去年至今,杭州土拍的热情好似这骄阳似火,热度一波高过一波,由此带来了一个个热点板块,文晖板块便是其中之一。作为市中心为数不多的稀缺地块,再加上城市之星综合体的规划,以及地铁5号线的即将变现,文晖板块一跃成为和武林、华家池并驾齐驱的市中心三大板块之一,也因其工业遗存文化的气质,使得文晖板块兼具了文化和地段的豪宅基因。

 文/透明楼市 王美岭

  站在野风现代中心19楼的万科·新都会1958的会客厅,小仇俯瞰北边的一大片空地。左手边,和平会展中心前面有那一大片草地,那是原杭锅的厂房;右手边,铁路旁是两块连着的待出让的空地,前面有9座工业遗存建筑,再往前,靠近德胜路和东新路的是杭氧的安置房新德佳苑,而她未来的家,就在新德佳苑的旁边,也就是建设中的万科·新都会1958。


  
“你现在看到的,基本上是文晖板块的全貌。”万科·新都会1958的工作人员向小仇介绍说,而她口中的文晖板块,正是今年大热的、被称为市中心三大黄金板块之一的文晖板块。

2016,文晖板块大热

说到文晖板块的形成,天阳地产副总经理石炎认为,“文晖板块的概念最早形成于2015年9月份,当时文晖板块推出了杭氧的三块地,一块是万科拿的,现在叫新都会1958,两外两块是朗诗拿的,那个时候业界开始有了‘文晖板块’的叫法。”

而事实上,在2014年发布的《文晖单元控制性详细规划》中,对文晖单元就有了比较明确的界定,它的范围包括“北至德胜路,南至京杭运河,东至沪杭铁路艮山门货运,西至上塘河,规划面积约为407公顷。”

根据这个界定,2010年3月出让的文晖地块(如今的九龙仓·君玺)当属文晖单元第一个吃螃蟹的人,而当年九龙仓以楼面价24621元/平方米的地王价格争得了这块宅地,似乎也从一开始就印证了文晖单元的热度。

在九龙仓之后,近六年时间文晖单元几乎没有土地出让,直到2015年9月,万科和朗诗分别拿下了文晖单元两块宅地,楼面价高达18074元/平方米和17061元/平方米,楼面价逼近一路之隔的首开·德胜上郡的售价,甚至比当时的天阳·尚城国际的售价高出近2000元/平方米。

之所以拍出这么高的地价,除了和去年杭州房地产形势整体向好有关,也从另外一个侧面反映了开发商对板块价值的看好。在业内人士看来,市中心范围能供应的土地量和潜在房源都是非常有限的,拍一块少一块,所以对市中心的土地,开发商始终保持着极大的热情。

“正如你站在这里往四周看,旁边的九龙仓·君玺已经卖到5万元/平方米了,往南3公里左右武林板块的房子,单价至少在六七万元,而华家池板块的房源单价也在四五万元以上,武林、华家池和文晖,刚好形成了市中心的金三角区域,和另外两个区域比,目前文晖板块的房源更少,更具有稀缺性,可以说是一房难求。”万科·新都会1958的负责人介绍说。

图 | 万科·新都会1958

城市之星,文晖板块发展引擎

事实上,让开发商对文晖板块抱有极大信心的,除了房源稀缺,更重要的底气来自于城市之星综合体的前景可期。

据报道,今年5月,随着江南园最后3幢农居的拆除,杭氧杭锅地块土地征收实现全面“清零”。项目动迁工作自2010年3月启动以来,历时六年,终于完成全部土地征收工作,这也意味着,城市之星综合体将进入实质性的建设阶段。

城市之星位于杭州市中心东新路原“杭州制氧机厂”和“杭州锅炉厂”老厂区,占地约530亩,总建筑面积76万平方米,东翼以文化、艺术和旅游为主,中轴沿东新路部分以住宅为主,西翼则规划了家庭、娱乐、消费业态,其中保留工业遗存建筑9幢。

在规划中,杭氧区域保留的厂房经改建后,主体将建成当代建筑博物馆、梦想工厂及国际城市博物馆,其中城市博物馆由负责卢浮宫翻新和扩建的建筑师担纲负责人;另一部分将引进创意商业、办公,以及打造成艺术中心;还有一部分厂房外新建建筑将打造成O2O公社,引导将线上电商与线下展示体验相结合。

在杭州城市规划设计院总工程师汤海孺看来,城市之星由原来的老工业区变身具有国际范儿、现代感的时尚区域。

“文晖板块实际上是杭州工业发展的见证,杭州好多大的企业,包括杭州制氧机厂,杭州锅炉厂,这些厂都是在上世纪50年代进驻这个区块。而今,我们利用“杭氧”“杭锅”两个老厂房,打造‘城市之星国际旅游综合体’,这个区块里面,保留了9幢工业遗存建筑,做成博物馆、艺术馆等,汇集了很多和艺术、文化、时尚、美食等生活休闲相关的功能。如果说,以前这里是职工宿舍,未来,随着诸如万科、朗诗等开发商进入,带来高素质的居住人群,城市之星所在的区块将是非常时尚的,是一个非常有活力的区块,。”

图 | 城市之星

除了城市之星,文晖板块的路网交通、学校、医院等其他配套也在陆续完善中。

交通方面,板块内绍兴路、东新路、建国北路和文晖路,是区域与外部连接的重要通道,而根据规划,潮王路未来将向东延伸与顾家畈路连接,可直通东站枢纽,这样的话,就有一条城市次干路横贯综合体东西;还有一条规划胜景路,将打通德胜路到文晖大桥铁路沿线的地面交通。

而更让人期待的,则是地铁5号线。根据规划,5号线在文晖板块有2个站点——打铁关站和城市之星站。其中,打铁关站和地铁1号线互通,而城市之星站将对板块北部的交通带来极大便捷。

在东新路岳帅桥公交站附近可以看到,原来围住杭锅遗存的水泥矮墙被打通了一截,有施工队伍和设备进场。据现场工人介绍,这是在做杭州地铁5号线工程“城市之星”站点前期工作,目前正在工地搭建工棚,如果顺利的话,两三个月后,地铁站点可以正式开工建设。

此外,板块内目前有中学2所,小学7所,幼儿园11所,以及农贸市场、社区卫生服务中心、文化活动中心等公共服务设施,而区域内重点引进的长寿桥小学分校也将开工建设,无疑将加大文晖板块的教育附加值。

三足鼎立,有望成为市中心豪宅板块

虽然就文晖单元的范围界定而言,目前板块内仅有万科和朗诗两家开发商进驻,其他宅地尚未出让,但目前区域大热的现状,也让周边一些开发商“兴奋”起来,主动往“文晖”的概念上靠,形成了所谓的“泛文晖板块”。

“文晖单元所界定的范围,包括万科和朗诗,属于文晖板块的核心区域,而周边一公里区域,可看作是‘泛文晖板块’,这个区域的楼盘也将受益于文晖板块的发展,尤其是城市之星,其覆盖范围远远超过文晖板块核心区。”汤工解释道。

记者盘点了下,从铁路线往东1公里范围内,在售楼盘有天城府、天阳·文晖、锦润公寓等,天城府在售价格22000元/平方米左右,天阳·文晖在售价格25000元/平方米左右,锦润公寓成交价格在21500元/平方米;往北,德胜路仅一路之隔的是首开·德胜上郡,成交价格约18000元/平方米;而往西往南区域则暂无新盘在售。

图 | 天阳·文晖

而在文晖板块核心区内,万科·新都会1958已于7月上旬开盘,均价45000元/平方米左右。万科·新都会1958项目总建筑面积8万平方米,主力户型面积125—166平方米,作为万科继北京国贸大都会、杭州大都会79号后打造的第三个都会系作品,也是2016年万科市中心纯改善作品。

据现场工作人员介绍,目前开盘的房源中,已售和预定情况良好,“我们项目后面就是由老厂房改造的博物馆集群,毗邻城市之星综合体和打铁关综合体,再加上地铁5号线城市之星站,以及万科都会系列的精品打造,购房者对我们的认可度比较高。”

而板块内另一开发商朗诗,去年9月和11月分别拿下了相邻的两块地,今年5月,朗诗·熙华府的规划对外公示,项目南侧为花园洋房,其余均为高层区:花园洋房区由4栋小高层组成,层高为6层;高层区层高为18层。北面14栋为商业、物业管理用房、社区服务用房等。项目内部规划多个绿地,尤其是北面有两个正方形绿地,景观较好。

对比万科·新都会1958的7栋高层纯改善住区,朗诗·熙华府结合花园洋房与高层,物业类型更加多元化。据悉,朗诗·熙华府为朗诗3.0产品,主打绿色科技高端住宅,在健康、环保、舒适、节能各个层面进行了全方位的提升。目前项目尚未开盘,业内预计价格不会低于4万元/平方米。

自万科和朗诗以高溢价拿下文晖地块后,就有业内人士指出,一个新兴的市中心豪宅板块——文晖板块即将崛起,而从万科·新都会1958和朗诗·熙华府的产品定位和售价看,也是奔着豪宅而去的。

“从开发商拿地的价格,到文晖板块的交通和配套规划,以及工业遗存文化的打造,这里成为豪宅区一点都不奇怪。未来,杭州市中心的发展应该是武林商圈、文晖板块、华家池板块形成一个三足鼎立的格局。”谈及文晖板块的未来,汤海孺如是说。


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作者:佚名
来源:透明售房网