购房者已无力承担供需失衡下的高房价

根据3月29日公布的美国房价指数，美国20个城市的房价在1月份呈持续攀升趋势，彭博社认为有限的房屋供应将使房价开始脱离一些购房者的可接受范围。

数据显示，从2015年1月至今，美国的房价指数S＆P / Case-Shiller上涨了5.7%。这与彭博调查的26位经济学家的预测中值相符。从全国范围来看，美国1月份房价同比上涨5.4%。

彭博社称，房价涨幅高于收入增速很可能会给房地产市场的复苏带来诸多问题，因为这也意味着对首次购房者和低收入家庭来说，买房将变得遥不可及。美国亟需增加住房供应量以将房价保持在一个可控范围之内。

4cast Inc的高级经济师，在过去两年也一直是房价的最佳预测师David Sloan表示，“我们看到楼价呈现稳定升势，如果买房者看到房价还在持续上涨，将有更高的意欲去购买。我不认为我们正处于无力承担的水平。”

该指数中所有20个城市的房价都出现了同比上涨，俄勒冈波特兰市以11.8%的涨幅领跑。西雅图和旧金山也杀进了前三。其他11各城市的同比涨幅也高于去年12月份。芝加哥涨幅最小，为2.1%。

S&P/Case-Shiller的分析师表示，同比涨幅的数据可以更好的预测房价趋势。而目前的低库存是使房价攀升的一个主要因素。

美国房地产将走向崩溃，高端住房最危险

纽约的房地产价格在过去一年内奇迹般死灰复燃，而且买家对攀升的房价已经开始达到极限。

西半球最高的地标建筑坐落于纽约市的432号公园大道。在这座高约427米的大厦内，待售的公寓却只剩13个单元共计141所，平均售价在2100万美元左右，为曼哈顿“平均”房价的10倍。如果这些公寓全部售出，预计将给开发商带来1.7亿美元的利润。一位销售代表称，已经有70%的住房被售出。

近期的一份地产报告指出，有传闻表明该建筑的销售已经趋于稳定，但有个事实就是开发商正准备将一些整层公寓分成更小的单位，以较低的价格吸引更多买家，促进销量。

公园大道432号

房地产公司Douglas Elliman数据显示，2015年最后一季度曼哈顿的平均房价创下了195万的记录。然而一些房产代理商指出，2016年开年以来房地产市场开始发生转变，比如1月到2月的合同签订数量同比下降了20%，为2009年以来最低水平。

跟踪纽约房地产市场的StreetEasy Blog报告称，这些昂贵的公寓在被售出之前大约要闲置90天，为2013年1月份以来闲置的最长时间段。

确切来说，房地产市场的放缓不仅仅是发生在纽约，从全国范围来看，2月现房销售量下降了7.1%。虽然2月新房的销售量整体上有所上升，但增幅仅体现在西部区域。美国东北部区域城市降幅高达18%。

在80年代末，在波斯顿公寓库存过剩时期，信贷市场分析师Ed Hart曾对当时的建筑起重机数量进行过计算。而如今在曼哈顿的天空再现大量起重机也是很久未见的场景了。房地产周报指出，2015年马哈顿大约有70架起重机，为2014年的两倍，是目前洛杉矶的7倍，它们大部分都分布在高端建筑工地上。

另外，DNA Info数据显示，如今已有5377个高端公寓正在建设中，此外，国外购房者正在撤离纽约房市，或者转移至较为便宜的住房，而美元的走强使纽约的房价更为昂贵。

房地产专家Jonathan Miller表示，近年来国外购房者数量占纽约总购买数的15%，为曼哈顿高价公寓购买数的40%。最近美国财政部发布新规，国外购房者在购买超过300万美元公寓时需公开身份，这也将促使一部分海外投资者却步。这将可能对美国房市产生巨大影响。看来，作为纽约最贵楼盘，公园大道432号在未来几年都将守住其纽约第一个建筑的称号。

高楼建成之日，便是股市暴跌之时？

另外值得注意的是，自90年代以来，一个地区最高建筑的建成往往和股市以及房地产市场具有紧密联系。

比如，1907年纽约伍尔沃斯大楼建成；20年代末，克莱斯勒和帝国大厦奠基；70年代初世贸中心建成；1997年马来西亚双子星塔建成；近几年迪拜大厦建成，1998年上海环球金融中心完工。这些大厦的建成都是房市和股市开始暴跌的时候。

尽管一些房地产商仍持有乐观态度，但依然存在严重风险，在未来几年纽约高端住房的库存将持续超出市场需求。

再加上商业地产的潜在过剩。CNBC的分析师Ron Insana说道，“在我的职业生涯里，我从没听说过资本化率会跌到3%以下，更别说在曼哈顿。‘资本化率’是估算商业地产价值的一种方式。资本化率越低，估值就越高。”

讽刺的是，在2008年房地产泡沫的破裂席卷全球之时，纽约为主要幸存者。一旦曼哈顿房产出现崩溃，其冲击可能会大于上一次的金融危机。