2016年7月12日,绿城服务在香港交易所主板挂牌上市交易,上市当天收盘价2.2港元,总市值61.1亿港元,一举成为香港上市社区服务商中市值最高的公司。上市后,公司股价一路上扬,截至8月5日,公司总市值83.1亿港元。


1、超越彩生活,成为市值最高的社区服务商

绿城物业服务集团于1998年10月成立,目前已经成为全国范围内处于领先地位的社区服务商,公司荣获亿翰智库“2016年中国社区服务商TOP100”第三名,体现了极强的综合实力。截至2015年12月,公司业务覆盖全国23个省、80余个城市,物业类型涵盖住宅、商业、市政项目等,合同服务面积约2亿平米。

继彩生活、中海物业和中奥到家后,绿城服务7月12日在香港上市,并超过彩生活,成为市值最高的物业公司。2015年,公司营业收入29.19亿元,净利润1.98亿元。通过IPO,公司共融资14.4亿港元,募集资金将主要用于收购物业公司以及开发和推广公司“智慧园区”产品。公司募资情况良好,为今后发展打下了良好基础。



2、业绩不断增长,园区增值服务将成为最大亮点

2015年,公司实现总收入29.19亿元,净利润1.98亿元,分别同比增长32%和33%。其中,物业管理服务收入20.91亿元,占总收入的比例约72%,顾问咨询服务和园区增值服务的收入分别为5.51亿元和2.77亿元,三项业务毛利率分别为10.2%,33.9%和47.8%。2015年,公司毛利率较高的园区增值服务收入大幅增长95.07%,带动整体毛利率提升到18.19%。






公司在物业服务领域定位高端,以优质服务获得业主一致好评,从而使得基础服务具有一定的溢价空间。公司收取的平均物业费为2.7元/平米/月,高于行业平均水平的2.1元/平米/月。近几年,绿城通过多种方式获得了新的管理合同,基础业务不断增长,带来了丰富的业主资源。目前,公司管理小区内业主超过50万户,为园区增值服务提供了基础保障。


在基础的物业管理服务外,公司通过构筑智慧园区服务平台来获取园区增值服务收入,平台由三部分构成:云平台、一体化服务平台和睦邻社,三部分协调共同发展,通过高度整合线上线下服务,持续为业主带来更好的居住体验。智慧园区业务前景可观,有望成为公司未来最主要的业绩支撑点。




3、携手红星美凯龙,“房产+家居”大势所趋

8月2日,公司与红星美凯龙战略合作发布会在杭州举行。红星美凯龙为国内最大的家居装饰及家具商场运营商,此次双方的合作,将整合家具建材商、设计师、服务商在内的资源,以家为核心为用户提供包含房产、家装、软装、服务、金融在内的一站定制式的服务。

这次合作对于公司正着力打造的共生共荣、自我循环的幸福绿城3.0服务生态圈意义非凡。公司目前主推“拎包入住”,以物业服务作为切入点,来为业主提供一站式的整体装修和相关家居服务,而与家居龙头红星美凯龙的合作同公司战略高度契合。


我们认为,这将有助于公司扩张服务生态系统,提高用户忠诚度,而预计在未来,与之类似的相关合作仍将不断引入,公司围绕物业管理来构筑服务闭环的战略进入了快车道。


4、后开发时代,社区O2O潜力无限

绿城服务上市后,在香港上市的物业企业已经达到4家,此外还有29家物业企业在新三板挂牌,物业管理已然成为新的风口。


我们留意到,尽管许多上市的物业企业把社区O2O业务作为主要卖点,均希望通过构建线上线下服务闭环的方式获取可观的增值服务,但是,目前大多数公司收入的主要来源还是基础的物业服务。显然,依赖简单劳动力的基础物业服务难具备高成长性和较高的盈利水平,这意味着如果社区O2O业务不及预期,公司价值都会大打折扣。但是,总的来看,最为贴近业主的物业企业天然就具有吸引客户的根基,若能整合好社区资源,持续为业主提供优质高效的相关服务,社区O2O业务对于公司盈利水平的促进作用会比较明显,公司价值也会随之放大。


另一方面,物业企业市盈率整体上要超过主营房地产开发的公司,我们认为,主要原因有以下几点:


首先,房地产开发的黄金期已过,我国房地产投资和新开工走向疲软,同时商品房库存量较大,增量将不断减少已经是不争的事实,房地产开发业务的成长性和可持续性相对有限;


其次,房地产开发行业的竞争相当激烈,尤其是在土地市场,地价的增长远超房价增幅,这会不断压缩房企的利润空间,房企毛利率一路走低,盈利能力下降;


第三,社区O2O业务为物业企业提供了巨大的想象空间,在提供了基础物业服务获取大量业主资源后,物业企业整合社区资源和相关商家资源,在统一的平台上为业主提供附加值更高的服务,不但方便了业主生活,也为公司带来了新的收入来源,提升盈利水平。


我们认为,社区O2O这一概念无疑为物业企业的发展前景带来了巨大的想象空间,然而,作为服务企业,公司不应舍本逐末,一味迎合资本、追逐概念,而应从业主出发,以优质的基础物业服务赢得业主信赖,在此之上深挖业主切身需求,并用更高效的方式满足相关需求,公司业绩才能可持续增长,公司价值也才会有坚实的基础。



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作者:佚名
来源:亿翰智库