图片来源:视觉中国

二线城市受到持续不断的政策压力,正在给房地产市场带来联动影响。

8月11日,南京、苏州同时出台政策,从提高信贷门槛、实施限购等方面对楼市进行调控。这也是继年初之后,两地今年出台的第二波调控政策。在6月和7月,合肥、厦门也已经发文强化调控。

这正在对楼市资金形成挤压。分析人士指出,近日,武汉、福州、南宁等城市先后诞生高价地,即体现出这种趋势:经过从一线城市到“强二线”的流动后,楼市资金正在从“强二线城市”外溢,在东部核心城市周边和中西部区域中心城市,寻找新的投资出口。这也预示着新一轮市场热点的诞生。

在此之前,一度十分火爆的“强二线”楼市,已经出现大幅降温。数据显示,从6月开始,杭州、南京、苏州、厦门等城市进入降温模式,且降幅明显超出市场平均水平。到今年7月底8月初,这些城市的周成交量降幅都比高点时下降了三成以上,苏州、厦门的成交量降幅则超过50%。

成交量已遭“腰斩”

在春节之后房地产市场的上涨行情中,杭州、南京、苏州、厦门等“强二线城市”的表现尤其突出。杭州、南京等市场的商品住宅成交面积甚至超过了京穗深等一线城市。

根据中信建投的数据,杭州商品住宅成交面积的峰值出现在今年3月,当月的周成交面积超过50万平方米。但随后,其成交水平一路下滑,到7月末8月初,杭州商品住宅周成交面积降至35万平方米左右,降幅达到30%。

南京楼市的成交高点出现在今年4月,其商品住宅的周成交面积约为40万平方米。到7月底,该指标下降到不足30万平方米。8月首周,南京楼市的成交面积仅24.51万平方米,比高点时下降约40%。

苏州楼市同样在3月达到成交高峰,但“限价令”出台后成交量一路走低,周成交面积从3月的30万平方米左右,下降至7月的10万平方米,降幅超过60%。8月首周,受楼市调控政策出台预期的影响,周成交量反弹至19.53万平方米,但仍比高点有大幅下降。

厦门楼市的周成交量,则从4月的10万平方米,下降至7月底8月初的不足3万平方米,降幅超过70%。

根据上述机构的数据,今年以来,这4个城市的周平均成交数据仍然高于去年同期,但苏州、厦门两地的成交优势并不明显。分析认为,若市场进一步走低,不排除今年市场成交量跌至去年水平以下的可能。

对于出现上述下滑的原因,市场普遍认为,除市场的后续自发降温外,政策调整成为主要因素。今年3月和4月,苏州和南京先后出台措施,限制商品房价格涨幅;合肥、厦门分别于6月和7月出台新政,对政策予以强化;8月11日,苏州、南京同时发布政策,南京提高购房首付比例等,苏州则直接启动限购。

被称为房价上涨“四小龙”之一的合肥,近期也传出将出台新的政策,强化楼市调控,但并未得到官方证实。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,这些政策出台的主要目的,在于抑制投资需求,但也会不可避免地“误伤”一部分合理需求,并使未来市场进一步降温。

企业的应对同样不可忽略。中原地产首席分析师张大伟指出,由于企业上半年的任务完成情况较好,未来有可能放缓销售节奏,并拥有较强的涨价动力。这将进一步影响这些城市的成交量。

根据中原地产统计,今年前7月,30家标杆房企的销售总规模为1.33万亿,同比上涨72.2%,平均完成年度指标74.3%。张大伟指出,即便恒大、碧桂园、旭辉等房企上调了年度销售目标,但未来放缓节奏、谋求利润将成为企业的主要策略。

外溢效应继续体现

市场交易的冷淡,以及政策层面的重压,将加剧“强二线”城市的一种变化:资金外流。

8月9日,经过500余次竞价,临近武汉火车站一宗地块被首开股份以73.5亿元拿下,溢价率达185%,楼面价为1.42万元/平方米。同日,武汉市场还有两宗商服地块分别被华侨城和前海人寿获得。

8月11日,融创斥资20亿元竞得广西南宁五象新区的两幅居住地块,首次进驻南宁。两宗土地的总体量约34万平方米,楼面地价分别为5657元/平方米和5957元/平方米。

8月11日,福州市以55.86亿元的价格出让五宗土地。其中,五一新城地块经过近60轮激烈争夺,被阳光城以总价15.5亿元竞得,溢价率达106%,实际可售楼面价45511元/平方米。这不仅创下福州历史单价新高,且明显高出周边房价水平。

今年上半年,随着一线城市率先出台调控政策,房企纷纷前往南京、苏州、厦门等“强二线城市”拿地,使这些城市的土地市场一度火爆。这一过程也被称为资本的“溢出效应”。

如今,“强二线城市”同样遭遇政策重压,土地市场的热点开始向其他二线城市转移,被认为是“溢出效应”的进一步体现。

事实上,从上半年开始,部分房地产企业就意识到“强二线”的竞争激烈,并寻求新的区域布局。其目光也从东部核心二线城市,转移到天津、福州、佛山等东部热点区域的其他城市,以及武汉、郑州、成都等中西部区域中心城市。据21世纪经济报道记者了解,不少房企在今年年初就成立了项目公司,在上述区域寻找项目。

张大伟指出,当前资金成本较低,房地产企业的库存又相对不足,拿地补仓意愿十分强烈。

与此同时,投资资金也将会出现一定程度的“溢出效应”,并率先从核心城市流向周边区域。

某大型房企苏州区域负责人向21世纪经济报道记者表示,从今年年初开始,就有相当部分的苏州购房者去无锡、常州等地买房。预计随着苏州、南京强化调控,以及两地的去化周期继续处于低位,未来江苏中部和南部一些城市的楼市可能会出现明显升温。

张大伟表示,在当前资产荒的背景下,未来房屋交易市场和土地市场仍有继续升温的动力,但热点区域将会发生转移。在“强二线”城市经历了一轮行情后,未受到政策打压的区域中心城市将成为资本关注的热点。


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资深证券行业监管人士,君丰资本董事长

     西南财经大学经济学博士,清华大学五道口金融学院金融学硕士,中国青年企业家协会理事。拥有上市公司监管、证券公司监管等金融监管20余年工作经验。先后任职于国务院办公厅、国务院证券委员会、中国证监会、深圳证券交易所、中国证券投资者保护基金等单位,并长期担任深圳证券交易所副总经理、中国证券投资者保护基金公司党委委员、执行董事,参与中国资本市场改革、创新与发展多项重要政策的制定,是中国中小企业板和创业板的重要策划者、建设者。2005年组织完成中小企业板股权分置改革。具有丰富的市场培育经验、上市公司和证券公司监管经验、对公众公司价值成长、并购重组、企业公司治理和风险控制具有独到的见解,发表过多篇证券市场理论文章。


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   徐绍义 先生   

某上市产业集团投资并购部总经理

      毕业于卡内基梅隆大学泰珀商学院,获工商管理硕士(MBA)学位。他曾分别获得美国FINRA(7/79系列)、香港证监会(1/4/6/9牌照)与中国证监会的相关证券从业资格。曾是私募股权基金合伙人,也曾在美林、法巴百富勤、美麦格理等投资银行逾十年工作经验。主办了600+亿美元的并购交易、200+亿美元的上市、增发、配(供)股与私有化、以及数十亿美元的直接投资项目, 涉及中国A股、港股、美股(NYSE/Nasdaq)和英国LSE上市公司,包括中国联通与中国网通合并并向中国电信出售CDMA资产、香港联交所首宗上市公司敌意收购、首宗红筹股收购A股控制权等项目、中国最早的1.0亿美元以上成长阶段投资及其在美国上市。

徐先生于2014年加入现在的产业地产与经济发展公司,致力于创建股权投资业务,先后并购了某园林景观股份公司、中甲足球俱乐部、某生态环保企业、某科技园运营商(新财富金牌董秘最佳并购重组项目)、某产业发展与工业经济公司,发行了首宗并购非公开债券,带领团队被第一财经《房地产金融》评为最具视野的投资机构。目前部门人员来自高盛、鼎晖、瑞信、中信并购基金、中植系、高纬绅、富而德、天星资本等一流机构,毕业于北大、清华、人大、贸大、芝大、纽大等著名院校,具有特许金融分析师(CFA)、保荐代表人、基金管理人、中国与纽约州律师等资格。

     徐先生的并购投资生涯始于1998年联邦快递与大田合资中国公司(2006由FedEx以4亿美元收购中资股份转为独资)。在从业金融前,他还在甲骨文(ORCL)、思科(CSCO)等公司工作,整合了多家公司收购科技企业(中国业务);曾在美铝(Alcoa)纽约总部工作,经办了其收购运城铝业(后成为其全球专业生产汽车热交换材料的三家工厂之一)。

分享嘉宾三


    周  喆 先生   

万科集团投资、运营和市场营销部负责人;万科物流地产创始人
波士顿咨询公司大中华区联席董事大中华区联席董事

      加拿大毅伟商学院工商管理硕士。20年的战略及市场咨询工作经验,近年来侧重参与地产领域的工作。在职万科期间担任集团“投资、运营和市场营销部”负责人。主要职责包括:参与管理集团投资、销售和营销运营的日常工作;参与制定合伙人和跟投机制,协助集团开展组织架构转型;参与地产业务模式设计/讨论工作,以推动新业务发展。在职万科期间,他牵头在黑石集团和万科之间创建了一个合资平台,即VX物流地产平台。作为新业务部门的创始人和负责人,周先生设计了市场开拓战略、主持战略合作谈判、推动客户招商,并积极招聘团队成员。带领团队在一年内为VX平台获取了150万平方米的项目储备,资产包括土地、在建项目和成熟物业。

     加入万科地产前,周先生在BCG担任董事,并带领团队开展了一系列咨询项目,课题涵盖增长战略、业务/资产组合管理、全球化、投资决策以及大型商务谈判和尽职调查项目。此前,他有八年高科技行业工作经验,也曾就职过思科和惠普公司。

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作者:佚名
来源:房地产微学院