丁祖昱评楼市，独家原创点评。以地控人也好，以房控人也好，都不是上海控制人口的良好方法，反而有大量的负面效应。

1月11日，上海市规划和国土资源管理局发布《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》，提出期内实现规划建设用地规模负增长，且力争至2020年常住人口控制在2500万人左右。实际上就是体现以房控人的基本思想，通过少推地少建房的手段，最终达到控制上海人口数量。但我认为，以房控人基无可能，上海2500万人口目标很快将突破。

先来回顾下过去15年人口增长情况，2000-2014年期间，上海市常住人口数量增加817万，户籍人口增加108万，其中2006 -2008年间增速最快，达4%-5%，特别是在2007年常住人口绝对值增长100万，同比上涨5%。而在近几年人口总量相对有所控制，常住人口增速仅为1%，年均增量仅达到26万人。

按照最近三年的人口增长速度来测算，至2020年常住人口将达到2590万人。如果按照规划的目标将人口总量控制在2500万内，意思即是，至2017年前上海市人口增长将出现停滞。

出于宏观调控的目的，政府总认为有责任、也有能力对社会、市场有所控制，今天上海政府又要对人口加以控制。但为什么我认为以房控人不可行呢，有以下原因：

其一、外来人口的进入，不是看上海的房屋总建设面积是否足以支撑，而是因为上海对于他们有足够的吸引力，更高的工资水平、更公开的市场环境、更高效的政府机关正是上海的魅力所在；

其二、虽然当前房屋人均居住面积不断增加，但外来人口越住越小也是各国大都市的必然趋势。从历史来看，上海是住房条件最差的城市，在1980年、1990年和2000年，上海市城镇居民的人均居住面积分别为4.4㎡、6.6㎡、11.8㎡，2014年也仅增长至17.8㎡。而据最新的数据显示，香港人均住房面积也仅为16㎡，其中有近20万的群租客人均居住面积仅5.7平方米。

事实上，外来人口人均居住面积小是普遍情况，否则就没有那么多的群租和城中村现象了。如果要通过控制住房总量来限制人口，最直接的结果就是外来人口居住面积越来越小，居住条件越来越差，但实际上人口数量并不会显著减少。

其三、减少土地供应、以房控人的最不利影响就是，上海的房价会被不断抬高。去年韩正书记曾在三季度工作经济会议上强调过，“上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”今天《纲要》提出拟控制房屋建设面积，未来市场供不应求加剧，房价自然会进一步上升。

从过去三年的数据可以看到，土地供应越来越少，造成的结果就是房屋价格直线走高，不仅与韩正书记所说控制房价的目的所背离，反而进一步炒高了房价。

上海提出控制人口数量的目标，实际是和今天城市承载力、城市管理有很大关系，人口持续增加，一定会带来交通的拥堵，和医疗、教育等各方面资源的不足。但国际大都市普遍人口密度奇高，如香港、东京，但城市管理水平却比上海高出很多（上海是国内城市管理水平最高的城市）。

综上所述，以地控人也好，以房控人也好，都不是上海控制人口的良好方法，反而有大量的负面效应。堵不如疏，上海作为国际大都市，应该着力于从其他方面继续发掘潜力，增强上海的人口的承载能力，为新增人口提供更好的生活和工作环境。

上海本应有这种海纳百川的胸怀，上海也有良好城市管理的能力。从这些角度去想问题，可能上海会更好。上海达到3000万人也不远，但我们期待在那一天，能看到一个管理水平更高、资源更丰富的上海，这才是政府应该做的事情。

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