前 言

提起2016年郑州土地市场和房地产市场,或许让人兴奋不及、或许让人大汗淋漓:土地拍卖市场王!王!!王!!!房价跟随涨!涨!!涨!!!地王层出不穷,房价疯涨不断,有一种“欲与天公试比高”的架势,就这样还时时爆出“日光盘”、“找关系买房”等火药新闻!有人说这是开发商营销惯用的伎俩,有人说这是刚需的热情,也有人说这是富人的一种游戏!众说纷纭,其实这就是房地产在当今社会的魅力所在!


衣食住行,缺一不可!面对当前郑州理性或非理性的房地产市场,如何取舍?当前郑州房地产市场价值洼地究竟在何处呢?河南楼市为您推荐新的居住或投资热点区域——郑上新区!让我们徐徐道来,或许令您开怀

郑上新区规划背景

+ 2012年2月5日《中原经济区郑州都市区建设纲要》经郑州市十三届人大四次会议审议通过实施,提出“两核、六城、十组团”发展思路,将以“郑州新区”和“中心城区”为核心,以便捷交通为纽带,以绿色生态为基础,实现生活空间与生产空间、空间开发与产业布局、城市建设与生态环境相协调的发展,全面推进郑州全域的城市化;建设县城新区作为融成先导推动组团与中心城区一体化发展;合理调整城市空间布局和功能分区,统筹交通、产业、教育、医疗和城市基础建设;在《中原经济区郑州都市区建设纲要》中,郑州提出了“一心两翼”城市发展建设思路,将以中心城区为中心,向着东西两个方向均衡发展,并明确提出“将荥阳、上街纳入中心城区,统一规划,统一建设。大力推进郑州新西区发展”的思路。


+ 2012年10月15日,郑州市委常委在西部新区规划建设进展工作汇报会上,原则上同意将规划建设过程中的西部新区名称暂定为“郑上新区”,并成立了新区规划建设领导小组。新区建设领导小组下设5个小组,分别为综合组,规划组、土地组、建设组和产业协调组。郑州市委副书记王璋任组长,郑州市直相关委局主要领导和荥阳市、上街区主要领导以及相关部门参与其中。


+ 2013年10月20日,郑州市十三届人大六次会议上,人大代表许培荣提出加快郑州西区建设的建议。


+ 2013年10月31日,郑州市十三届人大常委会第三十九次会议上,郑州市副市长吴忠华就人大代表许培荣等提出的关于加快郑州西区建设的建议给出了回复,郑州市人大常委会通过了郑州市政府对该建议办理情况的报告。根据该报告,郑州市已确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布局。其中,“三区”是指东部、西部、南部三个新区。西部新区则包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团。


+ 2013年11月30日,郑州市将规划建设过程中的西部新区名称暂定为“郑上新区”,并成立了新区规划建设领导小组,编制完成了《郑上新区新“三化”协调发展空间布局规划(初稿)》,正在从建设规模、功能定位、起步区选址等方面进行修改完善。


+ 2014年10月8日,郑州市城乡规划局发布消息,《郑上新区概念性总体规划(2013-2030年)》已获得郑州市政府批复,规划面积相当于2.63个郑东新区。《郑上新区概念性总体规划(2013—2030年)》涵盖荥阳市和上街区全部行政辖区,总用地面积972.7平方公里。在郑州都市区空间布局中,郑上新区与郑东新区恰如都市双翼,东西联动实现城乡统筹发展。


郑上新区划分为“一带一轴四功能区、一城三镇二十八社区”的空间结构,沿陇海铁路和郑西高铁之间的东西向城市发展主轴。在这条轴带上,荥阳组团和上街组团被定位为行政商业副中心,两地之间现在经济社会发展薄弱的地带,未来则将变成整个郑上新区的城市核心组团。


郑上新区概况《郑上新区新“三化”协调发展空间布局规划》公示,郑上新区规划范围包括荥阳和上街全境,面积约972平方公里,仅仅略低于郑州市区1010.3平方公里的面积相比,仅小了38平方公里,人口规模约120万人。


 

空间总体规划郑州市委、市政府制定了全域“三化”协调发展战略空间布局规划,对全市进行功能分区和产业定位,确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布局,荥阳和上街成为郑上新区的主体,在郑州西部与郑东新区一起成为郑州经济社会腾飞的两翼,郑上新区包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团。


 

功能用地规划郑上新区规划用地约150平方公里,主要规划为居住、工业、商业用地;其中,工业、仓储物流用地主要集中在郑上新区北部通用航空和新型材料产业组团内,以及荥阳组团北部部分区域;城市核心组团、上街组团、荥阳组团绝大多数为居住和商业用地;南部宜居健康城组团则拥有绝大部分医疗卫生用地,教育用地也大量集中在上街峡窝镇西南部

 

综合交通规划快速路、城际轨道提速郑上新区,未来郑上新区内的综合交通路网将由纵横交错的快速路和相互联通的轨道交通组成。此外,在郑上新区外围也规划了多条快速路,和高速公路、铁路一起为郑上新区向周边省内城市和山西、陕西、河北等省辐射提供条件。


公路:从郑州向西,由北至南依次规划了新龙路、科学大道西延、金水大道西延、中原大道、陇海快速路等直通郑上新区各组团的城市快速路,此外,四条快速路将纵贯郑上新区版图,由东向西依次是广贾路、京城路、庙王路和S317

 

轨道交通:陇海铁路和郑西高铁原本就穿境而过,未来还规划有4条东西向的城际轨道,轨道6号线、8号线、10号线和15号线。6号线、8号线一南一北将到达郑州西绕城高速附近,15号线则从绕城高速西侧开始,在郑上新区各组团之间划出一道美丽的弧线链接6号线、8号线,将郑上新区各组团完美串联起来。而10号线则在8号线和6号线之间从东到西横贯郑上新区与15号线相连,形成“一线一环”的经典城市轨道交通结构。


2016年6月28日,郑州地铁官网与郑州建设信息网同时公示郑州地铁10号线(郑州-荥阳-上街)工程设计总体总包建设工程中标结果,预示着郑州地铁10号线发展步入快车道。



10号线开工在即

 

基础设施规划目前,郑上新区区域有3个电厂,2个热电厂,4个变电站,义马煤制天然气和西气东输长输管线在荥阳北部形成“X”交叉,基本覆盖了郑上新区北部地区,新区南部现状燃气管道较少规划;借助这一工具,届时天然气将通到贾峪镇、楚楼水库,从图上看,天然气主管道已经基本覆盖了整个郑上新区


 

空间结构规划荥阳、上街间地带将成核心组团,城市功能空间被规划为:“一带、两轴、六组团”,据此形成“一主、一副、多中心”


 

产业布局郑上新区主导产业为通用航空,装备制造、超硬材料及绿色新材料;辅助产业为商贸物流、商务信息、运动休闲、健康医疗及现代商业;机遇产业为生态,文化旅游和都市农业,郑上新区与南部航空港、东部新区一起相辅相成,既有分工又有合作,实现1+1+1大于3的共赢局面


 

旅游资源在郑州西部有很多历史遗迹,如刘禹锡公园、楚河汉界等,这些都是郑州历史文化的重要组成部分,未来以此为基础建立文化休闲类的场所,挖掘文化产业的深层潜力,有利于提升郑州西部竞争力

 

特产就现代农业而言,郑上新区也有着自己的发展优势,以河阴石榴为例,其优点是皮薄、籽软、味美,发掘此类具有特色的农产品,有利于打造郑上新区在整体上的竞争力。



土地市场情况

荥阳土地出让面积由去年全年的同比下降58.48%,实现了今年以来的持续正增长,一季度增幅为195.04%;上半年增幅为145.58%。房地产用地出让共13宗,面积28.9万平方米(合433.45亩),同比增长145.58%。


郑上新区典型区域房地产市场行情

在国家房地产政策持续宽松的大形势下,郑上新区区位、交通、生态优势、知名房企楼盘品牌效应持续发力,加上区位城市基础设施不断完善,各种城市推介系列活动举办等,有力地促进了该区域商品房销售。商品房供应持续增加,高品质楼盘更多推出,商品房供应也保持充足;商品房销售小幅增长;商品住房销售价格平稳微幅上涨;商品住房库存消化周期保持在供求平衡区间,整个房地产市场持续平稳健康发展。


+处在郑上新区的荥阳:2016上半年荥阳市房地产市场运行平稳。房地产开发投资累计完成48.3亿元,商品房销售9875套,同比增长23.25%;商品房销售面积112.86万平方米,同比增长17.18%;商品房销售额71.88亿元,同比增长25.29%。其中:商品住房销售8899套、同比增长12.5%,面积106.75万平方米、同比增长12.75%,商品住房销售均价6292.9元/平方米、同比上涨7.54%;非住宅销售976套(间)、同比增长856.86%,面积6.11万平方米、同比增长277.16%,销售均价7699.89元/平方米、同比下降36.25%。


+处在郑上新区的上街:2016年上半年,上街区房地产高库存风险得到有效控制。1-6月份,全区新开工面积16.14万㎡,与去年同期相比下降20.37%;商品房竣工面积为8.39万㎡,与去年同期相比下降26.79%;市场累计完成投资6.79亿元,与去年同期相比上涨14.31%。房地产市场投放面积为39.55万㎡,与去年同期相比上涨18.48%。截至2016年6月底,全区商品房市场未售面积为125.66万㎡,其中住宅65.17万平方米,非住宅60.49万平方米;商品住宅消化周期约为15.5个月,已处在合理区间。 全区商品房销售共计2909套(含非住宅365套),与去年同期相比上升14.52%;销售面积31.86万㎡,与去年同期相比上升19.65%。商品住宅销售均价4095元/㎡,与去年同期相比上升9.72%。



郑上新区区域楼盘推荐

楼盘名称

建筑类型

价格(元/㎡)

嘉韵公园里

高层、小高层、建筑综合体

5000(洋房)

郑西联盟新城

多层、别墅

5500

和昌都汇广场

高层、板楼

4200

民安城市之光

多层、洋房

5200

奥伦达部落·五云山

洋房、别墅

7500

郑州碧桂园

小高层、洋房、别墅

9000(洋房)

恒大山水城

高层、洋房、别墅

6900

洞林湖新田城

多层、别墅

6000(五期)

清华大溪地

高层、小高层、洋房、别墅

6300

居易莱蒙郡


高层、小高层

5100

永威逸阳溪畔

别墅

10000

瀚宇天悦湾

高层、洋房、别墅

4800

关于郑上新区未来房地产发展的预测

预测一:在房地产市场调控政策短时间内(1-2年)不会放松的情况下,郑州房地产发展重心将向西移,政府规划的120万居住人口的新区,将为房地产市场带来巨大的支撑;


预测二:政府将会逐渐加大郑上新区的宣传力度、出台政策支持发展、加大基础设施建设的投入,地铁10号线投标已完成,通至上街荥阳,预计2020年通车,有轨电车也即将开始投资建设。交通问题一旦解决,整个郑上新区将跨入快速的发展阶段;


预测三:郑上新区将进一步促进上街区、荥阳市土地市场的上涨,初期的圈地运动已基本完成,二三线品牌企业只有另外寻找机会,一线品牌房企恒大、碧桂园等开发商的入驻,必将助推郑上新区土地和房价的上涨;


预测四:荥阳市、上街区的房价将逐渐坚挺,虽已在去年及今年有过较大幅度的上涨,但要向下调整的空间不大,与郑州市区不断疯涨的房价相比,郑上新区目前处在房地产价值洼地,有一定的发展空间和投资潜力;


预测五:房地产企业在此区域的竞争将更加的多元化,多类型产品及多概念性楼盘将会成为市场主流。


结语

政策稍加引导,区域即迅速崛起。三十年前,政策的春风让中国的一个小渔村一夜之间成为中国改革开放的窗口;二十年之前,仍然是政策让"宁买浦西一张床,也不买浦东一间房"的世代箴言成为明日黄花;十年前,还是政策,让城乡接合部的郑州东区一夜之间成为如今的水域靓城——郑东新区。如今,政策西进来到郑西,郑州西部新区被暂时定名为"郑上新区"。郑上新区恐怕是最新诞生的新区域,随着该区域逐渐火热,不仅是开发商,置业者和投资者同样在西进。


据大数据“全国城市年轻指数报告”显示,2016年全国从一线到五线城市年轻指数呈逐渐下降的趋势。论城市年轻指数,深圳傲视全国,成为最年轻城市。而郑州的年轻指数为80,在全国城市年轻指数前20榜单中名列第5,超过了北京、上海、广州与天津。据了解,此次大数据调查以某平台数据为基准,覆盖中国近300座城市中16-35岁的年轻用户群体,综合分析加权,算出城市的年轻指数。郑州人口在过去5年净流入185万人,仅比深圳少1万人!汽车保有量近310万辆,位居省会城市第四。无论从人口红利还是从城市活力来看,郑州发展后劲十足。因此,郑州的发展必然向周边辐射,产业的流动带动就业人口的流动。郑东新区发展趋于成熟,再加上郑上新区有“一体两翼”政策的支持,将会是新的发展主战场。


郑州发展的大背景支撑着郑上新区发展的巨大活力。通过报道与分析,相信未来郑上新区的房地产市场将会持续走热,从而带动整个区域价值的迅猛提升。


【特别声明】本公众号部分文章素材来源于网络,版权归原作者所有!经编者收集整理后,与大家一同分享学!如您认为某些内容侵犯了您的权益,我们核实后将立即改正。

(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:河南楼市