社会发展的动力变了：90后登上消费、置业、工作的舞台，他们才是未来市场的信心

‍‍90后来了，意味着一个时代已经过去了。90后的日子是什么日子呢？这个时代有什么突出的特征呢？大体上说，我觉得有几个基本特征，在房地产界应该有基本结论。‍‍

‍‍第一个特征就是快速城市化已经完成。中国的快速的城市化已经结束了，我们去到三四线城市，我们看那么宽的马路，车不多，我们就知道所谓城镇化实际上已经做完了，也就是说改革开放30年，中国房地产界完成了一件惊天动地的事，就是把城市这件事干完了，然后我们产能还过剩，我们还想继续干，发现楼也卖不动了。‍‍

‍‍第二个特征是中国的工业化也完成，中国的工业化完成，意味着GDP进入全世界第二，意味着大量的产品过剩，中国工业化的完成是中国共产党执政的最合法的基础，没有任何一届政府这么短时间完成了工业化，我们就做完了，所以我们这代人很厉害。‍‍

‍‍第三个特征是中国已经融入了整个世界经济体系。实际上现在是谁当头的问题，不是说融入还差很远，我们已经融入了。

第四个特征是快速增长的内需跟城市化一样，进入了个位数，内需也差不多饱和了。就在这个时候，90后登上了中国的消费、置业、工作的前台，在这个大背景下来谈90后进入这个市场会发生什么变化。‍‍

‍‍‍‍我们面临着这些情况之后，我们发现动力找不到。现在根据中央提出来的这几个动力，对房地产来说，以前适应的，就是我们特别熟悉的那些做法通通不行了。比如说农村土地改革，这跟以前强拆、建新城是完全两码事。互联网+，我们不太熟悉，我们被冲击得也一塌糊涂，我们要找到互联网+的经济动力在哪里。‍‍

‍‍然后是改革，改革方案也提出来了，但到目前好像步伐还得一步一步走。如果在这种情况下，未来可以给我们信心的地方到底在哪里？这是我们要问自己的。一个行业如果没有找到它未来的基本动力和信心，那我们这个行业集体迷茫，这是有很大问题的。‍‍‍‍

房地产有四大特征，仅靠互联网思维绕不过

‍‍房企互联网转型过程中，我们到底碰到了什么问题？我觉得这是一个理论和实践双重的问题。

‍‍我们在互联网下，解决了什么问题？大家知道互联网带来的是信息的充分的对称，信息的充分对称这件事在各种标准化服务和标准化产品上，几乎是万马奔腾，而且是所向无敌。但是这件事在房地产领域究竟会怎么样呢？我们知道描述一个房地产的信息，跟描述一个手机的信息是不一样的，当信息充分沟通之后，信息的爆炸会带来什么呢？这是一个重要的理论问题。

‍‍第二个理论问题就是从我们2015年售房的情况来看，在十一当天完成了全国销售3000亿，消费者是不是只图便宜呢？是不是便宜的产品就能卖得动，不便宜的就卖不动呢？不是。事实上深圳今年是边涨价边卖，越涨价越卖。有些城市是越降价越不卖，还有些城市是价格也不太动，但是是别的什么东西使量开始上升。‍‍

‍‍目前整个市场呈现的价格、成交量、户型，我觉得这些是短期的，把“市”和“场”分开来看，“市”是数据的、功能的。

如果把“场”这个概念进一步分离，因为在前30年市场是一体的，大势就是快速城市化，大势就是你买了房子就挣钱，大势就是你干中国房地产就是最好的行业，未来“场”会发生基本的变化，而“场”将起着对“市”的决定性的作用。“场”是人气、“场”是热度、“场”是创新，是金融、是服务、是信用。所有这些它决定了“市”，决定了成交、价格、功能、户型。

我一开始对这个事也不懂，我记得我在大学学物理的时候说，“物质是波粒二象性”，就是我是物质，我这个人是波，我就搞不懂，我是粒子，我还能明白，是一点一点组成的，我怎么会是波呢？这事我就没学明白过，所以最后我干不了科学研究。但是我现在越来越发现“波粒二象性”在未来是起着决定作用的，也就是房子既是物质，它还是“波”，“波”跟“粒”是两个评价体系，是两个世界。“波”取决于它的振幅、振动的频率、波长。‍‍

‍‍用这个来解释2015年我们的市场，我觉得有点意思了。如果我们总是强调物质、功能、价格，这都是粒子的衡量标准。如果我们用幅度、热度、波长来衡量，比如说我现在发现我也是波了，我当时就举一个例子，我看过郎朗的演奏会，然后我就对我儿子的钢琴老师说，“你们俩是一个学校毕业的，在美国一个博士生导师，水平不应该差这么多吧，差百分之七八十我觉得是可以的，但是你们俩的收入水平可差得太远了，你收我儿子的费用一个小时一个小时收”，郎朗怎么收？郎朗的收费方式跟你都不一样，也就是他的波长覆盖到全球，他的振动的频率跟全球的音乐爱好者在振动，你就跟我儿子振动，我儿子还不太理你，不想学，这事麻烦，这不是挣钱之道。这就是“市”和“场”。‍‍

我们如果研究“场”的话，我觉得“场”的基础是“人”，人变了场会变，“场”的一系列决定“市”的基本因素会发生根本性的转变。“人”是谁呢？我们把70后、80后、90后拿出来，我们会发现90后是特殊要讲的，他们是60后的孩子，60后是哪些人呢？就是坐在前排的这帮人，中国的商界主力，中国最幸运的一代人就是60后。

60后没下过乡，毕业考大学，出来工作大把，前面没有挡路的，所以目前全部都是主力。60后是最幸运的一代。50后是非常迷茫的一代，老赶着赶着，最后没赶上，赶上的都是下岗、上山下乡，分房赶不上，要自己买房，所以50后是非常痛苦的，而80后基本上是50后的孩子，所以在80后身上我们听到一系列的词汇，“屌丝”、“苦逼”，这都是80后。

90后没这个，90后是标标准准的“富二代”，都是独生子女，他在家里就是小皇帝出身。独生子女和独生子女要结成家庭，要组成社会，这是中国从来没有过的事，而关键他的父母又是最有钱的一代，他又得到了父母的共振。所以说中国人跟国外的人是不同的。

国外的人是个体，中国人是关系。从中国的历史到现在都一样。因此，我们分析国外的经验能不能直接套到90后呢？不能。国外没有父母那么关照儿女的，但中国就是。所以整个未来，90后带来了代实的一个突然的转变。这个转变我们觉得大家一定要重视。

90后四大特征：去琐碎、个人主义、尊重规则、理想主义

如果说给90后定义，我愿意用丰裕社会的模型来定义90后，而且要加上中国独特的父爱主义，就是上一代对他的关照。因此90后跟80后会形成非常大的区别，而90后对中国未来房地产场的影响至关重要。现在所有主流的语言体系他理都不理，听都不听，他们在自己制造自己的小圈子，自己有一套语言体系。也就是过去我们房地产推广的那套系统、那套想法、那套语言你都不适合。

结合中国独特的两个代际，一个代际是中国目前的主流，一个代际面向中国的未来的时候，就是主流+未来，90后的文化也必然成为中国未来的主流文化。不管他父亲接受还是不接受，都必须关爱，这就是90后。

其实我非常反对大众创业，我说这不是把孩子往火坑里推吗？你要让孩子难受，你要让孩子彻底完蛋，你就让他去创业。但是创业热潮废气运用，他根本掉不到火坑里，他父亲在那儿接着。我们要是创业失败，那就掉到火坑里了。

‍‍我们要把90后的基本价值观梳理，它可能影响我们的产品，影响我们的市场，90后跟我们真不是一代人。‍‍

首先是去琐碎，柴米油盐酱醋茶，买二两鲜肉回去炒个菜，这件事在90后那里根本行不通，人家不干这个，两个人都是独生子女，你欺负人家公主，这不是开玩笑吗？你让人家天天下厨房？这事不存在。去琐碎，意味着未来的服务，基于社区的服务会有一个非常大的空间，这个空间大到不可想象。任何的跟居家、工作相关的服务是非常有前途的。这是90后的基本特征。他们也可以为别人服务，但是他们自己的那些他是不会干的。

第二是个人主义，这是跟我们完全不一样的语言体系，因为个人主义，使得90后特别强调平等，特别强调规则，他们真正具备了跟国际相接轨的一个基本的价值观。因为个人主义，使得他对精英不那么在意。我们60后是精英意识极强的一代，我们特别崇拜精英人物，精英具有榜样作用。

90后不是，90后每个人有自己的想法，每个人有自己的圈子，他有自己羡慕的对象，那个对象可能跟其他人没关系，这是个人主义的基本倾向，因此90后没有大的话语，没有那种历史性的宏大叙事，他们都是小语言、小圈子、小幸福。这一下子就使得中国的语言开始丰富，中国生活的多样性开始呈现。

第三个是尊重规则，小霸王跟小霸王在一块儿相处，没有规则是绝对处不下去的。开发商不守规则，这是不可以的。60后是能容忍的，甚至70后、80后，我们比较注重结果，虽然受了点委屈，但结果还不错也就过去了。90后觉得结果无所谓，但是规则必须平等，这是完全不一样的。

第四个是理想主义，这帮人是真正脱离贫困的富二代，他们不会为物质来丢掉理想，他们觉得理想比物质更重要，这是中国崛起的希望，我觉得在90后的时代，三聚氰胺这种事不可能发生。但是我们的70后、80后可能都会干，60后干得最狠，就是为了结果，能混过去就混过去。所以我们中国的产品、中国的信用，中国的规则，这时候应该提到非常重要的议事日程，否则你怎么跟90后打交道呢？他也不说，他说了你也听不着，你说那个他也不太听。

未来的产品评价体系：90后怎么买房、怎么租房，我们卖房方式，都要变

90后来了，带着他的独特的价值观和影响未来的企业文化来到了中国，而且走上了职场，成了消费的主力。房地产界应该关注的要点是什么呢？这里提出来跟大家一块儿共同探讨。

第一就是丰裕社会大家怎么买房，怎么租房，怎么评价。丰裕社会的基本模型是什么？简单举例，说一个城市很好，我怎么就卖不动呢？丰裕社会不是城市好就全好，说一线城市好就全好，没有这个道理。伦敦最贵的房子和5个地铁站之后的房子价格相差10倍，这是丰裕社会模型，这不是简单的一句话说伦敦不错，伦敦是挺好，但是情况不一样，90后人口流动趋势不只是向一线城市集中，90后还有从一线城市大量外迁回二三线城市的可能性。

为什么呢？因为他们是小皇帝，在一线城市他觉得没尊严。所以说这个流动性对90后的研究，我觉得跟研究80后是不一样的。服务、金融、空间生活方式，待会儿还有很多人讲，我就不讲了。城市分化、区域分化，90后对房子的使用，我们原先硬性规定的住宅、公寓、写字楼，他不管，那是你的规则，90后可能全变了，90后现在还是一个小丫，还比较稚嫩，但是它必然影响我们从前期到后期服务，到整个消费过程的方方面面。在这方面，中国房地产界怎么重视都不过分。