仅半年时间,香港同一地段、同一用途的土地价格居然暴跌近七成。

图片:香港大埔全景

2月12日,香港地政总署公布了最新一幅位于新界大埔区地段第221号用地的招标价格。这块地以二十一亿三千万港元批予国万投资有限公司(母公司:中国海外发展有限公司),批租期为五十年,指定作私人住宅用途。

以地盘面积37,696平方米计,单位价格约为5.65万/平方米(均为港元)。

去年9月初,同样是大埔区地段用作私人住宅的土地招标,其单位价格高达17.7万/平方米。相较而言,最新招标价格较去年9月大幅下挫逾68%。

图片:香港地政总署2015/2016卖地记录

对此,香港文汇报报道称,地皮低价出售,业界认为主要是项目受司法复核、斜坡问题等困扰。加上楼市前景不明朗,令地价每况愈下。

该报道援引美联测量师行董事林子彬表示,该项目开发规模大,同时亦受到司法复核影响,存在一定风险及颇大的变数,对时间及成本均可能产生影响,故发展商均出价审慎在预期之内。此外,(该地皮低价成交)亦反映港府考虑到实质的风险及市况而调整了底价,令项目避免流标。由于地皮规模大,成功出售将大大增加全年的单位供应量达标机会。但这次低价成交,或对日后发展商竞投地皮的态度和出价有所影响。

2015年9月以来,香港房价已下跌9.5%。影响楼市的因素包括供应增加、利率上行、香港及内地经济增速放缓。过去三个月中,楼市还接连出现两起流标事件。

去年11月4日及今年1月25日,香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”,以流标告终。《证券时报》指出,无论是去年11月流标的青衣地皮还是1月流标的元朗凹头地皮,大中小型开发商的出价变得较为保守,显示开发商对香港楼市后市的看法更趋谨慎,香港楼市寒意渐浓。

不仅从香港楼市近期的交投情况能感受到寒意,外资大行纷纷发布下行预期,也标志着香港楼市的下调趋势已无悬念。

标普周一发布报告称,今年香港房地产行业形势将更加严峻,房价预计将较2015年下滑10%-15%,成交量预计为持平至增长5%。大部分香港开发商的评级能够承受销售萎缩30%的影响。如果房价下跌超过50%,所有开发商的评级都将受到影响。

瑞银最新发表的研究报告指出,美联储去年底宣布加息后,资金外流令香港本地楼价加速下滑,鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响,瑞银预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申对香港地产股的“减持”投资评级,预期楼价下跌将拖累股价表现。

瑞信认为,除了零售业,香港最令人担忧的就是地产业,并建议投资者避开恒地、嘉里建设等地产股,给予其“跑输大市”的投资评级。

值得一提的是,香港已连续六年成为全球楼价最难负担的城市。《证券时报》援引美国物业顾问机构 Demographia公布最新的调查结果显示,截至2015年第三季度,香港家庭收入的中位数是 29.3万港元,楼价中位数是556.1万港元,香港楼价是家庭收入中位数的19倍,即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼,创下此项调查12年来的纪录新高,香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。

那么香港楼市会崩溃吗?

此次新界大埔荔枝山土地拍卖的异常,将带来什么样的影响?这种恐惧感会传递到内地楼市,特别是北上深吗?

知名财经评论员刘晓博认为,这的确显示香港经济不容乐观,香港楼市不容乐观。事实上,香港股市已经出现了超卖现象,目前以蓝筹股市盈率计算,已经是全球第三便宜的市场,仅次于俄罗斯和埃及。但即便如此,香港股市仍然跌跌不休。

香港是个自由港,资本来去自由。香港楼市高度资产化,而且价格偏高。股市都可以这样低估,楼市同样。但也应该看到,香港楼市目前仍然维持了严厉的限购措施,也就是所谓的双倍印花税等,此外还有港人港地等措施。如果港府放松对楼市的控制,尤其是放松内地人到香港置业的限制,香港楼市维持稳定是没有问题的。

 但鉴于香港中下阶层普遍对高楼价很有看法,加上近期社会矛盾趋于尖锐,适当让楼价下行也许是管理层愿意看到的。但如果下跌过多,也将威胁香港金融体系安全,让中上阶层不满。所以,考验香港政府管理智慧的时候到了。

至于内地一线城市的楼市,当然跟香港楼市有比价效应,香港楼市暴跌必然会打击北上深楼市。所以,从这一点上看,中央政府也不会允许香港楼市过度波动。

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作者:佚名
来源:微信公众号:华尔街见闻(ID:wallstreetch)