克鲁格曼教授在书中用不少篇幅论证了中国狂热的房地产正在重蹈覆辙,只是他也许没有想到的是,那时他所认为的疯狂跟眼前的房地产热潮相提并论,早已发展为了小巫见大巫的局势,北上广深房地产总值可以买下半个美国的论调开始盘踞于市场,近期的流动性宽松以及让大学生购房入市的新政正好成为推波助澜的催化剂,愈演愈烈,成为了茶余饭后的全民话题。

中国房地产是否会重蹈日本覆辙然后进入萧条的二十年?这个话题见仁见智,但中国自身并非没有前车之鉴,90年代的海南房地产泡沫就是最清晰的案例,最终以无数投资者血本无归以及四大银行至少1000亿元不良贷款为代价收场,但中国这个民族似乎容易忘记历史忘记疼痛,而只有经历过惨痛以后才会恍然大悟,早知如此何必当初,去年的A股市场历历在目便是最好的印证。

眼下的北上广深房地产已陷入了万人朝圣的境地,如果要比较,跟当年的三亚、日本的东京倒也有不少相似,网传各地千人抢房过夜排号的图片与当前经济处于枯荣线之下的疲软周期显得格格不入,如果冷静思考,过去集体理性导致集体非理性的博弈模型时有发生,远的有荷兰郁金香,近的有中国非典。

2003年中国非典爆发,当时笔者尚属年少,家住深圳罗湖清水河,路过一个桥洞,小贩地下摆着几十瓶白醋,有人五十元一瓶抢购,不知缘由的路人越聚越多,人群有人说中国爆发瘟疫了,白醋可以消毒防疫,白醋可以救命,旁人面面相觑,奶奶的,再不买命都没了,于是有人三五瓶的购买,精明的小贩把价格瞬间抬高到了100一瓶,这下抢得更疯狂,最后几瓶炒到了150元一瓶。白醋卖完了,有人说板蓝根也可以救命,于是群人疯狂的跑到附近的药店,8元一盒的板蓝根瞬间变为50元一盒,不好意思地说笔者也跟着抢购了一盒,于是药店的板蓝根也没了。回到家,叔叔知道我用50元买了一盒板蓝根瞪了我眼对我说,你这个傻逼。这个事情对我影响挺大,后来我知道经济学领域,这种情形叫信息不对称引发的恐慌性极端行为。

那么结果是什么?白醋依然是白醋,板蓝根依然是板蓝根,当你认为150元一瓶的白醋完全违背了价格与价值规律的时候,你根本无法变卖出去。这种情况,如果跟当前的房地产热情相比较,有那么一些异曲同工之处。当然,如果你觉得白醋和板蓝根有投资价值,这倒也说得过去,但是情形再坏一些,如果你150元的白醋是借债购买的,你是否还能过得安稳。

某个程度讲,深圳的房地产正如当年的白醋一样,杠杆购房成为多数投机客的首选,主要的杠杆有三种,一种是原有资产抵押贷款用于再购房,一种是能将首付比例降低至0%-5%的超级首付贷款购房模式,三是首付众筹模式。据报告,深圳的投资客比例已突破30%,如前海自贸区类似热点区域投资比例已突破80%,前所未有,房子首先的本质属性应是用于居住,正如白醋的本质原是用于调味,但数据显示这一切已经逐渐在反向运行。

已有多方评论来提示深圳房地产过热的风险,笔者也有多篇专栏稿对相关话题进行了系统阐述,所谓的房产收入比早已经出现离谱的背离,分析它没有意义,但2015年底商业银行机构中长期住房按揭贷款余额飙升至7000亿元的数据极度的恐怖,而新增个人住房贷款比2014年翻了2.3倍,此投向的信贷规模暴增以及暴涨的房地产价格正意味着深圳地区商业银行实际是高速的加杠杆,杠杆越来越高,谈到这里,所以数据都失去意义,笔者只想用一句经典的话作结:过去经验表明,所有国家所有的金融风险爆发根源均是来自过度的高杠杆。

深圳的房价会否一落千丈或者继续一步登天的话题,成为鲜明的两派。很多时候,在临界点尚未来临之前,看上去都很美丽,正如光鲜亮丽的蛇在没有反口咬死人之前,你也许永远不知道原来它是毒蛇。预测房价上行会让被刚需客痛恨,预测房价暴跌会被投资客诅咒,这和中国许多政策执行一样,通常都会陷入两难,明明主调是供给侧改革,又不得不用需求侧伴奏。

深圳房价的火箭式暴涨,这无疑是一种非理性繁荣,区域市场内它也许是合理的,但如果放在一个更开放的市场里,我们不得不分析背后的伤害,近期的几个真实故事可以回答这个论点。

一个长辈女儿结婚,双方家长各出一百万首付,月供三万,小两口月收入不过两万,双方家长每个月支柱小两口合计两万,小两口承担一万,剩余一万用于衣食消费,这便意味着双方父母以及小两口的消费很可能全面萎缩,高房价对消费的天然制约在这个故事里显露无遗,已是最好证据。

一个朋友看好了小区一套房,620万元,晚上要签约的时候,可恶的中介反价抬高到720万元,朋友充满无奈,最后让家人卖掉了老家的一套商品房同时支持了一些首付款,这便意味着二三线的去库存压力又增大,同时父母的消费又被压缩,在社会保障不健全的的国情下,只得迫使居民储蓄居高不下。

一个朋友做实业制造,看着投资客暴发户式的不劳而获,挣钱效应之下只能抽出一些现金流用于凑首付购房,最终使得生产现金流捉襟见肘,实业兴邦不断受到质疑,买房兴邦正在兴起,对中国实体经济的伤害,无可言喻。 

还有很多年轻人,他们充满创意他们充满激情,但也开始陷入了彻底的迷茫,如果人生的价值是以房论英雄,那这些中国的希望青年早已经怀疑人生;如果以技论英雄,那他们只能坐立不安的看着技不如人的投资者成为英雄,然后还是开始怀疑人生。

上述的这些伤害显而易见,而更大的宏观伤害也许是所谓的房地产绑架商业银行的论调。许多著作显示,中国当前的一些苗头和过去的日本很像,这也许原因日本和中国更多的是商业银行主导型的金融机构,这和美国不同,美国是证券型金融结构,那么这便意味着日本商业银行过去发生的故事,如果发生在中国,结果也会很像,这似乎是政策者正在密切关注的现象之一,所以近期的货币政策调控实际回到根本是,供给侧改革进程中,哪怕背负量化宽松的争议,也要尽可能防范经济的硬着陆,特别是与商业银行密切相关的房地产资产价格不能快速下跌,因为对一个国家而言,这种风险后果无法估计,毫无疑问决策者正选择一种且行且小心的审慎路径。

也许我们仍然要冷静的看待这种非理性繁荣,虚心的反观其他经济体过去的启示,这至少会让我们保持足够的警惕。最后引用友人青年财经学者FT中文网财经主编、《印钞者》作者徐谨的一句话作结:我们不仅要知道过去,还要了解过去,向后看,就是向前看。

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作者:谢忆年
来源:环球老虎财经