国家的去库存压力依然很大

刘德科AM4:30,Aug.15th,2016



文︱刘德科

 

1st

 

大家都在说,今年以来,楼市去库存成绩显著。这当然没错,但这是全部事实吗?

 

812日,国家统计局例行公布了一堆数据:《1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》。

 

简单看,去库存成绩确实很不错:1-7月份,全国商品房销售面积75760万平米;而7月末,全国商品房待售面积71382万平米。按照现在很流行的那种简单算法,全国的去库存周期竟然不到7个月——更精确一点,就是200天而已。

 

按照他们的说法,一座城市的去库存周期如果在12个月以下,楼市就很稳健了;如果是不到7个月,那很有可能房价涨得有点厉害,就不需要急着去库存了。

 

但是,如果你把国家统计局的历史数据调出来对比一下,或许你会吓出一些冷汗。

 

2nd

 

先来一组对比数据:7月末,全国商品房待售面积71382万平米;2015年末,这个数据是71853万平米。

 

也就是说,我们这么努力地搞了整整7个月的去库存,那个水位还是维持在7万平米的水平上。

 

没错,过去7个月,我们是卖掉了7万多平米,但现在的库存量跟7个月前相比差不多还是一样:只降了区区400多万平米而已。

 

这说明,虽然卖得多,但是货源,源源不断。

 

其实,这也没什么大惊小怪的。值得冒冷汗的是这个数据:7月末,全国商品房待售面积71382万平米,6月末减少34万平米。

 

对比一下历史数据,你就知道,这个「减少34万平米」,实际上是只减少了一点点。

 

▼2016年全国商品房库存量下降情况

时间

库存量

比上月减少量

7月末

71382万方

减少34万方

6月末

71416万方

减少753万方

5月末

72169万方

减少521万方

4月末

72690万方

减少826万方

3月末

73516万方

减少415万方

2月末

73931万方

比去年末增加2077万方

*根据国家统计局数据整理

 

 

通过这个表格,你就明白:今年春节以来,每个月的库存量都能下降个几百万平米,但7月份只下降了区区34万平米。你说,去库存的澎湃动力,是不是已经突然衰竭得有点厉害?

 

7月份全国商品房销售面积是11458平米:这个数据比6月份(16348平米)低了很多,但比平均值还是高一些的(1-7月份平均每月销售面积为10823平米)。

 

所以,去库存的澎湃动力或许并没有衰竭,只是新增货源来势更加凶猛。

 

国家的去库存压力,依然很大。

 

3rd

 

还有四条曲线,或许也值得看一下。

 

它们同样出自812日国家统计局公布的《1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》。

 

你会发现,每一条曲线,在7月份这个时间点上,都出现了低头向下的状况。

 

第一条曲线是「全国商品房销售面积及销售额增速」:峰值出现在4月份,然后就开始逐月低头向下。


▲图表来源:国家统计局


第二条曲线是「全国房地产开发投资增速」:峰值也出现在4月份,然后也是开始逐月低头向下。


▲图表来源:国家统计局

 

第三条曲线是「全国房企本年到位资金增速」:峰值也现在4月份和5月份,然后开始逐月低头向下。


▲图表来源:国家统计局

 

第四条曲线是「全国房企购地增速」:峰值也现在6月份,然后开始低头向下。


▲图表来源:国家统计局

 

这四条曲线,描述的是房子、土地和资金这三大要素,全部已经出现了下行。这或许可以说明:这一轮房价涨势,已经过了巅峰时刻;或者说,已经过了疯癫时刻。

 

当然,这个结论,是就全国而言的;具体到个别城市,当然还是有一些例外。

 

你觉得呢?

 

呃,国家的去库存压力,依然很大啊。



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作者:佚名
来源:德科地产频道