上周,上海易居房地产研究院日前发布《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告,报告显示了未来一年(2016年下半年至2017年上半年)内,不同城市房产投资的风险度。未来一年,呼和浩特、海口、太原、兰州、长春风险最大。


一、35城房地产短周期风险评价指标体系

  

近几年,诸多研究机构和开发企业,都在对于中国不同城市房地产投资的前景和风险,进行分析和研究,因为这对于在全国多城进行布局的开发企业的决策非常重要。当前,市场上流行的同类报告,各有优劣之处,我们选取其中一份,仅为购房者提供参考。


本报告35个重点城市包括4个直辖市:北京、上海、天津和重庆;15个副省级城市:哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳,其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市;16个地级市:石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。


表1:2016年中国35城房地产短周期风险识别系统指标体系

  

二、2016年35城房地产短周期风险识别一级指标分析

  

(一)市场需求

  

我们将需求分成三大层面,从人口面、经济面和财富面,对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。在计算排名的过程中,将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。

  

从整体排名上看,35城之间的住房需求潜力分化比较明显。


排名第一的乌鲁木齐,人口面、经济面、财富面皆比较强。


排名第二的深圳,主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动,存在高估现象。贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。


排名倒数第一的大连,主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。


排名倒数第二的呼和浩特,收入增速、小学生增速、创新经济较弱。


排名倒数第三的长春,人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱,突出反映了东北地区现状。


图1:2016年全国35个重点城市住房需求潜力综合指标排名

  

(二)市场供应

  

主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、商品房用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模及变化(准期货)等因素,对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市,说明市场供应压力越大,企业进入风险越大。

  

从综合排名看,兰州、太原、海口排名最靠前,显示这些城市供应压力有所加大,其中兰州主要是土地成交量增幅明显,太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高,海口则是近几年企业购地量增加明显,房屋新开工量也快速上升。


石家庄、沈阳、大连排名较为靠后,沈阳和大连主要是受制于经济环境,市场需求不足,楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓,石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此,预计这些城市,今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。


图2:2016年全国35个重点城市商品房供应综合指标排名

  

(三)市场供求

  

主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手,通过标准化和加权平均等方式,预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高,市场供求关系越失衡,供大于求越明显,去化压力越大,这类城市风险越高。反之,则市场供不求应,供求压力较小,楼市表现较强,这类城市风险较小,或者说机会较大。

  

从综合排名来看,呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前,此类城市供大于求的情况比较突出,2016年房价难以强势。


南京、合肥、南昌排名较为靠后,主要是此类城市供应规模不算太大,市场去化能力相对较强。供求基本平衡,当然也有部分城市供不应求,2016年房价比较强势。


图3 2016年全国35个重点城市商品房供求压力综合指标排名

  

(四)房价偏离

  

价值规律是商品经济的基本规律,价格围绕价值上下波动是价值规律作用的表现形式。资产价格同样存在类似规律:总是呈波动状态,上涨之后,多会回落;上涨幅度越大,回落幅度越大。

  

我们依据全国35城2015年的房价收入比偏离度,和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平,分别按照一定权重进行量化处理,得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高,房价偏离越大,市场风险越大。反之,则风险越小。

  

透过2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度综合排名,我们对未来一年35城房价,有如下四方面判断:

  

其一,房价收入比偏离度在0轴线以上,也就是偏离度属于正区间的城市有23个,说明这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值,或者相比2014年偏离度有所扩大,说明区域房价偏高;处在偏离度负区间的城市有10个,其2015年房价收入比低于历史均衡值,或者相比2014年偏离度有所缩小,说明这些地区房价相对平稳,部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市,说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。

  

其二,偏离度综合排名靠前的城市,如深圳、上海、厦门,尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头,率先反弹,房地产市场热度较高。但是我们认为在未来一年(2016年下半年-2017年上半年),由于承载了过大的上涨压力,三市楼市可能出现高位盘整、甚至略有下跌的走势,尤其是深圳,2016第二季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象,未来一年,房价很可能出现回调。

  

其三,偏离度综合排名靠后的城市,如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地,在2015年全国楼市复苏的背景下,房价水平进一步走低,甚至明显低于历史合理值,这类地区的房价没有大跌空间了。但是这类地区房地产市场供大于求,未来一年,仍需继续去库存,房价大涨的可能性很小,很可能跟随全国房地产市场大势走出稳中有升的态势。


图4 2015年全国35个重点城市房价收入比偏离度综合指标排名

  

三、2016年35城房地产短周期风险评价结果

  

综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标,通过数据标准化及德尔菲法赋予权重,最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。

  

得分越高的城市,说明2016年市场偏弱,房价反弹驱动力弱,房企或个人投资的风险度偏大,机会度偏小。与之相反,得分越低的城市,2016年风险相对较小,房价反弹驱动力强,房企或个人投资的风险度较小,或者说机会度较大。


图5 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名

  

综合得分排名前五位的城市:呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡,市场供应明显大于需求,预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢,如何有效地刺激需求,消化市场库存,将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。


其中呼和浩特2015年商品住宅现货存销比位居35个城市之首,达到27个月,说明目前该城市市场库存去化压力相对较大,房价上涨空间相对较小;海口则是商品住宅现货存销比排在35个城市中的第三位,达到20个月;太原则是2015年商品房期货存销比排在35个城市中的第二位,预计未来一年新增楼盘较多,去库存周期较长。

  

综合得分排名后五位的城市:南昌、广州、郑州、杭州、宁波。这几个城市除了广州外,其余均为二线城市。这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛,供应规模和压力相对较小。


其中杭州作为东部及重点二线城市,经历几年低迷之后,过去一年库存持续下滑,去化周期已降至6个月左右的偏低位;宁波与杭州有类似之处,但略弱于杭州;郑州、南昌作为本省的单核城市,基本面较强,需求旺盛,库存消化周期持续处于偏低位,房价仍有继续上涨空间;广州作为一线城市,2015年以来房价明显弱于京沪深,由于城市基本面较强,未来半年至一年,房价存在继续补涨空间,不过也应警惕广州政策随其他三市收紧的风险,一旦收紧,则投资价值将随之降低。

  

根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分,我们列出2016年35城风险度排名,主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。

  

需要说明的是,这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念,并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险,也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。


表2 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险度排名


来源:易居研究院、凤凰财经

责任编辑:宋雅宁

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作者:佚名
来源:中国经济网