通胀一般有两种类型，需求型和货币型，需求型就是类似2006年前那种，经济发展太快，供不应求。货币型更多的是一种货币现象，中国的货币现象一般都离不开汇率，一旦涉及到汇率，就会绕的人头疼。

还是从汇率和交换的本质开始说起。90年代国家为了提升出口换外汇，强行压低了人民币对美元汇率，制定对美元是8:1左右。当时人民币是大幅度低估的，属于对美元的固定低汇率制度。

低估是指购买力低估，具体意思是说， 8人民币在中国可以买8个包子，兑换美元后，在美国只能1美元买一个包子，人民币购买力比美元强，所以人民币汇率被大幅度低估。（数字关系只是便于说明趋势的假设，实际没这么大差距）。

这样中国制造在海外十分便宜，换句话说中国生产的包子在美国卖的非常好，因为出口到美国后1美元可以买8个中国包子，自然美国包子企业就垮了。加入WTO后，解开了中国制造身上的束缚，利用低汇率制度在海外无往不胜。

但这副作用非常严重。人民币名义汇率被低估后，国内企业换回的外汇，不愿意在海外消费，还是回国内消费，最后大量的货币堆积在国内市场，主要形式就是以外汇占款为锚的基础货币，和货币乘数放大的潮水般的M2。

这些资金没地方去，为了增值，不得不去投资房地产，最后越买房，房价越涨，让房价远离了基本面。房价的基本面就是租售比和房价收入比，远离基本面会带来很多麻烦问题，这个后面再说。

这个过程中，政府努力在房价和基本生活用品间建立了个防火墙，比如粮食补贴，菜篮子工程等，适当抑制了食品价格的上涨，所以我们看到房价上涨的很厉害，主要以生活用品为主的CPI涨幅则比较缓和，这样有钱人可以住商品房，富士康工人没钱，也可以吃饱饭，回老家娶媳妇，照样可以在深圳生产苹果手机。这也为房价继续上涨提供了物价空间。

随着对外贸易越来越多，贸易顺差积累的外汇越来越多，国内堆积的人民币也越来越多，导致国内物价持续攀升，尤其是房价持续攀升，最后人民币实际购买力逐步下降，人民币的实际汇率逐步向名义汇率靠近。而且人民币对美元开始升值，名义汇率也从8:1上升到了6:1。

这个过程中，中国的经济转型也不太成功，过度依赖房地产，然后经济增速出现明显下滑，加上货币超发，人民币的实际购买力进一步下跌，出现了汇率反转，人民币对美元开始有了贬值冲动。所以15年全年在贸易顺差情况下，外汇储备还下降了6000亿美元左右的规模。

人民币进入贬值通道，这时候理论上说，房价有降价需求，因为要走升值的反通道。人民币对美元升值时，对内是贬值的，购买力下降的，房价是上涨的。贬值通道后应该是兑美元贬值，对内升值的，就是说房价应该跌的，这个有点绕，需要好好体会。

但是中国的货币政策不可逆，房价上来可以，再下去就不行了，钱都浪费掉了。银行和房地产企业，甚至地方政府都被捆绑了，房价下点大家都受不了。最后房价即使不涨，政府也不能让你跌，尤其是不能大跌，这就带来一个严重的后果。

前面我们说过，长期看决定房价的还是基本面，就是租售比和房价收入比之类的，即使局部热点地区会脱离这个范围，但总体还应该在这个范围，因为房子毕竟是用来住的，不是当做货币存储的。

我们知道现在房价是高估的，是脱离基本面的。所以要想符合这基本面，要么房价跌下去找物价，要么物价涨去找房价，或者房价慢涨物价快涨。既然我们的房价不能跌，那就只能物价去找房价。

这个过程实现很简单，以前记得有个说法，说房价和楼下门面的牛肉面价格比例基本是不变的，说的就是这个道理。房价超过应有比例后，门面房租，工人房租，老板支出，最终都要体现在牛肉面上，牛肉面最后必然也会涨价。

这就是通胀的第一个逻辑，汇率推高资产价格，汇率反转后，钱都浪费完了，货币不可逆，高资产价格必然带动物价上涨。这个逻辑也保证了我们只能走俄罗斯模式，而不是日本模式。

通胀的第二个逻辑是债务，当然也间接和房价有关，但相对简单些。2015，全国工业企业总收入110.33万亿，成本94.54万亿，毛利润为15.79万亿，净利润6.36万亿。我们的贷款额度在100多万亿，初步估计，全年工业企业需要偿还的利息有7.6万亿，已经超过了全年的净利润，这里的净利润是扣除利息后的了。

随着经济情况继续下滑，债务还在继续增加，M2在140万体量情况下，依然每年13%速度增加，债务增加速度和M2接近，相当于每年新增利息0.99万亿。

15年以来全国工业企业大部分时间利润是下跌的，16年1、2月份上涨4.8%，主要和涨价有关系，不具有持久性。所以按照这个速度，再来四年我们的全部企业就总体都亏本了，就是中国几十万家企业都不挣钱了。现在已经不少企业，已经是借新债还旧债了。所以现在的债务十分可怕，债务的雪球有滚不下去的趋势。

换句话说，我们企业盈利能力一般，但负债数字太大，还患上了债务依赖症，最后债务逐步吃掉了仅存的利润，企业也会逐步陷入全行业亏损，这样的企业关了比开了更好，但关了就啥都没了。

所以这次两会，我们反复听到的词语，是给企业降杠杆，就是要降低企业债务，已经玩不下去了。但管理层希望通过刺激储蓄余额投资股权，来降低杠杆，这个短期看可能性十分微弱，现在居民储蓄余额50万亿左右，不可能都拿过来给你降杠杆，而且这个口号都喊20年了，也没见的多大变化。

而且现在一轮轮股灾过后，老百姓直接投资股市的资金也越来越少，现在全部保证金才1.7万亿，去年牛市最高时也在4万亿左右，相对100多万亿的债务，无异杯水车薪。至于其他的股权债券，更是天方夜谭，门槛太高了。

股权融资解决不了现在的债务，最后可能的途径就是大通胀了，通过人民币贬值，来降低企业税务，到时候营业额翻番，工资翻番，债务数字不变，自然债务就减轻一半了。

这么玩看起来没啥变化，其实变化大了，企业的相对债务大幅度减少了，经营压力也小了。原先欠100万亿，价格工资都翻番后，就相当于只欠了50万亿，压力会小很多。大通胀其实类似于抢银行，通过货币贬值，让银行存款购买力下降，通过贬值来弥补企业经营带来的超额负债。

所以迫切需要来一次大通胀，目前的修修补补解决不了问题了。经济学也认为，通胀是平衡资产负债表的终极大杀器！经济危机就是为解决债务危机而生的。    

这样通胀的第二个逻辑也说清楚了，就是因为房价涨幅太大，提高了企业成本，企业经营压力大，债务无法偿还，不得不来一次抢银行。虽然风险很大，但可能最终还是要面对的，再说如果风险不大，早都去这么干了，90年代又不是没干过。

目前降息也很难解决问题，因为汇率压力太大，降息钱跑的更快。坏账资产剥离最终还是国家买单，人民买单，和通胀也是一个道理。

文章标题是“房子、包子和麦子”，代表三种商品形态。房子是完全不能进口的，只能是国内生产和消费。容易被炒作资金青睐，这就是典型的人民币计价资产，所以最先被外汇占款和货币超发冲击。

麦子是完全可进口的，而且进口的质量和国产也差不多，甚至更好。资金炒作很困难，最晚受到外汇占款的冲击，麦子对应的一类就是粮食，所以粮食价格非但没怎么涨，今年还跌了不少。

包子除了原材料是面粉外，主要成本还是人工和房租，介于房子和麦子之间的一种商品形态。对应的就是蔬菜，猪肉，包括一些工业加工食品。房子价格溢出的最先影响者，所以现在猪肉，蔬菜，食品价格都在上涨。

根据上述分析，这里可以初步得出结论（房子等经济现象比较复杂，完全讨论清楚很难）：

【房子】：关于房价的讨论，不久前我认为有三大影响要素：汇率反转，信贷额度变化，供需变化。当时认为汇率反转了，信贷不少是流向负债端，就是借新还旧了，供需变化也在变弱，认为房价在筑顶。

现在看来，房价即使在筑顶，跌下来也比较困难，一是政府银行都被捆绑了，跌下来全完蛋，二是货币继续滚雪球，最终带来大幅度通胀概率大。最后很可能是房价不涨或慢涨，物价大涨。我们走的可能是俄罗斯模式，而不是日本模式。房子现在货币属性很强，但最终还是要体现到商品属性，途径就是通胀。

从这个角度看，虽然房价不涨或慢涨，但最终还是会输给物价和货币发放速度。如果是刚需购房，买了问题也不大，能贷款就贷款，日后说不定大家工资都是十几万一个月，也不在乎那点房贷了。

如果是投资房产过多，还是可以考虑置换部分换黄金或美元，防止出现恶性政策，比如较大的通胀。黄金是美元计价，不考虑美元波动，黄金就是美元。考虑到全球波动风险加大，黄金上涨概率比美元要好，适合作为短期避险工具。

【包子】：包子需要租房，需要人工，房价上涨会逐渐传递到包子这里，所以最近猪肉蔬菜开始大幅度涨价。

包子上涨的逻辑有两个，一是房价效应，不可能只涨房价，不涨工资，不涨房租，最终都会传递过来，现在很多饭店提价都是这个原因。二就是现在做低端服务业人口幅度减少，大部分都进城了，养猪种菜的，端盘子洗碗的都在大幅度缩减，人力成本上升也是必然的。   

【麦子】：麦子和粮食则复杂的多，因为牵涉到两个问题，一是汇率，按汇率来说，我们的粮食和包子一样，也是需要涨价的。但我们的粮食生产效率低下，土地集约化程度低，最后我们生产出来的粮食成本太高，最终价格还高于进口。

因为粮食牵涉到国家安全稳定，大幅度依赖进口根本不可能，再说全世界的余粮也不够中国人吃的。因为粮食和包子一样有人工属性，按房价传递效应看，粮食还需要涨价，否则就没人种地了。但现在粮价已经高于进口，所以最终只有一个途径，那就是继续贬值了，或者说粮食对汇率贬值要求更强烈。

分析这么多我们发现，牵涉到人工和服务的商品，人民币购买力高于国外，比如包子，理发等；粮食这种生产效率低的商品，人民币购买力低于国外；房子因为泡沫太大，购买力也低于国外。总体上人民币购买力也是低于国外，最终可能就是物价上涨，和人民币贬值同步进行。