9月29日，“上海物业”APP开通运行，一键报修、一键缴费、小区资讯、物业投诉都可在此APP上完成。

这一事件，不能不让我们联想起近两年来备受“宠爱”的物业公司。曾经的物业公司因其微弱的盈利，成为房地产行业中最被不屑一顾的环节。但三十年河东，三十年河西，从去年彩生活上市开始，物业公司逐渐成为众多开发商的掌中宝。万科、中海、绿城、碧桂园、远洋等等都在谋划着自家物业公司的上市事宜。

2014年6月30日，花样年集团旗下彩生活服务集团有限公司在香港联交所挂牌上市交易，成为中国内地第一家以社区服务运营为主业的上市公司。此后，内地房企效仿花样年分拆物业上市的脚步纷纷迈出。

2015年3月5日下午2点30分，全国中小企业股份转让系统公司在北京举行新三板上市企业集体挂牌仪式，浙江开元物业管理股份有限公司成为国内首批上市物业公司。

5月22日，万科在深圳召开股东大会，万科总裁郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状，也明确未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。

8月19日，中海地产董事长郝建明在中期业绩发布会上宣布，中海将分拆物业上市。此前中海物业已向港交所提交招股说明书。

同日，碧桂园集团总裁莫斌在碧桂园2015年度中期业绩报告发布会上说：“碧桂园将形成以地产开发、社区服务及配套、金融三大业务板块，业务将覆盖客户全生命周期。”其中，社区服务及配套包括教育、社区服务及健康养老、物业运营。

8月20日富力地产的2015年中期业绩发布会上，富力地产董事长李思廉表示，公司正在研究物业管理业务的分拆上市，“将物业管理分拆出来上市，我们也在研究，相信我们的物业管理业务也隐藏了很大价值。”

从无到有，从一到多，越来越多的物业公司布局上市之路。这背后究竟是什么原因在助攻？很明显，脱不了一个“钱”字。

物业管理行业一直都不是一个高利润的行业，甚至是长期亏损的行业。2007~2009年万科物业净利润率从5%艰苦爬升为8%，中国指数研究院的相关统计显示，全国百强物业管理公司2011年和2012年的平均纯利水平只有7.4%和8%。

曾经的物业公司很多依靠集团公司的补贴在生活，即便像绿城这类知名公司的物业管理业务，也仅仅只是微利。而当房地产进入所谓的“白银时代”，销售疲软、利润下滑，房企原来还能拿出大把钞票补贴旗下物业公司，如今地主家余粮不多，物业公司势必就得想法设法谋出路。

而上市，无疑是个不错的选择。分拆上市后，子公司股权独立，也可拓宽房企融资渠道。“分拆上市，使得母公司的融资体系和分拆业务的融资体系并列运作，有利于财务体系的稳健运作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，物业管理公司过去一直附属于传统开发环节，通过分拆上市，能够从过去的输血转变为造血模式。

另外，根据资本市场对房地产企业和物业企业的估值，从某种程度上说明了市场更看好物业企业发展空间。以同属一个集团的花样年和物业上市公司彩生活2015年中报为例，花样年控股营业收入36.29亿港元，净利润8.46亿港元，而彩生活的营收只有2.78亿港元，归属于公司的净利润7757万港元。

虽然彩生活营收和利润不足花样年的10%，但截至8月20日，花样年控股的市值只有52.4亿港元，而彩生活市值有58.7亿港元，后者估值远远高于前者。估值的高低，能直接影响企业的融资额度。

既然如今的物业公司如此值钱，缺钱的房企怎会放过这一“捞金”良机？

除了从资本市场获取大量资金，达到房企从“重资产模式”向“轻资产模式”转变的目标，通过物业公司锻造品牌也是物业上市的原因之一。

“白银时代”改变的不仅是房企，还有消费者。在这个新的阶段，房地产市场向大牌房企集中，消费者愈加理性，对品质要求愈加提升。双重因素的作用下，房企要想在一众强者之中脱颖而出，势必要寻求突破。而物业服务就是他们找到的突破口。

房子是售前，服务是售后。优秀的售后服务不仅能弥补前期销售中的不足，更能稳定客户，让其二次消费。户外、报广、微信都不能拉动销售的时候，直接面对消费者，从消费者之中建立口碑，挖掘潜在消费能力是个相当不错的选择。

因此，拉动产品销售也是房企对物业公司的重视原因之一。至于为何要上市，就好比是将原来做幕后的拉上舞台，让其面对大众开始表演，表演得出彩了，自然赢得一票路转粉。房企的品牌软实力也在这一次次的售后服务中建立起来。

物业上市的繁荣背后还有一重原因，就是“互联网+”。人人都在讨论“互联网+”，房企也一次次拥抱“互联网+”，打造互联网金融，建立智慧社区等等。在这个过程中房企也意识到了它们最核心的资源其实是业主。

互联网+是虚的，业主才是实在的购买力，这二者连接的桥梁就是物业公司。房企想要做社区商业、做智慧社区、做房地产金融，都需要用户，而用户从哪儿来？积累多年的业主资源不就是最好的用户来源。所以房企在物业公司身上的投入不仅是对业主资源的二次挖掘，更是憋着大招待发。而这大招为何？就看各家房企下一步的谋划是什么了？

例如绿城集团今年发布的“绿粉+”APP，一直以来深耕于中高端物业开发的绿城拥有着全国高质量、高消费能力的业主，这些业主也正是“绿粉+”最值得骄傲的竞争力。

任何一个行业的翘楚都明白要增强核心竞争力，物业公司的核心竞争力又是什么呢？ “游泳池的水要干净，不能丢自行车，地上不能有烟头。”这是王石最初给万科物业定下的规矩，而这句话也道破了物业行业的核心竞争力——客户服务！

物业公司是与业主朝夕相伴的群体，保护小区内每一户业主的人生、财产安全，为他们提供美观、舒适的居住环境，及时解决业主在居住中遇到的难题、麻烦。这不正是物业存在最根本的需求吗？

所以尽管彩生活的财报漂亮得令其他房企眼红：2014年营业收入约3.89亿元，同比增长67.0%，其中增值服务虽然在收入中占比16.8%（约6500万），但毛利润也近6500万，毛利率在98.9%。

但是其最基础的物业服务是否做好了呢？“我们小区用的彩生活物业，物管主任去年给总公司上交物管费150万，管停车场的保安几个月就能买辆车了。但小区几乎每个月都有家庭被盗！”成都某花样年小区一位业主曾如此说。如果这种情况在彩生活的物业服务中泛滥下去，完全可以预见未来花样年的下场是什么。

作为与业主距离最近的物业公司，当然有权探索更好的运营模式，但在寻找的路途中，是否应该弄清楚什么才是物业公司最应该做的，最输不起的。业主是房企的灵魂，服务是物业公司的根基，为业主提供极致服务才是物业公司最应该坚持的准则。

高环

楼市记者，关注房地产行业的那些人、那些事，热衷探讨行业热门话题、焦点事件。