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文章来源:华尔街见闻(微信号 wallstreetcn)


近日,易居研究院发布《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告。报告指出,未来一年(2016年下半年至2017年上半年)南昌、广州、郑州、杭州、宁波潜力机会最大,呼和浩特、海口、太原、兰州、长春风险最大。



需要说明的是,这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念,并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险,也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。


一、风险识别系统指标体系



(一)市场需求分析



从整体排名上看,35城之间的住房需求潜力分化比较明显。排名第一的乌鲁木齐,人口面、经济面、财富面皆比较强。排名第二的深圳,主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动,存在高估现象。贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。排名倒数第一的大连,主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。排名倒数第二的呼和浩特,收入增速、小学生增速、创新经济较弱。排名倒数第三的长春,人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱,突出反映了东北地区现状。


(二)市场供应分析



从综合排名看,兰州、太原、海口排名最靠前,显示这些城市供应压力有所加大,其中兰州主要是土地成交量增幅明显,太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高,海口则是近几年企业购地量增加明显,房屋新开工量也快速上升。石家庄、沈阳、大连排名较为靠后,沈阳和大连主要是受制于经济环境,市场需求不足,楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓,石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此,预计这些城市,今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。


(三)市场供求分析



从综合排名来看,呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前,此类城市供大于求的情况比较突出,2016年房价难以强势。南京、合肥、南昌排名较为靠后,主要是此类城市供应规模不算太大,市场去化能力相对较强。供求基本平衡,当然也有部分城市供不应求,2016年房价比较强势。


(四)房价偏离分析


偏离度综合排名靠前的城市,如深圳、上海、厦门,尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头,率先反弹,房地产市场热度较高。但是我们认为在未来一年(2016年下半年-2017年上半年),由于承载了过大的上涨压力,三市楼市可能出现高位盘整、甚至略有下跌的走势,尤其是深圳,2016第二季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象,未来一年,房价很可能出现回调。


偏离度综合排名靠后的城市,如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地,在2015年全国楼市复苏的背景下,房价水平进一步走低,甚至明显低于历史合理值,这类地区的房价没有大跌空间了。但是这类地区房地产市场供大于求,未来一年,仍需继续去库存,房价大涨的可能性很小,很可能跟随全国房地产市场大势走出稳中有升的态势。


二、风险评价结果



综合得分排名前五位的城市:呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡,市场供应明显大于需求,预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢,如何有效地刺激需求,消化市场库存,将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。


综合得分排名后五位的城市:南昌、广州、郑州、杭州、宁波。这几个城市除了广州外,其余均为二线城市。这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛,供应规模和压力相对较小。


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作者:佚名
来源:金融梦工厂