央行再出房贷新政：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

这就意味着，部分城市下浮到位的话，首套房首付比例最低可以降低至20%！人们购买首套房的杠杆从原来的1:3.3升至1:5！

房贷首付2时代

中国人民银行、银监会于1月22日发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

数据来源：央行官网

此次央行、银监会发布房贷新政利好，可谓“严格执行”了2015年12月召开的中央经济工作会议提出的“化解房地产库存”并“取消过时的限制性措施”精神。

事实上，从去年以来无论是中央还是地方发布的政策来看，房产去库存已是重中之重。

据报道，自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。不过2014年后，限购政策开始土崩瓦解。目前除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消限购。

这意味着，上海、北京等一线大城市不在列；主要针对的是三四线城市。

喜或忧？居民部门大力加杠杆

房贷新政一公布，各家机构纷纷解读。

易居研究院：商业银行贷款政策的继续放松

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来“去库存”的政策导向。从市场预期看，能较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。

因为从很多政策看，包括住房公积金等政策，实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看，也基本相对宽松。商业银行贷款的政策放松空间依然很大。

此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。对于首套住房来说，商业银行贷款从过去的三成首付变为25%的首付，降低了首付比例。而对于改善型置业的群体来说，过去要获得三成首付，需要还清首套贷款，但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策。

民生证券：居民部门大力加杠杆

民生证券点评央行下调房贷首付比例：首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。

首先，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门杠杆；其次，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生；最后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。

央行促进资金进入实体经济的意图明显，除了房地产去库存，预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台，引导流动性进入实体经济。虽然债市牛的大逻辑还未改变，但短期还是建议短久期，等待更好的投资时点。

李大霄：房贷新政利好地产股，股市会稳定

英大证券研究所所长李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。

给点小政策，在痛苦中寻找新模式

房地产是中国经济发展的“火车头”，但很明显，目前这颗火车头慢慢了降了下来。

中国首富王健林认为，不论其他产业的产量有多大，如果房地产业这样的“火车头”不能正常运转，经济这辆“火车”就会陷入困境。

但是他表示：“房地产现在对于中国经济起到的是负拉动作用，而不是正向拉动。”

王健林说，现在的政府目前是两难选择；明明现在要去库存就不能出大的杀手锏，一旦出来，又会带动大量的投资疯狂再进入房地产市场，一进去又会引起更大的流通问题。

他说：“我觉得政府目前的操作手法是正确的，给点小政策，让房地产行业慢慢地起，去点儿库存，然后在痛苦的过程中找到新的模式。”

很显然，房地产的困境已经有目共睹，但随着小政策的不断释放，房地产2016年会怎么表现？

中国银行业协会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家巴曙松对2016年房地产市场的两个前瞻性的判断，值得一读。

其一，新房市场量减价增，高库存压力将持续。根据国家统计局资料显示，2015年新房市场商品住宅土地成交、新开工等供应性指标大幅回落，预计2016年中国内地新建商品住宅市场新增供应量会出现明显下滑，累计销售层面，成交量预计会较2015年有所减少。然而，考虑到当前地价仍在攀升，特别是一线城市和需求量较大的二线城市，2015年土地市场较热，新房产品高端化，2016年新建商品住宅价格有可能存在结构性上涨的压力，中国内地新房住宅交易额有可能较2015年仍会有所上升。
 
从中国内地新房住宅施工资料看，在建供应量持续上升，而销售规模缩小。由此而导致的库存压力仍有加深的可能。但库存压力区域性明显，一线城市因土地供应量减少，新房将会供应不足，特别是性价比高的刚需专案将更为稀缺。部分二线城市以及大部分三线城市，新房住宅的消化周期较长，库存危机会持续更长的时间。总体来看中国内地新房市场，去库存依然是2016年的关键字。
 
其二，二手房市场总体稳定，区域市场将出现分化。在持续的房地产支援性政策和信贷宽松背景下，2015年二手房成交量达到了历史高位。一线城市中除广州外，北京、上海、深圳交易几乎翻倍，二线城市也出现快速增长，二手房市场占比有明显提升。
 
2015年四季度，政府支援措施大部分围绕公积金，对市场影响不明显，在现有政策环境下，2016年将很难达到2015年需求的爆发量，预计成交总量会稳中回落。从区域上看，市场有可能呈现分化趋势。一线城市因需求有所透支，2016年下半年出现回落的可能性比较大，而处在一、二手市场地位交替节点的二线城市（天津、南京、成都、杭州、青岛、济南、苏州、无锡、大连、石家庄）二手房成交量持续增长的动力仍在。