2016年,一二线城市出台了大量调控政策:限购、限贷、限价,政策似乎已经出尽。

明源君最近突然发现,各地的政策虽然分别出台,看似没有关联,却都指向了一个共同的终点:2年之后。

深圳非户籍人口购房,社保从1年改成3年,也就是说,2年后被限的人攒够社保。

上海非户籍人口购房,社保从2年改成5年,被限的人大多也是在2年后攒够社保。

南京、苏州等地,对新房限价,依据的是“地价+成本+利润”的逻辑,2年后今年卖出的地王上的新房入市,定价可能将是现在2倍。


所以,明源君认为,要么,有黑天鹅事件出现,这2年里房价崩盘,或者2年里政策继续加码平缓过度。

否则,2年之后,一线城市的房价剧烈上涨,而强二线则更夸张,可能跳涨一倍。

下面明源君分城市来进行论述。以南京为强二线城市的代表,以深圳为一线城市的代表。


南    京

现在买地、买房都像中奖

楼面价是2014的两倍

2年后限价政策不变房价也将跳涨



南京和苏州很近,两地出台的各种政策也有些相像。明源君以南京为例来进行解剖。


当拿地变成了中奖,入市土地会减少吗?


南京最新的政策是把拿地变成了中奖。“网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。”

也就是说,如果一块地的限价是2个亿,10家开发商都愿意出更高的价格,这时候就不往上叫了,10个开发商通过摇号决定谁获得土地,类似于中彩票。

明源君对这个措施深表“佩服”,之前明源君一度担心所谓的“地价熔断政策”会造成土地无法入市。

 

在此之前,南京等地出台的地价熔断政策,通俗来说就是拍卖土地的时候,设置一个高价红线,一旦土地价格突破这个红线,土地拍卖就终止,不再进行交易。

78日,南京集中出让8幅地块,虽然据说现场政府人员提醒开发商们不要逼政府(出政策),主持人也多次劝说大家南京的土地还有很多,但最终的结果是。8块地中的7幅地块因触及最高限价上限而遭熔断流拍。


如果没有神奇的摇号政策,熔断政策最终的结果会是土地出让中止,那么,2016年内南京政府出售的土地就减少了。2016年入市的土地减少,就意味着20172018年入市的楼盘变少了。入市的楼盘减少,就会进一步推高两年后房价。

 

现在神奇的摇号政策出台了,但是可以想见的是,卖地的动力也就减少了。那么入市的土地到底是增加还是减少,我们拭目以待。




买新房变成了中奖,但二手房还是市场价

 

跟限地价同时出台的,还有限房价。

2016425下午,南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读:对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,按照价格区间分类指导,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2-3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%


限价政策最初大家担心不能落地,后来发现好像落地了,但随之而来的是许多楼盘放缓入市,而入市的楼盘则发生了各种各样奇怪的事情:

 

1、限价创造了灰色收入,老总开盘日不敢接电话,最后索性六亲不认

 

旁边地价3万,自己楼盘只卖两万五。

开盘当天200套房,光很硬的关系户都有400个,你说这怎么分配?

有几位南京房企的老总说,自己开盘那两天根本不敢接电话。


最开始有些关系、内部员工还能拿到房号,最后一个房号被炒到了20万、50万。限价限的那部分钱被摊进了房号里,从本来可以公开赚取的利润,变成了内部人、有钱有关系的人的灰色收入。

开除了一些炒房号的内部员工后,大部分老总开始六亲不认。这个时候,买房也完全变成了中奖。

 

2、买房好像中彩票

 

1600多组客户抢500多套房;754组认筹抢218套房;422组客户抢72套房……这就是几个楼盘的销售情况。楼盘开盘,许多人提前一晚来排队。某楼盘开盘的时候下雨,外面排队的人还排了一两公里。

真的通过市场买到房的人成为中彩票的幸运儿。

而房子真正进入市场,是作为二手房。大量的刚需买到这些房子的时候,其实已经是市场价。


也就是说,房价涨停板最终并没有降低真正的市场上的房价,它只是在房子真正走上市场之前,做了一次财富分配。

 

2年后,地王上的房子入市,新房房价也将跳涨


可能有人会说,有一个中奖的机会,对普通老百姓也是好的啊。

但是,新房的限价也是不可持续的,2年后,新房的价格将是现在的两倍。为什么这么说?

现在政府限价,依据的是“地价+成本+利润”的逻辑,也就是说,当初成交的地价,加上你修房子的成本,然后按照一定比例算出利润,加起来成为定价。

 

我们先看地价。

现在入市的房子,很多在2014乃至更早拿地,而2016年拿地的项目,很可能在2018年入市。


下面我们来看看拿地的价格差距有多大。

2014年的时候,南京市面上在谈论的是“万元地”,也就是说楼面价在一万左右,比如万科以楼面价10273/㎡牵手南京南站区域。九龙湖新地王同样为万科地产所造,拿地楼面价10191/㎡。江浦新地王,其楼面价为8315/㎡,为金地所得。华润地产在12月以楼面价7255/㎡首度落子城北尧化门。

但到了2016年,楼面价普遍超过了2万。2016年上半年南京市纯宅地楼面价,4月楼面价超2/平方米,1月和6月的土地楼面价也都接近2/平方米。

下面这张图很能说明一些问题。


 

大家可以发现,2016的地价是2014的两倍,甚至可能更高,但出让的土地却远少于2014


再来看成本。

目前南京的新房豪宅化,这也可以理解,因为付出更多建造成本,在同样比例的利润下,也可以定一个更高的价格。


再看利润。

如果限价政策不变,估计利润比例也不变。

那么最终定下的价格就会是现在房价的两倍。

南京8月的楼市新政是提高了某些情况的首付比例。苏州也是把未结清二套房首付款比例,由40%调整为50%。同时要求非户籍居民买二套房要一年社保证明。这些,都无法影响新房成本提高一倍导致的定价提高一倍。因为除了市场本身,没有人有权力让开发商亏本卖房。


深    圳

躲过崩盘之后

楼市走向回暖

2年后将是一个新阶段




空方都在说的崩盘,其实并非完全没有可能,最起码深圳出现过危险的信号。

但是,现在危险已经过去,2年期间,深圳楼市将随着众多的利好,迎来一个全新的周期。


不怕房价涨到天上,就怕钱跟不上


崩盘的第一种原因是持续加息,资金从楼市里出来去到别处,楼市里的钱就不够了

美国、日本之前就都是崩盘于加息。

第二种原因是货币供应跟不上房价上涨。这种原因说白了,就是进入楼市的钱不够了,后续跟不上了。

 

钱跟不上房价会出现什么情况呢?

具体到某一个人,可能是他失业或降薪后供不起楼了;也可能是他之前贷款供楼,而现在无法获得新的贷款了;还可能是一个急于出手的短炒客,已经有意向的一个接盘者因为贷款未能足额获批,而放弃买他的房子,房子砸他手里了。


华泰证券发明的一套计算办法就把这个事情说的特别明白。华泰证券把房地产租售比增速(P/E)作为一条曲线,表示房价去除基本面影响后的增速,把信贷产出比(M2/GDP)增速作为另一条曲线,二者一致则无危险,二者分离则有危险。

下面是北上广深四地过去数年租售比增速的曲线,可以看出,深圳从20153月之后和别的城市分离了。



下面是深圳两条曲线的情况,可以看出,从20158月起,2条线分离,而且越分越远。




这种分离一旦扩大到不可收拾的程度,或者分离在一年以上,情况就危险了。

 

调控之后,深圳楼市已经回暖,二手房成交量和房租上涨


深圳和上海同时在20163月出台了加强版的限购政策,房价停止上涨了。而从3月到现在,货币发行还将继续。也就是说,房价停下来,等一等货币。

 

深圳现在的情况怎么样?我们首先说,楼市已经等到了足够的钱。

2016年上半年深圳二手房套均总价高达370.8万元,同比增长49.0%;另外近一年来以贷款方式进行购房的比例越来越高,2016年上半年这一比例高达93.7%,较2015年增加2.5个百分点,较2011年增加约11个百分点,选择一次性付款的买家则越来越少。

从全国来看,上半年贷款总体为7.53万亿,其中房贷2.36万亿。7月人民币贷款增加4636亿,其中中长期贷款4773亿,也就是说,房贷已经超过信贷100%,新增贷款基本就是房贷了。

 

楼市到底怎么样,关键要看二手房交易数据和租金数据,因为这两个是变现的渠道。
决定资产价值的很大一个因素,就是看其是否能随时变现,能随时变现就是真实价值。能轻易变现,就还有上升空间。

深圳的二手房交易量,其警戒线在每月5000套。

3.25新政后,深圳二手房成交量一度冰封。但很快开始恢复,5月份二手房实际成交量突破5000套,到7月份突破7500套,已经全面回暖。

而深圳房屋的租金,在连跌5个月之后,7月再度往上走,平均租金环比上涨2.6%,同比上涨8.4%


二年之后深圳会等到什么?


2年之后,深圳等来了以下一些东西。

1、被限购的人们的社保、纳税的年数攒够了。

2、二套房34,增加的那一成,恐怕也早就攒够了。

3、深圳又多了好几条地铁,城市更加发达。周边区域对深圳的支持更大。

4、深圳又多了好多标志性建筑,几栋世界著名高楼拔地而起。

5、深圳上新三板的企业多了不少,有股票的员工也多了不少。

6、曾经在高等教育方面比较弱的深圳,突然就多了好多世界名校。哈尔滨工业大学深圳校区、中山大学深圳校区、深圳技术大学、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学、清华伯克利深圳学院,等等,加上之前的南方科技大学、深圳大学,深圳未来会有20多所大学。


而从过往几年一个周期来看,2018会是一个新的周期。




什么都是浮云

供需才是关键




上面说了这么多,有人会问,明源君,你的意思是什么政策都没有用吗?

当然不是,明源君的意思是,必须有能影响供需的政策出台,而目前能影响供需的政策,基本都是黑天鹅,不大可能出台。

房价的本质,就是人口聚集的情况下,金钱和土地之间的兑换。要么,就减少楼市里的钱,让人们把钱拿出来,要么就增加土地供应。或者,让人们不要那么聚集。

深圳基本没有地了,基本都要靠旧改、拆违、填海。南京、上海、苏州,土地有多紧张,大家也都清楚。

能让房价下降的黑天鹅,有以下几只:

 

持续加息:这样钱就到银行去了,但会影响经济,不大可能出台。

小产权房合法化,这样就增加供应了。但这将影响土地根本政策,也不大可能出台。

因为某个原因,大家都不喜欢大城市了。这也很难,除非发明一种感染上就会厌恶大城市的病毒。

收很高的房产税,无法转嫁给房客。明源君觉得,这种几乎会影响所有人的政策,出台过程会很慢,收的少其实没用,收的多又很难付诸实施。


作者:明源地产研究院主编王恒嘉,更多资讯和交流,添加主编微信号:binghetianfeng


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作者:佚名
来源:明源地产研究院