习李9天3次喊话,中央经济工作会议提出去库存降房价,人民日报罕见3天6文喊话开发商拿出降价诚意,央视配合论调天天喊降价,这是怎么了?

2008年中国经济被全球金融危机拉下水,困难的无所适从,温总理也没引领主流媒体密集喊话。业内人士,不妨立足行业探究一下背后的原因。

人民日报和央视公开承认住宅存量有21亿平方米。两年不新增一平米都卖不完,就是存量太大。

真实的情况显然更严重。

依然选择官媒公布的数据。2015年10月份国家统计局公布已竣工备案的存量房是6.86亿平米,国家住建部截止今年11月公布的在建施工许可项目约有68亿平米,国家国土资源部从2010年至2015年出让的土地未开发的存量土地可建商品房约24亿平米,三者相加近100亿平米。

这数据在市场什么概念?一年销售10亿平米,要去化10年!100亿平米全部消化完,快达到国家70%城市化率了。

这数据意味什么后果?

如果这数据滞销出现长尾,房地产业会倒下,倒下的后果会直接对国家GDP的13%左右产生直接影响;

相关联100多个行业的总产值都受影响,简接影响整个GDP的30%之多;

如果房价下行降价过大引起断供,由于金融业的关联,溃烂将由局部风险引发全局系统性风险;

房地产量、价双下行,会直接造成国家财税危机,政府开不了支,文化教育、国防、基础设施投入都会受影响;房地产业的量价下滑直接影响这个行业及关联行业近亿的就业人员,自然社会安稳埋下隐患。

上述等等问题,总结就是这个行业大到不能倒。通俗讲,就是绑架了国民经济,承认与否,现状就是如此。

如何有效去库存?

开发商方面最有代表性和最认为有效的建议是:

1、土地改革,取消七十年产权限制,打通房地产税的最后一个环节;

2、降息,减轻房企融资成本,让利于购房者,降低购房者负担;

3、减少中间管理环节,减少一些不合理收费;

4、加快户籍改革,让购房人尽快融入城市,使买房人的子女也能享受城市人的教育。

四位一体,打造一个宽松市场环境,去化自然就快。

这其中,房企坚决反对降房价。因为有心理预期,既然要降价,买房人就会等,降多少呢?100、200、1000元/平米?这种心理预期带来的后果是房企销售更加困难。

那么再来看看中央的思路是什么?

中央经济工作会议有这样一段关于房地产的话:

要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

提炼一下关键词:发展租赁、鼓励购房、加快销售、降低价格、兼并重组、产业集中、取消过时政策

为什么市场声音认为对的,中央认为不对呢?继续深问,中央直接提出了调整营销策略,降房价,这似乎是一个企业的事,怎么变成了中央政策?

上述房企提出的解决路径,对比中央的思路,发现问题没有?高度不够,没有社会利益最大化考虑,不降价还可能要涨价。

去杠杆,去库存,去泡沫,调结构,全无效,还要增发货币!再增发货币,以后的日子怎么过?中央不干也愿再靠发货币来解决这个问题了,博士是懂经济的噢。

中央去库存、降房价的真正用意是什么?

一二线城市反正资源决定价值,没事。三四线城市就两字:降价!处理掉库存这部分烂货(别伤心,卖不掉的就是烂货)。去化不掉呢,没关系,也没想着全部去化,房子永远不可能卖完。

中小房企怎么办?知道你最关心这个,你还是没看懂中央的政策,兼并重组、产业集中。你膘肥肉厚,抱残守缺,还真以为自己是企业家,不让中小房企倒闭还让谁来背锅?

好像这个损失更小,管理学中有一句话:两害取其轻。中小房企倒闭,没有社会问题?幼稚,有问题,不会设围篱吗!


本文作者为南京品建投资实业有限公司董事 总经理   王大国

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作者:佚名
来源:微信公众号:阿尔法工场