导读:“恭喜你们,高铁时代国内最爆发、最壕的城市,就是郑州。”


8月13日,由大象融媒携手浩创优谷联合主办的大象融媒七里河畔叶檀名家公开课在郑州举行,知名财经评论家、财经专栏作家叶檀做了主题为《“L"型下的中国楼市和股市》的演讲。


“我之前写过很多关于河南的文章,当时我给郑州有个定义,称她为‘暴发户城市‘。为什么呢,当年《华尔街日报》在说中国房地产泡沫的时候,一定要举例说郑东新区,是和鄂尔多斯并列的。可是现在,我有一个做房地产的朋友,因为当年没有在郑东新区购房,现在后悔莫及。


高铁时代的爆发城市的特点是:城市有足够空间,而且省内没有可以和其直接对抗的城市。中部城市我最看好的是两个,一是郑州,二是武汉,而长沙我不看好,在高铁时代,长沙成为了走廊城市。再往西,西北看好西安,西南面我看好成都、重庆。


高铁时代,在周口和郑州买房是一样的,对不对?这句话大错特错,高铁时代不是说我们村离北京更近了,而是北京离我们村更近了。高铁时代一定会出现虹吸效应,大城市越来越大,容纳不了,人们会往周边去,会往卫星城涌入,但一定会朝着大城市去。

 

“如果我在河南投资,就只投郑州,如果再远一点,最多投到开封,因为郑汴一体化还在发展。”

 

对于房地产投资究竟要投哪里,叶檀认为一看人口导入,二看政府规划,三看这个地方到底能投多少钱。房地产是中等风险的一个投资品种,它最大的问题是套现困难,所以一定要做资产配置。

 

以下是叶檀演讲原文

来源:微信公众号 七里河畔 由作者授权投实转发


叶檀:如果你花大半积蓄买了郑州的房子,才是真心爱这座城市

 

8月13日,由大象融媒携手浩创优谷主办的“大象融媒七里河畔名家公开课”在郑州如期举行,我们请到了知名财经评论家、财经专栏作家叶檀女士。

 

在今日的公开课上,叶檀老师结合当下财经热点话题,就《“L”型下的中国楼市和股市》进行了长达两个小时的主题分享,而这也是叶檀老师康复出院后的首次公益演讲。

 

或许正如本期公开课主持人——知名评论员王攀老师所说,“叶檀老师刚刚出院,就把首次的公益演讲安排在了河南郑州,足见河南经济的地位和影响力。”

 

那么叶檀老师今天都讲了什么?是否与“河南”有密切关系呢?无论如何,面对中国经济下滑这样一种新经济新常态的形势,相信中国的楼市和股市趋向,对每一个人的投资都有很重要的影响。

 

“L”型下的中国楼市和股市

 

我是把河南当作一个经济的风向标来看。

 

我以前写过关于河南的文章,包括河南经济、河南房地产的文章,我都写过很多,当时我给河南有一个定义:

 

河南,我把它称之为暴发户城市。

 

为什么说是暴发户城市,因为整个河南我从鬼城看到活城,看到烈火烹油的城市,就是河南。

 

大家在郑州不知道有没有这个印象,记得几年前当时华尔街日报所有的媒体在说中国房地产泡沫的时候一定要举一个例子,那个例子就是郑东新区。

 

当时的郑东新区是跟鄂尔多斯鬼城并列的,我们有几个著名的鬼城。结果现在呢,我有一个做房地产的朋友,因为当时没有在郑东新区多买几套房子,现在痛心疾首。

 

今天就想来跟大家说一说这个事情——“L型”下的中国楼市和股市,今天主要讲楼市,从三个方面讲是什么对房地产市场产生了影响。

 

经济增长对房市的影响

如果你是有房子的话,你会在郑东新区或者是现在的临港新区再买房子吗?我们先来看一下中国整体的房地产市场会怎么样,先来看一个东西。

 

第一个因素就是经济到底是不是增长,决定房地产长期是不是增长的主要是经济和收入是不是增长。

 

从美国1929年金融危机,它崩溃了,它崩溃以后怎么也回不过来,不要以为现在央妈出手救市,房地产就会好起来,就可以让实体经济好转。我们河南这地方还看得不太明确,东北那个地方一塌糊涂,其实浙江也很差,我昨天从浙江宁波过来的。

 

大家知道宁波经济蛮发达的,浙江经济蛮发达的,其实不好,不好的标志是什么?天太蓝了,最近蓝到非常可怕,我长住在上海,每天晚上散步的时候我就觉得,我这是在上海还是在洛杉矶,还是在旧金山,完全是西部农村的蓝天的感觉。

 


为什么从1998年一直到2008年金融危机爆发的时候,中国的房地产一直在上升,一枝独秀。你只要是1998年买了房子,基本上我党就保你的终身了。那时候买上5套房子,那么你基本上这辈子吃喝不愁,你就过上了幸福的寄生虫生活。我们看为什么会这样子,很简单。

 

从1998年上世纪90年代到2008年,中国完成了一个转折,中国从GDP全球排名中位到全球第二位。中国出口货物从全球排名十几位到现在是全球排名第一位。

 

我们老是骂美帝国主义,但从上世纪70年代以后中国是全球化里受益最多的国家,我们现在如果骂美帝国主义,那就相当于端起筷子吃肉,放下筷子骂娘,那跟骂娘的性质是一样的。

 

为什么这么说呢?很简单,因为在加入了WTO之后,加入国际化之后,中国的出口货物贸易量全球第一,中国的GDP总量全球第一,中国的出口都是两位数增长。所以大家来看,中国按购买力评价计算的GDP,看起来似乎还不错的样子。它经济能增长,我们房价能涨,就一个道理,说明有些人有钱,能买得起房子了。

 

在接下来2008年之后有一个判断是中国楼市的黄金时间已经过去了,到现在尽管房价在大涨特涨,但是我要非常明确的说,房地产的黄金时间绝对已经过去了。



金融危机之后,中国还有顺差,并不是因为我们出口有多好,而是我们进口更少了。我把这个顺差称之为衰退型顺差,就是都不好,没有一家是好的。我们出口下降,我们的进口下降的更多,表面上看起来是有贸易顺差的。

 

我们来看看房地产占GDP的比例,它的开工面积在下降。现在开发商在做什么事情,第一抢地王,在北京,在上海,在苏州狂抢地王。第二件事情是什么,所有的开发商在做一件事情,那件事情四个字,叫做不务正业。

 

万达做文化去了,恒大买足球队去了,万达再买院线去了,你完全没有办法设想的。

 

碧桂园在干什么,在新加坡十公里的地方买了一个小岛,它在马来西亚造城,在全国各地到处游走,宣传它那个城市。

 

所以你有没有想过,中国最富裕的人群在干什么,最大的企业在干什么。中国最大的企业,阿里巴巴在硅谷狂投资,我们最近都在关心滴滴跟优步合并。很多人说我没有反对美帝国主义,我不吃肯德基。肯德基产业链上70%是中国的。

 

你要知道滴滴这样的企业,你真的认为它是一家中国企业吗,它的股权关系非常非常复杂,它最终的那个总部,控股的公司放在太平洋上的小岛。

 

中国的企业在离岸避税岛上,现在根本没人来投资,为什么外资源源不断的跑到中国来投资,很简单,原来都是内资,摇身一变假洋鬼子又回来了,这个事情大家就看得出来,中国大型的企业,全部都在做资产国际化的事情。

 

我前两天参加了一个活动,是推荐美国、澳大利亚的房地产的,毫不夸张的说是万人空巷,都准备买美帝国主义的房子,买到什么程度,跟大家说一下,买到加拿大人都受不了了,买到加拿大哥伦比亚省那边要加税了,外国人过去买房子加税加15%。主要买房的人是谁?毫无疑问是中国人。

 

我经常说中国人人肉对冲,就是你在国内工作孩子在国外读书,你只要有一点钱就要死要活让孩子留学,这个叫做人肉对冲法。你想把孩子放到加拿大去,让他学一口流利的英语。结果发现60%的老师和学生是中国人,比如咱们河南人出去,他学说一口四川话就回来了。中国人多到你想说河南话说河南话,想说四川话说四川话的地步。

 

这个就说明中国的企业在进行资产配制,中国个人同样也是如此:

 

以前高净值人群,是你有一套房,还有一两千万可以投资的,叫高净值人群,你出去买美国的房子,买澳大利亚的房子,

 

现在是你出去了之后会发现,只要手里有两个闲钱,就想着我是不是应该移民到太平洋上美丽的小岛上去,跟海豹为伍。

 

中国去年出境游的人数是1.14亿人,这1.14亿,听着很多了,这么多人出去,我们真正有护照的人不过两三千万,如果有一天中国将近15亿人里面有1亿人有护照,大家回想一下,这个世界会怎么样?那就被中国人占领了。我们就根本不用打仗了。这就是我们所说的,中国人的第三次移民潮。

 

从国内来说,尽管现在房地产在上升,但不是正常的上升,黄金时代已经过去了。大家看国有企业占企业的比重,总资产的比重;以及看民间企业的投资,以前有钱赚的时候民间企业、民间投资20%+的增幅,现在是多少,3.8%。也就是说根本没人投资了。

 

你在河南说不定还行,你现在在东部沿海地区投资一家传统制造企业,绝对是为国捐躯,为了人民谋幸福,它就是一个解决就业的问题,你根本赚不了钱。

 

中国人手里有那么多钱为什么不投资,因为不赚钱,以前投资回报率是20%,后来是10%,现在投资负回报,你只要投资制造业,从平均来看,你的回报就是负的。我在银行存个理财产品还有4%的回报呢。这个就是现在我们看到的这个情况。人口膨胀了,劳动效率下降,钱越不值钱了。



中国已经陷入货币陷阱,借了钱他根本就没用。我们的经济增速在节节下降,贸易失衡,家庭的储蓄回报率下降,在这种经济下行的情况下,为什么房地产还能支撑呢,大家在郑州,应该对郑州的房价有明确的感受。

 

大家有没有意识到你在做一个很奇怪的选择,一方面你不看好未来经济,那这个时候你应该做的是把一半人民币换成美元,但是你没有这么做,你做的是把人民币拿出一半来买了房子,买房子说明什么,说明你看好中国长期经济发展,你愿意跟这座城市共存亡,买了一套又买一套。

 

所有表面上说我爱大河南,我爱郑州,全是假的,你只要不花钱全是假的。这个跟谈恋爱很像,你不花钱全是假的,哪怕他一天跟你说一百遍我爱你也是假的,什么时候是真的,他的房产证上有了你的名字。那么你如果在郑州一句话也不说我爱郑州,你如果说你有500万,你的400万是郑州的房产,那么你是真心爱郑州,你相信这个城市未来有很好的发展。

 

买,第一是基于对未来经济的判断,第二是基于对未来现金回报的判断。

 

中国的实际回报率现在是百分之一点几。现在差不多2%不到。大银行的话,基本上是在3.5%。

 

所以如果你买一个房子,这个房子在增值,同时你的租赁回报率超过3%,我认为就是一个非常合适的回报率。

 

货币对房市的影响

 

为什么我判断中国的房地产均价还会增长?

 

如果你是现在在郑州工作、还没房子的人,我劝你买到临港,以后一定会通地铁的,现在房价还很便宜的地方赶紧买。如果你现在还没房子的话,那就要买。因为我判断房地产在短期内不可能下跌。


这是央行发放货币的数据,是广义的货币发行量,1998年到2014年上半年的数据。从1990年的时候央行发了1.39万亿,到2015年年底的时候差不多是150万亿,也就是说25年的时间我们的货币增长了将近100倍。

 

比如说我差不多是25年前到复旦读书,当时复旦周边的房价每平方米1千块钱到2千块钱,那么当时的一千块钱你乘以一百是多少呢,十万。现在复旦边上,周围的均价就在六万到十万,非常准。

 

如果你把现在的六万块钱除以100,那当时25年前的房价是600块钱,所以不要再埋怨房价高,它发钱发了那么多。

 

于是有人说,我投资想不赚钱都不行,我投什么都赚钱,我买幅画,那幅画就上涨了50倍或者100倍,我买红木红木涨价,买翡翠翡翠涨价——但如果25年你的投资回报低于25倍,那你就相当于是亏本的,人家的广义货币都发行了一百倍。

 

所以我一直在说人民币会变成日元的。举个牛肉面的例子:

 

到现在为止我们一碗兰州牛肉拉面大概是物价上升了25倍到100倍之间,一碗兰州牛肉拉面大概15到20块钱。

 

如果是后面加个零,未来25年涨十倍,不过分吧?后面加个0,值两百块钱的时候,那么人民币会不会变成日元?

 

未来我们买房子的话,或许就会像香港,在香港,你说我买了个豪宅——一千平方英寸,用“英尺、英寸”——到时候,我们也会以尺买,不是每平方米三万块钱,而是每平方尺三万块钱,这样的日子都会到来。

 

所以我想跟大家说的是,只要是货币不断的上涨,我们就会跟日本的房价一样,处于一个疯狂的节节拉升的态势,这就是一个泡沫期的房地产走势。

 

为什么中国的房地产价格这么高,除了地方政府之外,还有两个理由:

 

第一个理由是,营改增之后,地方的税增长了,中央财政的控制权加强了,地方财政却下降了,下降之后它又要发展经济,又要城市化,怎么办?卖地,出地王。这里面的一些地方新政,提到外地人买房子首付比例要增加的问题,其实是银行和政府去杠杆的过程。

 

第二个理由是,相较于投资配置来说,比如和股市相比,老百姓更愿意更倾向于投资房市。现在的股市打压的都是老实人,你很难说你进去了以后会不会头破血流的出来,但房产是捏在手里不会动的。

 

中国的经济转型基本成功,它才敢打压房价,把银行的钱换出来,让老百姓的钱进去,如此而已。所以现在,它并不想真的打压房价。

 

那么有人会问一个问题,我们到底什么时候房地产货币才拖不住了?央行不再发超,我们的央行加息了,房地产就拖不住了。但我告诉大家,近五年之内央行不敢加息,也不敢打压房地产,这是我的一个基本判断。

 

至于说什么时候泡沫崩溃,一种好的途径是,中国经济好转了,我们主动打压泡沫。还有一种是泡沫自己就崩了,它不想打压,经济还是很差,因为货币放得太多,泡沫崩溃了。

 

这有没有可能?有可能的。什么时候?问老天爷吧。但是我觉得五年之内不要考虑这样的事情。

 

人口对房市的影响

 

人口是非常非常影响房价的,是根本性的。

 

经济不好,也没有制造泡沫,房价依然在上涨的城市有没有?有的。

 

最近我亲戚跑澳大利亚去了,他说海边全是中国人,我估计老上海的一半人在澳大利亚,所以澳大利亚现在很抓狂,抓狂的跟海豹似的,鼻子都鼓起来了,他们觉得中国人太多了。

 

澳洲的经济现在不好,但它跟中国的经济关系太密切,因为它出口都出口到中国来,铁矿石也好,牛奶也好。那么我们中国经济也不好,很多人想做空人民币,但途径很少。

 

他们替代的方式就是做空澳元,做空澳大利亚的矿产企业,因为如果中国经济不好,这些企业一定不好,澳元也一定不行,因为澳元是一个资源型的货币,只要中国经济差了大宗商品就差,大宗商品差了澳元就跌。所以不要同时持有人民币和澳元,人民币跌了,你拿着澳元,你发觉它比人民币跌的更狠。它忠诚的实践了祸不单行这句话。

 

但是很奇怪,澳洲经济不好,澳元也不好,最近澳洲央行还在降息,为什么澳洲的几大城市房价都在狂涨,唯一的一个理由是,中国人民太热爱澳大利亚了,尽管我们很痛恨霍顿,所以我们痛恨的方式就是把澳大利亚给占领了,通过移民的方式。所以移民城市的房价会大涨。

 

温哥华是的,多伦多是的,旧金山是的,中国人移民美国最多的城市,1/3聚集在美国纽约附近,所以纽约也是如此。

 

我刚才说房地产均价总体来说略有上升,很多人很开心。但我想说的是,这跟你们村没关系,跟东北西北也没关系。只要你看到人口在流出的地方,GDP下行,人口流出,人均财富很低的地方,就是本外币很低的地方,那地方送我房子我也不去。

 

只有一种人会到村子里,造了一次房子再造一次房子。比如我们家的阿姨小杨是江西人,我说你的钱都干什么了,他说给女儿交学费。剩下的钱造房子,在村里。你再过十年问他,造房子,哪里?村里。

 

我想说的是,这是一个资产重新配置的时代,如果你在村里造房笑傲邻居,你一辈子也不可能让你的财富增值,我们的不同城市之间相差太远了,在城镇化进程当中,不同城市它的发展前途千差万别。

 

所以从人口角度对房地产投资,有这么几项需要注意:

 

第一是投资不要过线。中国有一条线,那条线清代人就发现了,就是从黑龙江的漠河一直到云南的腾冲,这一条线斜切过来,中国的人口全部集中在这条线的东面,那西部人口,现在西部建高铁,也没有人搬过去。所以从自然环境看的话你不要往那边走。  

 

第二是投资不能出圈。中国现在三大城市群,安全边际最厚实的地方,第一,长三角,是全球前六大城市群;第二,珠三角;第三,京津冀。北京边上现在是个低洼地,所以像张家口那些城市房价都在上涨,卫星城已经在挖掘的价格低地了。

 

那么在接下来,从一线城市过渡到二线城市,南京、苏州、合肥这样的二线城市,然后是郑州、武汉这样的城市,它依次类推房价逐次上升。

 

那么上升到什么时候,我们说郑州会怎么样呢,像这样的一个城市群里面,郑州会怎么样呢。大家看这幅图,不要离开线上的结点城市:

 

在现在这个时候,是高铁时代最爆发、最豪的城市——郑州。我如果在河南境内投资,有可能资金会转移到郑州去,郑州以及它的新区,最多投资到开封,因为郑汴一体化,其他城市我一概不投。

 

京津冀一体化喊了30年没有做起来,一直到北京的经济根本容纳不下了,它才往河北走。以前北京是一个恐龙城市,它所到之地寸草不生。河北石家庄是最不像省会城市的省会城市,听着是个庄子,看起来是个村庄,因为河北有钱人都不往石家庄走,全都直接去北京,北京的虹吸效应实在是体强了。

 

我觉得现在京津冀一体化是有戏的,如果北京的周边有高铁或者是轨道交通通过,房价很便宜的我会考虑买,因为只有一件事情可以让北京把它的资源让出去,那就是北京装不下了,撑坏了。只有这一个理由。

 

我把我对于中国未来城市群的判断跟大家说一下,中国经济要转型仍然是东部的先转型,东部转不过来你想让西部转过来不可能,中国的经济东部是最好的,所以第一类城市是珠三角、长三角、京津冀(京津冀我并不是指石家庄,而是北京周边的卫星城);第二类城市是东部沿海地区后发的二线城市,比如厦门、合肥;第三类城市是高铁时代的暴发户城市,在中部城市我最看好的是两个,第一是郑州,第二是武汉。

 

我其实非常关注郑州,从郑州的本外币的存款,从产业的集群,从郑州的房地产市场,以及人口。

 

我就说人口一件事情,河南人民以前的悲惨跟现在的幸福就体现出来了。

 

我以前检索河南的人口,发现一个很有意思的现象,出生人口特别多,就是14岁以下的孩子多,五六十岁以上的老人多,青壮年人口不多。

 

按理来说,小孩多青壮年应该也很多。不是,河南人跑到全国各个地方,各个角落去了,所以他到青壮年的时候他真的有人口红利的时候他就出去了。这个反映了以前河南经济低迷的时候他很悲惨的那一面。

 

但是到了现在河南人民扬眉吐气了,我们会发现人口在回流,回流并不是说老年人口回流,出生率下降,人口回流是青壮年人口的比例在上升。

 

所以我问问大家,你们生活的周边是不是很多人以前在外面打工的现在有些回来了?我相信应该是这样,我从数据上看到是这样子的。

 

如果说郑州未来经济继续好转的话,房地产在可见的将来五年,几年之内会继续上升。密切的关注当地政府的规划,

 

看它把地铁修到哪里,

看它的新区造到哪里,

哪个地方房价还没上涨之前,你买到哪里,有可能是一个不错的选择。

 

将来郑州到所有的城市都有高铁,这么好的中国高铁上的城市的时代,对于郑州来说是一个发力的时期,是一个现在发展最好的时期,如果这个时期你再抓不住机会,那我们只能说一句话,不作死就不会死。

 

中国未来沿着高铁形成了城市群,中原城市群就是郑州和武汉这一带,形成核心,形成一个城市群。而最重要的三大城市群就是中国东部沿海的三个城市群,再加上中原的城市群,西北一个,西南一个,其他地方不要太考虑。

 

有一个错误,有的人说高铁时代了,我在周口买房子跟郑州买房子一样的,因为高铁时代,距离很近。这句话大错特错,高铁时代不是说我们村离北京更近,只要是有钱人他就会迁到大城市去,在中国这个迁移开始了一半,还有后一半没有完成,这些中产收入阶层,或者是现在新发家的这批人的迁移还没有完成。

 

建了高铁之后一定是虹吸效应,大城市越大。当中心城市容纳不了的时候,它会往卫星城走。那么郑州这样的城市,中心城区容纳不了的时候,它会往新区走,包括开封这样的城市,有可能成为郑州的卫星城。当然现在开封并不是一个很好的投资标地,但是如果它经济进一步发展了就有可能。

 

最后我跟大家一定要说,今天因为时间关系我只讲房地产,但房地产是一种很难套现的资产品种。等到它真跌的时候,比如说你有一套一千万的别墅,你急着用钱,你一千万全是假的。如果有人说500万你卖不卖,你说卖,一下子你就跌停了。

 

房地产是中等风险的一个投资品种,它最大的问题是套现困难。所以我们一定要做资产配置:

 

  • 黄金持有一点,美元持有一点,这两个是传统硬通货,

  • 房地产持有1/3,而且必须是配置过的,不是你们村里面的,是大城市、未来有前景的城市,

  • 其他的就是30%的高风险资产,股权投资,股票投资,放一些高风险的投资,你如果能够承受的话它的回报也比较高,基本上这样就行。

 

还有一种最笨的方法就是,你每年年初把你的人民币和美元按50:50的放在一起,是说价值相等,20万美元跟100万人民币这样放着,一年下来肯定某一种资产增值了,下一年年初的时候再回到50:50的比例。这是一种最笨的最简单的对冲方式。

 

希望今天和大家说完这些关于房地产的事情,对于大家来说,在中国投什么,在什么地方投,投多少,大家应该心里有数了。





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作者:佚名
来源:投实