2016年8月4日,万科股权之争仅沉寂了两周之后再度升级,中国恒大以91.10亿元收购万科A股股票5.17亿股,持股比例达到4.68%,成为继宝能、华润、安邦之外的第四大股东。一边是遭遇股权纷争、业绩受损的万科,一边是加大扩张力度、业绩紧追的恒大,两大行业标杆企业的“激情碰撞”使局面更为扑朔迷离。


《数据复盘:这些年万科战绩到底怎样?》一文中,我们曾对万科进行了全面的数字解读,认为其“在规模上稳居行业第一,在发展速度、盈利、效率等层面均处于中上水平,但无明显短板,具有典型的均好性”,使其成为资本市场上的“核心标的物”。而与万科相比,恒大近年来在规模扩张、业务拓展及资本化手段上均风格迥异,呈现出颇具“野心”的战略意图。


(1)经营表现:恒大销售业绩紧追万科,运营能力较为接近


恒大力争行业霸主的野心在近几年逐渐显露。早在2015年4月,许家印就提出到2017年,恒大要实现3000亿元销售额;2020年要实现5000亿元销售额。从实际销售表现来看,恒大近年来加速赶超,在销售规模上紧追万科不放,并逐步缩短差距。


表:万科、恒大销售规模突破节点对比



从万科、恒大不同发展规模的增速进行横向对比,在100亿-500亿阶段,万科用两年时间完成规模突破,年均复合增长率高达93.7%,而恒大用时3年;在500亿-1000亿阶段,万科和恒大均用时3年,年均复合增长也相差不大。但在跨越千亿之后,恒大的发展速度要明显快于万科,实现2000亿仅用时2年,万科用时4年;恒大至2015年的5年复合增长率为41.6%,远高于万科的19.3%。截至2015年,恒大实现销售额2013.4亿元,仅次于万科的2614.8亿元,差距为601.1亿元。


图:2016年1-7月万科、恒大销售额及销售面积对比



2016年以来,恒大继续加大追赶力度,销售方面积极推进“无理由退房”、“全国楼盘8折”等营销活动,加大去化力度,业绩追赶势头强劲。2016年7月,恒大实现销售额430.1亿元,远超万科的274.4亿元,赶超趋势明显。2016年前7月恒大累计实现销售额1848亿,与万科的2175.1亿元相差327.1亿元,差距已缩短近一半。


表:2011-2015年万科、恒大盈利性指标对比

 表:2011-2015年万科、恒大运营效率指标对比



除了销售业绩的逐步贴近,两家房企在运营层面也较为接近:

盈利性方面,高负债扩张下,恒大资产收益率高于万科。2011-2015年万科净利润率整体呈下降趋势,2015年为13.3%,高于恒大0.3个百分点。除了2012年、2015年,其他年份恒大的净利润率则要高于万科;净资产收益率方面,恒大由于坚持高负债扩张的运营模式,资产收益率明显优于万科。


运营效率方面,2015年万科运营效率提升明显,在2015年之前恒大运营效率略好于万科。2011-2013年恒大总资产周转率高于万科,2011-2014年恒大存货周转率明显高于万科;但2015年万科运营效率提升明显,总资产周转率、存货周转率分别为0.35、0.40,分别高于恒大0.13和0.1,运营效率高于恒大。其中,恒大2015年周转率的降低主要受其快速扩张导致总资产和存货规模增长较快的影响。


(2)业务拓展:均以住宅开发为主,多元业务模式风格迥异


表:恒大和万科业务体系对比



在业务方面,恒大与万科分别实施横向拓展与纵向延伸的多元化路径。恒大实施“多元+规模+品牌”发展战略,发展众多横向跨界多元业务,旗下的上市公司已有6家,业务范围涵盖了房地产、银行、足球、文化、互联网以及健康等领域,2016年正式更名为“中国恒大集团”,更反映出恒大的多元化业务发展战略及“综合型企业集团”的身份;万科在专注住宅开发的基础上,多元化转型的步伐也更为积极,重点拓展一些未来可能出现快速增长且自身具备优势的、与城市配套相关的地产新业务。


在住宅开发领域,恒大、万科均以标准化开发、高周转运营、高性价比产品为特点,吻合度较高。恒大地产深入落实“标准化精品地产”战略,在2015年全面实施“精装修交楼”,采取差异化的城市及产品组合,三四线城市产品主要定位于刚需及改善型产品,在一二线城市主要选择优质地块开发;万科产品主要聚焦首置、首改为主的刚需产品,走住宅产业化道路,随着热点城市市场回暖,适时加推中高端项目,成为业绩增长的重要引擎。


(3)布局:实施差异化的布局策略,恒大在重点城市的市场地位与万科存在一定差距


表:万科和恒大2015年在23个全国主要城市市场地位排名情况



恒大与万科实施差异化的布局策略。恒大从2013年开始,不断调整原有以三四线城市为主的投资发展战略,提出“三线包围一二线”的战略。截至2015年,恒大共进入163个城市,一二线重点城市的布局不断强化,已经实现项目重心从三线城市向一、二线城市转型的关键布局;万科在中国大陆始终坚持聚焦城市圈带的发展战略,不断深耕一二线重点城市。截至2015年底,万科进入66个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域。


布局策略的差异使恒大在重点城市的市场地位方面与万科存在差距。从万科与恒大在全国23个重点城市的市场地位比较来看,万科的城市优势十分凸显。市场地位位列前十的城市共21个,其中位列三甲的城市共16个,并在8个城市位居榜首;而恒大由于进入城市时间较晚,市场地位位列前十的城市共11个,比万科少10个,其中位列三甲的城市只有2个。



图:万科和恒大2016年1-7月份销售额前十城市的业绩占比


从2016年1-7月重点项目的城市销售贡献来看,万科高产能城市较多,城市深耕力度大。万科销售业绩贡献率较高的城市主要分布在一二线城市,一二线城市销售贡献率达到85.9%;从具体城市来看,销售额达到百亿以上的城市有4个;恒大的业绩来源中,一二线城市的销售贡献率有所上升,达到78.4%,但高产能城市数量较少。


(4)资本运作:恒大善于利用资本运作迅速调整、扩张,有效推动战略实施


相比于万科的职业经理人制度,恒大实行的是“紧密型集团化管理模式”。此种“集权”式的模式更切合恒大规模扩张的野心,也使其战略调整的实施更为迅速、高效。


从业务拓展来看,近年来,恒大迅速整合优势力量,借助资本化扩张方式,突击切入金融、互联网、健康、旅游、文化、体育及农牧等多个领域,并在资本市场拥有中国恒大(HK.3333)、恒大健康(HK.0708)、恒腾网络(HK.0136)、嘉凯城(SZ.000918)、恒大淘宝(代码:834338)、恒大文化(代码:834899)等6家境内外上市公司,丰富的资本平台为其多元化产业高速发展带来更强动力。


图:恒大地产2015年重点收购、拆分上市案例



与此同时,恒大为了弥补其在一二线城市可售资源方面的短缺和增强多元业务,进行了大量并购、分拆及重组。2015年,恒大投入超过600亿元收购15个大型地产项目,总建筑面积超过1700万平方米,完成了对马斯葛、华人置业美国万通大厦物业项目公司及新世界等多个项目的收购;并将恒大淘宝和恒大文化在新三板挂牌上市,增加了资本市场融资能力。


表:2016年恒大并购案例



2016年,恒大继续加大并购力度,3、4月份先后斥资158.24亿元完成了对盛京银行H股的收购,并成为第一大股东,其在金融板块的扩张进一步加快;年中,恒大先后完成了对嘉凯城和廊坊发展的股权收购,不仅增加了其一二线城市的土地储备量,也为企业回归A股上市提供了充足的准备。


结论


在房地产行业进入平稳发展期的阶段,房企竞争加剧,龙头企业之间的争夺也更加炽热化。经过对比,恒大与万科之间的规模差距在逐步缩小,加速赶超势头猛烈;两者之间在住宅开发领域的差距主要体现在对重点城市的把握力度上,而恒大精于资本运作的方式可迅速弥补其在城市布局方面的劣势。此次持股万科也昭示了恒大力争行业第一的野心,但或仅仅只是开始,未来两者之间将产生怎样的碰撞,我们拭目以待。


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作者:佚名
来源:中国指数研究院