7 月颁布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中已经明确取消农业和非农户口区分,统一为居民户口。但作为过去实际城乡划分的标志,农民工转变非农户口的出发点基本与其落户城镇动因一致。 


愿意落户动因:福利待遇是主因 


从计生委的调查数据看,农民工愿意转变非农主要原因包括 3 个:1、让子女与城市孩子享受一样的教育。这是农民工定居城市的最大动力,无论是 80 前还是 80 后农民工,子女教育均是其首要考虑因素,比重分别为55.5%、39.8%,这也与中国家庭一贯重视教育的传统相符。2、享受与城市居民相等的福利待遇。相比农村,政府将更多公共资源向城市倾斜,如养老、医疗等,这也成为吸引农民工定居的重要因素,不过相较 80 后农民工,80 前农民工更看重福利待遇。3、更充分的就业保障。相比农村,城市拥有更多的就业机会、更高的收入,这是吸引农民工涌入城市的直接原因,对比 80 前农民工,处于工作上升期的 80 后农民工对就业机会赋予更高的权重。


不愿意落户动因:土地等资产的羁绊 


从计生委调查结果看,不愿意转变为非农户口的农民工占大多数, 80前、 80后占比分别达到79.85%、 75.34%。而对于农民工转变态度起关键作用的就在于承包土地的保留问题。若转变非农户口需交出承包土地,则 80 前、80 后愿意转变的比例分别从 20.2%、24.7%下降至 11%、12.9%,降幅约 50%,反映了农民较强的财产保全意识。  


除了最主要的承包土地之外,城乡户口差别缩小、城市较高房价和生活压力也是阻碍农民工定居城市的重要因素。一方面,随着养老金、医保等社会保障资源对农村覆盖力度的加强以及电商等新兴消费业态的崛起,城乡公共资源、生活水平存在缩小的趋势,城镇户口的地位在农民工心里开始下降,尤其 80 后农民工,认为城乡户口差别缩小比例比 80 前农民工高 5.2 个百分点;另一方面,城市房价的居高不下和较高的生活成本也降低了城市对农民工的吸引力,城市是工作谋生的绝佳选择,却非生活定居的理想场所。


综合来看,我们认为农村人口城镇化是具备客观基础的,尤其年轻一代的农民工对于城镇置业具备较强的动力,但多方面的制约则是农民工进城的障碍,如教育等公共服务、土地承包权保留、高房价及生活成本等,如何降低农民工生活成本、提高农民工住房购买力,加大教育、养老、医疗等投入,实现公共服务均等化,是我国政策未来的主要突破口。 


海外低收入家庭住房政策经验 


我们梳理了一些海外国家的经验,来考察发达国家在推进中低收入居民住房问题的一些思路,综合来看,完善的住房金融体系、财政支持下的补贴、以租赁为主导的保障模式是这些国家共同的特点,在实现居者有其屋目标的同时,也实现了市场库存的去化。 


美国经验:住房金融体系的完善 


美国《住房法案》前言中写到:“让每一个美国家庭拥有一个体面的家和适宜的居住环境——美国国会许诺尽快实现这一目标。”美国政府通过建立住房金融体系、税收减免、公共住房、租房券等多项政策措施帮助居民解决住房问题,而其中影响最深远无疑就是住房金融体系的建立,通过提升居民购买力刺激需求,进而实现库存的化解。 


住房金融体系解决居民购买力 


美国城市化持续了上百年,由 1900 年仅 40%的城市化率攀升至 2010 年的 81%。早期大量涌入的城市移民居住问题由于很难获得金融支持导致购买力低下。为此,美国建立了完备的住房金融体系来解决居民购买力问题:在住房抵押一级市场,1934 年成立联邦住宅管理局(FHA)、1938 年成立联邦抵押贷款委员会,为中低收入家庭提供 100%贷款抵押保险,有了政府担保,中低收入家庭得以从商业银行取得低首付(可低至 5%)、长年限(30 年)、固定利率的低成本资金,居民购买力陡升;在住房抵押二级市场,为了解决银行房贷资金来源,联邦政府在 1968、1970 年重组成立房地美、房利美,在政府授权担保下,由两房在二级市场购买银行抵押贷款并进行证券化,从而为一级市场注入流动性。在完备的住房金融体系支持下,美国居民住房购买力大大增强,美国住房自有率从政府介入前的 40%攀升至 60 年代的 65%以上,而房屋空置率从 60 年代中期也开始下滑。 


从公住房到租金券的演变 


公共住房政策于 1937 年启动,是美国第一个大规模的补贴性租房计划,面向最低收入人群,如 1990 年居住在公住房中的家庭收入为全国中位数的 20%。由国会授权各地公共住房管理局发行债券,联邦政府支付本金和利息,收取租金用于公住房的维修和运营。但从 60 年代开始,公共住房运营效率逐渐下滑,结果不如人意:


1、租金收入加政府补贴难以满足运营成本;2、由于实行较低的建筑标准使得居住条件恶劣,公住房逐渐演变成贫民区,由此引发严重的种族隔阂和犯罪等社会问题。 


鉴于政府直接供应的公共住房计划的低效率,美国政府开始转变住房政策。1974 年美国开始实施租金券计划,通过租金券来支付当地租金超过住户税前收入 30%的部分,由居民自行到租房市场寻找住房。截至 2009年,得到租金券补贴家庭总数超过 220 万户,超过所有公住房项目,成为美国针对低收入人群住房政策重要一项。且与公住房相比,租金券使用更为灵活、成本更低,其比公共住房计划减少了了约 8-19%的费用。 


个人所得税减免


相比公共住房等政府直接支出的住房政策,美国受益范围最广的政策是政府间接出资的税收减免政策:房贷利息抵交联邦个人所得税,推动全国需求加杠杆,但如我们之前在报告《我们该以什么姿势期待按揭利息抵扣个税政策?》指出,由于这项政策并未定向针对中低收入购房者,导致绝大多数受益的是中高收入人群,08年美国针对住房税收减免超过 1710 亿美元,其中绝大部分流向年收入超过 10 万美元家庭,为此美国也设立了最高 100 万美元的抵减上限。 



韩国经验 


韩国经济自上世纪 70 年代开始腾飞,人口城镇化率迅速攀升,但住房短缺一直困扰着低收入人群,造成韩国房地产市场发展不平衡。为此,韩国政府通过金融、财政税收支持等政策手段来解决低收入人群住房问题,同时达到化解房地产库存的效果。


金融支持下的补贴政策 


从 2003 年韩国的“一百万廉租房建设计划”实施后,政府开始通过租金补贴、低息贷款、税收调控等方式向低收入人群提供金融支持以满足低收入人群的住房需求:


1、住房补贴。韩国的住房补贴政策一般分为供应方和需求方两方面:住房供应方的补贴是政府按一定比例出资或者资助建房;住房需求方的补贴是政府直接给居民发放住房补贴,一般有直接补贴和间接补贴,直接补贴是政府财政拨款对居民买房、建房、租房给予相应的补助;间接补贴是政府通过减免税收、控制租金等模式来资助居民获得住房。 


2、低息租金贷款。韩国目前主流的租房为“全租房”模式:承租人在签订租赁合同时需支付相当于住房总价 50%左右的押金(不用另付租金),在承租期结束后押金会被返还给承租人。从 98 年亚洲金融危机后,韩国国民住宅基金推出了两种针对低收入人群承租房屋时的租房押金贷款:一类是针对城市低收入人群的年息 3%左右的小额贷款(一般不超过 1000 万韩元),另一类是针对无房的低收入人群,可获的承租房押金 50%的贷款,年息在 7%-9%之间。 


3、低息购房贷款。对于低收入无房人群,在购买 85 平方米以下公租房或二手住房时,可以申请总额不超过 6000 万韩元的贷款,贷款年率在 7%-9%之间;在购买 85 平方米以下的新建住房时,可以获得 3000 万-5000万韩元的住房贷款支持,其贷款年率为 8.5%左右;在购置 60 平方米以下的住房时,可获得相当于全部房价 70%的贷款支持,贷款年率为 8.5%左右。 


针对低收入家庭的税收减免 


韩国政府在税收方面给予了低收入人群较大的优惠,针对无住房的低收入人群在购买低于 40 平方米的住房可免缴住房购置税和交易登记税;购买 40-60 平方米住房时,减半征收住房购置税和交易登记税。此外,上述低收入家庭使用住房储蓄购买住房,将减少 40%的住房购置税和交易登记税。 



愿景很美好,落实存挑战 


从海外经验来看,要激发我国中低收入人群潜在的城镇购房需求,政策应从公共服务均等化、住房金融支持等痛点着手,但考虑地方财力紧张、农民工低收入及贷款难等客观因素,政策落实存在挑战,综合而言,我们认可农民工市民化的方向,但中短期内通过农民工实现去库存的愿景依然较远。 


公积金扩围需防范风险 


农民工房贷:梦想与现实 


农民工在各方面条件的欠缺和我国金融基础设施的不完善使得农民工房贷蕴含着风险。为此,我们先从主观、客观两方面来分析农民工购房难以获得传统银行资金支持的原因。 


1、客观:审批条件的硬性约束 


从申请银行房贷的各项条件来看,在交齐 30%的购房首付和开具收入证明等方面,农民工存在着先天的硬性约束。一方面,我国大部分农民工的可变现资产不足以缴纳 30%的首付。另一方面,抛开购买力问题,由于农民工工作的不稳定性,其很难通过可信第三方渠道(主要是单位)开具稳定收入证明。此外,农民工征信体系的缺失导致的信息不对称使得银行对农民工房贷更为审慎,农民工购房很难获得银行信贷的支持。 



2、主观:获贷信心不足及金融意识淡薄 


从农民工自身对申请银行贷款的态度来看,他们也并未积极争取银行的支持,这主要源于对自身获贷信心的不足和金融意识淡薄。一方面,基于财产、收入等硬性约束,农民自身对申请贷款成功期望较低,导致多数并未采取申贷行动,据中国家庭金融调查显示,城乡家庭将未申请贷款原因归结为“预计申请后不会获批”的比例分别为 41.4%、52.5%。另一方面,相较城镇家庭,农村居民金融意识淡薄,缺乏了解金融信息的渠道和积极性,中国家庭金融调查显示,农村家庭不知如何申请贷款导致未申请的人数比城镇高了 2.7 个百分点。


公积金有助于提升住房购买力 


借鉴美国的政策经验,建立完备的金融体系是解决低收入人群住房购买力低下的有效途径,低收入人群因为各种条件限制难以获得传统金融的支持。为此,国务院在 14 年 7 月的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中提出住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工,改善农民工在城镇购房条件。 


暂不考虑农民工的首付支付问题,我们按照当前公积金首付(2 成)和公积金贷款利率(3.25%)的条件对农民工家庭在城镇买房的月供占收入比例进行了测算,具体情境如下:1、以三口之家 100 平米住房为标准,一个家庭有两人有收入来源;2、农民工人均月收入(3052 元,15 年三季度)、推算的三四线城市房价(4700 元/平, 100 平房屋总价为 47 万)。按照 10 年期、 20 年期、 30 年期贷款分别测算,对应月供占收入比例分别为 60.2%、34.9%、26.8%。从测算结果看,暂不考虑首付,20 年期以上的公积金贷款买房月供在一个农民工家庭承受范围之内。 


但考虑农村家庭相对城镇家庭更高的刚性消费支出(衣食住、医疗等),配套的养老、医保等制度也需随公积金一并落实,减小农民工买房压力。同时考虑美国次贷危机的前车之鉴,低收入人群房贷的大规模激增尤其是低质次抵押贷款证券化产品的泛滥蕴含着巨大的金融风险,因此我国在将农民工逐步纳入公积金实施范围同时,一定要把控规模和风险。相比美国,我国对于农民工征信体系建设的缺失也注定住房公积金扩围是一项长期工程。 



直接住房补贴:有效,但难为无米之炊 


除了公积金扩围,财政补贴也是刺激农民工需求的政策手段,今年一些地方政府陆续出台了直接针对农民工进城买房的补贴政策,其中代表省份为河南。河南是农业大省,农村人口占总人口比重较高,城镇化率也低于全国水平,14 年城镇化率为 45%。以 11 月中旬河南省政府发布《促进农民进城购房扩大住房消费的意见》为开端,濮阳、洛阳、驻马店、新乡市等先后出台针对农民买房的扶持政策,政策手段包括单位平米补贴、契税减免、整套补贴等,实施带来一定效果。 


然而在当前地方政府收支矛盾扩大、债务不断增加背景下,三四线城市地方政府财力较弱,我们认为单靠地方政府本身无法维持长时间有力度的补贴政策,仍需上级及中央政府的资金和政策支持,本次河南省政府就明确 15-17 年省级财政每年安排不少于 3 亿元资金用于对政策落实较好的县(市、区)给予奖补支持,其他省市的复制性有待观察。 



户籍改革加速,但公共服均等化推进缓慢 


2013 年我国常住人口城镇化率 53.7%,而户籍人口城镇化率仅 35.9%,意味着大部分在城镇打工的农民工并未取得城镇户籍。因此,在去年 7 月国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》,全面有序放开中小城市户口限制,并定下到 2020 年实现 1 亿农业转移人口及其他常住人口落户城镇的目标,本月召开的中央经济工作会议、城市工作会议也都明确提出落实户籍制度改革,加快农民工城镇化。 


农民工定居城镇真正在意的是背后医疗、教育、养老等公共资源的享有,必须实现配套的公共服务均等化,否则难以刺激农民工的有效需求。然而考虑城乡之间巨大的公共资源差距和作为供给主体的地方政府财政日渐趋紧(自 2012 年开始,全国公共财政对教育、社保就业、医疗卫生的支出比重就维持在 33%左右),即便配套中央财政支持,实现公共资源对广大落户城镇农民工的覆盖也非短期能够完成的。


农地改革:赋予财产权利,但资产价值不确定性大 


我国农民主要的资产就是拥有的土地:经营性用地和集体建设用地,而其中农民拥有个人使用权的是宅基地(集体建设用地中的住宅建设用地)。根据中国家庭金融调查,我国农村家庭平均房地产资产为 17.6 万元(建在宅基地上),占总资产比例 57.8%。如果农地改革允许宅基地自由流转,赋予农民充分的财产权利,能够扩大农民的财产性收入,有助解决购房首付问题。 


自 15 年 1 月农村经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作启动,到 12 月农村土地承包经营权等抵押贷款试点开展,北京大兴区等 232 个县、天津蓟县等 59 个县拟作为首批试点县,允许农民以住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款,农民获取金融支持难度进一步下降。但值得注意的是,除却少数一二线城市周边的农民,大部分位于三四线城市周边的农民手中的宅基地变现能力较弱,资产价值不确定性较强。而在国务院发布的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》文件中,已经明确严格试点条件、防范金融风险等要求。考虑农民宅基地较低的资产质次、农民收入水平低等硬性约束,我们对农民土地抵押贷款及未来可能的抵押贷款证券化持审慎态度。



小结: 


回顾海外的城市化进程,随着经济发展,城市更多的就业机会、完善的公共服务吸引大量中低收入人口向其集聚,人口由乡村向城市流动是社会发展趋势。鉴于我国当前的城镇化水平,我们认可农村人口城镇化的方向,也能带动一定城镇购房需求,但落实这部分农民工住宅增量需求,配套的公共服务均等化、公积金扩围、农地改革等政策并非一蹴而就,而是一项长期工程,同时考虑地方政府财力、金融风险等因素,政策实施力度也难以把握,尤其对三四线城市而言,去库存的效果不可过高预期。 



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作者:佚名
来源:新财富plus