易居沃顿封闭式的三天培训,收获非常多,特别是加入商业组之后,一些项目的参观已经内部闭门会议让我感受到存量资产改造的精彩,对我几乎是醍醐灌顶的感受,这个卢俊后面专题和各位分享



今天还是和大家聊聊我上大课的一些心得感受



这一次分享的是陈淮老师的演讲


对于陈淮老师,百度上对于他的介绍是这样的



而我印象最深的来自于他的一句评论“买了中国的房子的是最幸运的!”


举例说一年多来八兄弟投资八大品种,股票、黄金、石油、期货等等,排第八的投资房地产,结果相比其他兄弟的投资收益,他的投资收益最为稳妥。他称,中国房地产市场在全球投资品中稳定性最高。相比金融危机冲击下其他带有投资性质的资产市场价格,中国房地产市场受到的影响最小、稳定程度最高。


这是他08年说过的一段话,现在从长线角度来看,也的确如此


而这一次易居沃顿和我们分享的,并没有和我们讲述太多的大道理,而是把一些逻辑观点给我们抽丝剥茧,和我们聊了房产税会不会落地,国家到底支不支持投资买房,上海房价为什么贵等敏感问题……让房地产大势格局得到最大化的呈现





国家对于房地产长远的态度


很多人都看到新闻里一直说房地产要去杠杆化,但是这边要强调的是,去杠杆不代表不借钱少借钱给房地产甚至个人信贷,如何借钱才是去杠杆的核心


有两个趋势决定了这一逻辑


第一,目前中国的城镇化水平严重滞后于工业化的水平,这个基本面没有得到改善,大量的基础设置建设严重不足,这一块需要得到充分支持


第二,中国古往今来买房都是通过借钱完成的,无非过去是互相之间借钱,现在改为问银行借钱,这个逻辑一直以来都是这样。现在房地产需求发展到现在已经演变出大量的改善性需求,对面积的改善,对地段的改善,对环境的改善,甚至说对人的改善,这些都是需要对信贷支持的


另外可以用一个数据来表明国家对信贷支持的力度


今年上半年个人房贷的数据是2.6万亿,每个月对外发放的个人房贷是4000亿左右,而五年前这个数据是多少,700亿,扩张了接近6倍,但是你要知道五年时间房地产的成交总量没有得到那么大的提升,那么这里面的数据变化只有两个原因,第一来自房价增长,第二就来自更大力度的资产杠杆

 



那么房地产这行的泡沫到底要看什么


对于房地产泡沫程度,我们更加需要关注的是银行对于企业对于开发商的态度


如果开发商融资太过于依赖银行,那么就说明房地产泡沫开始扩大。银行作为社会上最保守的资金来源,应该成为企业发展托底的一部分,企业通过更多的方式可以通过融资实现扩张和获利,然后用银行的资金进行托底,如果企业发展大量依赖银行借贷,那么就说明房地产这行的泡沫开始扩张了

 



供给侧改革就决定了房产税一定会落地


什么是供给侧改革,过去刺激经济大部分用的是投资这个模式,通过投资带动一切,但是现在的经济已经发现再靠投资已经不行了,未来的方向是调整到供给侧



这一页来自许小年的分享,一样是大神,后面和大家聊


当FKL都发力的时候,那么供给侧最强劲的方向就是集中在A,就是为了让企业更加高效更有序的产生利润,这是国家调控想要激活这一块能级其实就是需要减税,大力度全面的减税才有可能推动供给侧的改革进行


所以这也是为什么需要推行房产税的原因,这是属于典型的将国家从过去的间接税转移到直接税的一种方式。间接税就是典型的问企业收税的过程,未来把这一块税降低激活企业活力同样也降低物价水平,税种的来源转移到个人,通过征收房产税的方式进行


从这个角度上来看,房产税也许真的会落地执行,无非是时间点罢了

 



从多个维度上来看,国家都在鼓励卖房甚至投资买房


首先十三五规划有一个明确的目标就是2020年全面实现小康社会。那什么是小康社会,大家可以查一下,其中有一个很关键的定义就是:有产一族。什么是有产一族,其实就是每个家庭都有一套房产。


另外,国家正在大力带动中产阶级,那么什么是中产阶级,有一个清晰的概念解释就是:拥有资产累积能力的人才能定义为中产阶级,换句话来说是拥有资产信用的人可以定义为中产阶级。中产阶级差异化小康水准的区别点在于什么,就是拥有个人信用资源,而这一块资源无非是来自房贷抵押,所以从某种程度上来说,拥有2套房产可以定义为中产阶级


另外,不知道各位发现没有,国家在鼓励房屋出租,这句话可以翻译一下其实就是在鼓励大家投资买房,你不投资买房,怎么可能用来出租呢

 



舆论对于房地产有两个偏差


目前对于整个房地产的走势,有两个明显的偏差


对于去库存问题过于重视,但是对于房地产分化关注不足


中国房地产分化的核心问题其实在于资源分配的不均匀,大量的优势资源集中在一线城市,一线城市的购房需求为什么踊跃,或者价格会那么高,核心原因是希望能够在这几个城市买一个机会,这里的一切在其他城市里都找不到,这也是为什么说一线城市房价坚挺的核心原因。未来城市之间资源匹配问题不解决,房地产分化的问题也不会解决


而关于去库存的问题,其实最近半年时间解决的挺好,目前中国有40个城市的库存去化周期压缩到8个月以下,而且今年上半年销售的增长达到42%,这些指标都远远的好于预期,而且需要强调的是,中国大部分城市,甚至说大量的省会城市房价都还是很低的,所以整体问题已经降低了很多


其实这个问题是一个全球化的问题,不仅仅中国这样,国外也同样存在房地产分化以及郊区城县房价偏低以及解决空置率问题,所以对待这两个问题呀要做好长线解决的心态




通过以上分析,我基本有几个明确的概念落地


——全面实现小康社会就是全面让每个家庭都拥有房产,2020年之前这个是目标,也是房地产动力


——大力扶持中产阶级,某种程度上也是大力扶持投资性购房


——房产税会落地,但是企业税的降低某种程度上会降低物价,对百姓生活改变也许还好


——当城市经济水平不抹平之前,房价的落差不会抹平,一线城市房价依然有突兀的理由


希望这些概念对你有一点帮助


最后申明一下:以上所有内容都是我根据陈淮老师的演讲而写,增加了一点点的个人理解,所以说得好的都是陈淮老师的观点,说的不对的一定是我理解有偏差,大概是这样


以上为正文


想说的都穿在衣服上了

转载带上这张图我就不和你计较




关于购房技巧,文字太容易留下痕迹,我都换成音频来说了



扫描二维码可以付费购买卢俊在喜马拉雅的音频节目《卢俊私藏购房技巧》,关于买房子的那些小秘密,我都在那里说了


购买后如果出现任何问题,可以后台回复音频两个字查看相关问题解答

(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:真叫卢俊的地产观