Managershare：人不光得有房子，还得活的差不多，算好哟。

“要么房价高估，要么人民币高估。”

这不，海通姜超今日的文章用案例给予了生动的说明：

如果一个国家的房价永远暴涨，理论上最终可以把全世界买下来，但这显然是荒谬的。货币超发导致房价暴涨后有两种结果，一种是日本模式，房价跌回去；另一种是俄罗斯模式，房价永远涨，但汇率一直贬。日本模式下银行受损，但是货币的购买力上升，持有现金可以保值。而俄罗斯模式下，银行资产无恙，但是货币的购买力受损，必须持有抗通胀的实物资产。

对于眼下的中国房价，姜超的观点似乎倾向于继续上涨。“而中国1月份以来放出天量信贷，房价再度上涨，意味着俄罗斯模式的概率也在上升。”

无论中国的房价最终走那种模式，对购房者而言并无太多的选择。购房者只需要考虑一件事，边际价格在哪里？

通俗的说，按照收入计算，假设一辈子套牢，购房者能够承受的极限在哪里？

我们先看收入。世界第一大经济体、腐朽的资本主义国家美国，其统计局在2014年公布了美国收入最高的十大城市，第一名华盛顿哥伦比亚特区（Washington, D.C.）家庭平均收入88233美元，第二名旧金山（SanFrancisco, Calif.）家庭平均收入74922万美元，第三名波士顿（ Boston.Mass.）家庭平均收入71738美元。

既然我们是最具发展潜力的社会主义国家，既然我们是国家化大都市，我们理所当然的取最高家庭收入88233美元，按照6.5元的汇率计算，北上广一年的家庭收入平均数约57万人民币。

57万收入是个什么概念呢？

根据人社部此前发布的《薪酬发展报告》，北京以人均年薪17.07万元居首位，上海15.50万排第二，南京15.43万排第三。（觉得愧对人社部、被代表又没有房的自行面壁思过吧）

进行各种扣除后，57万收入最终到手约45.6万。工作30年直到退休，共计赚取的总收入为1368万元。

接下来，我们继续计算总支出。

既然是受过高等教育、高收入、且要在上海、北京、深圳安家落户的精英，那么必须维系“精英”阶层的生活水平：

1、汽车支出：共计135万

购车成本：一个家庭10年一辆车，25万每辆（包含购置税），30年3辆共计75万。

养车成本：停车、保险和用油一年至少要2万（能省则省），30年共需60万。

2，生活支付：288万

家庭生活成本（食物、水电气、网络、物业等）3000每月，30年共108万。

个人成本（交通、工作餐、手机费、衣着、朋友交往），每月2500，两个人计5000,30年则180万。

3、旅游、医疗支付、父母养老：135万

每年旅游一次，总费用1.5万，共计45万。

包括老人在内的医疗支出，每年1万，共计30万。

两方父母的支出，每年2万，共计60万。

4、子女养育成本：132万

既然出身于高等教育，那么在子女培养上，教育的投入必然是极为重视的，按照每年6万，即使在国内读大学，从出生到22岁大学毕业，总共投入至少132万。

在不考虑为自己存点养老金的情况，一个生活在一线城市底层、受过良好教育的精英，其为房子支付费用的最大限度是：678万。

注意！未来30年收入余数678万，并不和现值的678万相等。其准确算法有两种，第一种方法是将678万（每一年的收入减掉开销后的余数）折现成现值；第二种方法则是计算房价的贷款本息。

维基君采用大家比较了解的贷款本息来测算：

按照贷款总额380万（利率3.25%的公积金120万，利率4.9%的商贷260万），采用30年本息等额的还贷总额为684.77万，和678万的收入余数相当。

也就是说，按照维基君给定的前提条件，一个能够在生活维系正常生活的精英，其能接受的最大贷款额度在380万左右。并且，这种额度的前提是，在这30年中千万别出什么变故，一切都顺顺当当。

假设手中有现金100万（父母支和自己储蓄），减去购房交易成本、装修和家具购置，包括贷款额度在内余额大概可以购买总价430到450万的房子。

按照90平米来假设，差不多每平米4.7在5万之间。

眼下，维基君居住的七宝（外环外）十几年房龄的某小区均价已至4万。嗯，没错，也就只能在上海的外环外购买一个90平米左右的紧凑型住房。那么，这会是一个零界点吗？

补充说明：

其一，家庭收入高出57万或者富二代，当然可以可以买更好的房子，本文只测算凭借有用不错收入的精英，凭借自己的收入在上海维系正常生活的情况，能够为”最差“的房子支付的最多总价。

其二，很多假设条件基于不变，虽然有缺陷。但一方面收入已经被显著的放大；另一方面，达到该收入后的发达国家，经济增速大大放缓，收入增长基本稳定，因此不能用中国过去几年收入的增速来简单对比。

其三，本文的另一个前提是，汇率稳定。姜超说，中国走俄罗斯模式的概率加大，在M2持续超发的情况下，房价永远涨。我很好奇：俄罗斯的收入这几年是怎样变化的？因为流动性发泛滥，一般来说都是大于工资收入增长的。这个缺口用什么来弥补？有研究过俄罗斯的大咖们，请指教。

其四，也许有人会说，可以先买小的，等涨价了再换大的。实际情况是，如果涨价，那么越早买大房子，付出的代价越小。

其五，几乎大部分都承认楼市基本面因素已经开始恶化。

其六，在交易中，维基君还注意到两个细节。

第一，上海的这轮楼市热中，基本以置换为主，完全发现过去几年伴随楼市热的关键词--炒房团销声匿迹。那么，置换潮过去后，谁来承接下一波？

第二，在经历了这波疯长后，连以前最看涨上海房价的人的心里都发毛了，甚至从看多转为看空。既然房子承载资产属性，而资产的价格永远是由人心决定的。就像去年5月份的股市，涨的时候你觉得还能涨；就像股灾后的的股市，跌的时候，你觉得还能跌。虽然，基本面几乎没有发生变化。

声明：各种数据出入，纯粹算着好玩，不构成任何建议。