文/乔天月

在如今的杭州楼市,涨价已经不算什么新闻了。不涨个两三千你都不好意思跟别人打招呼。随着热门板块的房价冲破3万+,市区新房的购入门槛水涨船高,阿基米德早就告诉过我们,水满了自然就要向外溢出,毕竟这轮涨潮不冲一下,总感觉好像错过了2个亿!


知道要抓紧买房保卫资产,但又对市区高总价住宅望而却步的群体不断壮大,市场也随之产生了明显的溢出效应。


那么,现金如此烫手不买房仿佛就会蒸发的当下,如果你也是力不足心有余的购房者应该把目光投向谁?杭州已经溢出的购买力都流向了哪里?综合市场表现和成交数据分析,主要有以下三大方向。


方向一:热门高价板块溢出到近郊低价板块


根据快房网k指数研究室统计,7月主城区新房住宅成交4068套,而余杭区成交5978套,比主城区多出了1910套,余杭区接棒主城区,成为杭州楼市的成交主力已经是不争的事实,也是主城区购买力溢出的一大力证。


具体到未来科技城这样的炙手可热的板块,近2万的地价落槌,仓前的楼盘先高潮封盘了,喊价已经逼近了3万,而这样的溢出效应也影响到了一直低调的闲林板块,出现了多年未见的普涨姿态,均价在4月突破了1万2,目前也在1万1左右徘徊,很多在未来科技城工作的年轻IT侠和码农们选择闲林,无一例外都是看中了这里的低总价。


无独有偶,一直被看低的临平山北去年底的库存高达15222套,绿城莲园的价格在8000元/㎡左右,而如今莲园只剩尾房可选,精装房源价格超过了10000元/㎡。中原地产发布的月报上显示临平山北板块“目前的去化周期仅为3个月”


数据来源:快房网K指数研究室 均价单位:元/㎡


可售新房越来越少的国际滨,购买力正向着闻堰板块溢出,按照7月成交均价计算,个相邻的板块100平米的房源,总价相差了189万,整整一倍;热过一轮的城东新城,望向了丁兰;被申花板块拒之门外就在三墩转一转;在城北工作又淘不到合适房源的年轻人,把目光移向了良渚。


一个热门的板块崛起需要天时地利人和,但周边板块抱抱大腿就显得容易很多,就好像混出名堂的大哥搂着小弟的肩膀,带你装X带你飞,带你翱翔到天黑!而且跟班小弟板块的价格也更加亲民,地缘优势的利好也有部分可以共享,你看,这都是朕为你打下的天下啊!


方向二:住宅溢出到酒店式公寓


在杭州,酒店式公寓一直是高库存的背锅侠,但7月4547套的成交数据却成功逆袭打脸啪啪啪,仅一个月的成交量达到了去年酒店式公寓总成交量的33.7%,创下了历史新高!


这个漂亮的翻身仗的三名前锋都来自于滨江区,高成交的背后推动力就是高回报,据杭州我爱我家统计,7月滨江区房租涨幅全杭州最高,平均租金4820元



而就在刚刚过去的周六(8月13日)位于未来科技城的EFC酒店式公寓推出了450套经典服务式公寓,被1000多名购房者在短短2小时就抢购一空。周日(8月14日)加推的200套,40分钟告罄。


在住宅市场愈加高傲的当下,杭州的酒店式公寓得到了大批溢出购买力的青睐,特别是地段上佳、交通便利、回报率高的酒店式公寓不再是住宅的备胎,更成为了投资者眼中的鲜嫩多汁的小鲜肉。


方向三:新房溢出到二手房


不少购房者也在快房网的互动平台——快房问答上提出过这样的问题,为什么现在新房涨得这么凶,二手房涨势没有跟上,是不是已经不值得继续持有。其实房价的上涨是有一个过程,冲在最前面的一定是新房,然后是次新房,再之后是二手房。


屁股决定脑袋是不变的真理,所以如果你换一个角度思考这个问题,趁着冲击波还没掀起二手房板块,正是一个选择入市的好时机。市场的反响也正式如此,根据透明售房网统计数据显示,7月份杭州二手房市场共成交1920套(不含萧山、余杭),环比上月的1860套上涨了3.23%,成为今年成交第二高的月份。


在价格方面,7月杭州二手房市场成交平均价为18034元/平方米,较6月份下降1.71%,环比去年同期下降11.14%。再来看看7月热门板块新房与二手房的成交价对比。


数据来源:透明售房网、我爱我家


除了上图的区域均价对比,在同一个小区,也出现了二手房比新房便宜5000元/㎡的个例,所以不难理解新房向二手房溢出的现象。


他们都溢出了! 你“溢”吗?


不孤注一掷挤破头高价追涨市区新房,量力而行退而求其次的策略是明智的,特别是一些刚需群体,不给自己太大压力先自住过渡是一个稳妥的办法。


如果是瞄准低总价的投资者,在具体的选择上更要擦亮眼睛,给自己的投资多叠加一些诸如地铁、学区之类的保值标签。否则一旦出现限制政策或市场走低,降价可能也是从溢出板块先开始。


编辑:乔天月

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作者:佚名
来源:快房网