改变中国地产的力量


文\易居沃顿媒体特约观察员  潘永堂


课程:易居沃顿商学院上海站

嘉宾:毛大庆,刘爱明、丁长锋、陈凯……

笔记:易居沃顿媒体特约观察员 潘永堂


【老潘说】什么是最痛的?什么是最痛的?

2016楼市脆弱区:不是去库存,而是残忍的分化洗牌!政府对去库存侧重过多,而房企对房企分化和楼市各种分化的预判和应对不足!


今天谈谈一个经济学家对2016年市场的判断!


今天中国楼市对去库存判定的过重,而对分化判定不足,导致政策更倾向于去库存,结果去库存这个事,根本也不是多大的事,但大部分三四线城市除外,今天最新统计70个城市40个城市库存不足8个月了。未来中国房地产分化如下:


  • 北上深的房价高涨幅持续不了,

  • 二线城市的蔓延问题蔓延不了  

  • 三四线城市的去库存去不了多少。



1,谈地产资讯:中国十年来,80%的房地产媒体传递的信息都是错误的,都是片面的。因为媒体都不专业,都没有真正懂得这个行业,最终导致很多的错误且大量跟风的宣传。


2,哪怕是现在,房地产依旧是中国经济支柱产业:

第一,应对2016年通货紧缩、保持经济健康以及全面小康的必然诉求。短期经济战略与长期战略最重要的结合点。

第二,连接供给需求最重要的连接点。一方面是过剩和不足并存,房地产需求并没有被满足,住房条件的改善是改善点。

第三,投资与消费的连接点:投资走过了依靠政府投资,外资投资的阶段,但是百姓投资还不够,不消费而将消费费用转为投资扩大再生产,即房地产的投资需求。

第四,充分发挥市场经济的配置的主导作用。目前土地和资产是市场化因素市场化率最低的两大因素。市场化程度更低。从产品市场化,到土地市场化和资金市场化的阶段。这是未来房地产的发展方向。


3,把中国房地产现象解释为货币现象是一种妖言惑众,不能说流动性泛滥是房价暴涨和股票6000点的原因。核心因为货币发的多和少,是一个短期现象,利率是经常变化可以连续变化也是个短期现象,但中国城市化和无产阶级变成有产阶段是长期过程。


5,所谓2020年小康社会:是无产阶级变成有产的社会。




6,目前对去库存判断过重,而对去分化判断严重不足。分化比我们预判的要严重的多,最新统计70个城市40个城市库存不足8个月了。


7,整个行业销售额,2015年比2013年最高点超过了,但超过数量不多,但2016年真的是业绩爆发年,据说上半年超过42%。2016年肯定是冲向房地产销售总额更高纪录!


8,销售额大增其实是有限的城市的大增,是很少的大增。


9,城市分化很严重、很严重


目前一线往二线城市蔓延是言过其实了,二线城市其实就是南京苏州厦门合肥,大部分二线城市并没有出现蔓延,不仅是二线城市自身的分化,三四线城市其实也在分化,少数县城的库存问题正在化解,但大部分三四线城市库存并没有缓解的现象。


10,当前中国城市房地产的格局:


  • 北上深的房价高涨幅持续不了,

  • 二线城市的蔓延问题蔓延不了  

  • 三四线城市的去库存去不了多少。




11,东北三省的核心城市一直是供大于求,人口净流出,多年过去依旧没有大的改变。


12,分化是正常的。中国东中西部资源不均衡和人口不均衡是导致房价不均衡的原因。美国房地产各个州也是分化。


13, 房地产的去杠杆不等于不借钱、少借钱。


14,任何商品的需求分为四部:基本需求,改善需求,享受需求,奢侈需求。房地产需求从四个层次来说远远还没有满足。但房价已经上去了,中国房地产高价格与产品低性能不匹配。客户实际居住依然有很多痛点。


15,房地产从出身开始,就和贷款、负债结合起来,房子和金融联合起来是好事,是正常的事。现在美国人有房按揭完了也拿出去做抵押贷款,拿出钱去里约看奥运去。


16,资产信用是个人信用的起步。中产阶级的程度说明了一个国家的发展水准。中产阶级,核心是“产”,不具备资产累进和资产信用的群体不叫中产阶级。


17,新增的个人房贷2.6万亿,对比5年前月增800亿,而现在全国个人房贷月增4000亿。目前是无限动用信用杆杆的时候,但是房子却没有大幅度增加,这是一个潜在的定时炸弹。


18, 银行作为保守贷款供应者,过度的承担的当前房地产贷款的职能,这是值得尤其需要关注的泡沫。


19,杠杆是合理的,不是不借钱,而是用合理的融资渠道,拓展资产信用规模,适度的扩张政府建设性债券,这才是重要的。


20,供给侧:产业政策和区域政策比如长三角发展才是中长期调控,这是最重要的,以前的宏观调控更多是以货币政策,财政政策更多是短期改善经济冷热,通缩膨胀的调整应对。整体而言,产业政策和区域政策,更偏向于供给侧改革。目前经济政策还是从侧重短期走向侧重中长期改变。


21, 没有买第二套房拿有租赁市场。房产税的导向,不是想着去赚你的钱,不是限制你买多买少房产,而是激发存量市场更好更快更有增值的运转起来。

地产总裁内参    




只关注那些——带领行业进步的"牛盘、牛企和牛人"!


老潘是谁,一个地产爱好者而已,曾正儿八经主编《房企战略转型N种模式》、《项目运营管理》、《成本制胜》等,如今就想“随性儿”写点地产变化或风云。


地产自媒联盟成员,有兴趣加老潘微信聊dczcpyt

(下载iPhone或Android应用“经理人分享”,一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送,致力于成为你的私人智库。)

作者:佚名
来源:地产总裁内参