Managershare:房价高低,市场会自动调节,不用任何人来担心。过度的担心,其结果必然是呼吁政府调节、管控,而政府过度介入的结果,是扰乱市场机制、加剧腐败。

这两天,一篇题为《致终将被高房价抛弃的深圳》的文章,在朋友圈流传。作者对今年以来深圳房价领涨全国的现象,进行了剖析,表达了对深圳未来竞争力的担忧。

“抛弃”两个字,想必大家非常熟悉。因为在13年前,深圳也被舆论“抛弃过”。

按照那篇文章的观点,华为、万科、招商银行、中国平安都将离开深圳,深圳将衰落为一个面目平庸的中等城市。换句话说,深圳会沦为“低房价城市”。

但相映成趣的是,到了今天,深圳又被人警告“即将被抛弃”,原因是房价太高了。其实,跟深圳一样高房价的城市,还有北京、上海、厦门,广州勉强也算。那么这批高房价城市,会被抛弃吗?

笔者的看法是,房价高低,是民众用脚投票的结果。人和钱的存量和增量,决定一个城市的房价高低。

比如深圳,过去5到10年一直是中国三大人口增长中心(北京、上海、深圳)之一,也是三大资金增长中心(北京、上海、深圳)之一。而深圳又是这三大中心里环境最好、交通最好、合法住宅供应量最小的城市。所以深圳成为高房价城市,是必然的。

房价高低,市场会自动调节,不用任何人来担心。过度的担心,其结果必然是呼吁政府调节、管控,而政府过度介入的结果,是扰乱市场机制、加剧腐败。

而且,我还要反问一句,有哪个城市是因为高房价而最终衰落的吗?也许你会说香港,但香港是一个单独关税区,区区1000平方公里的面积,回旋余地小。而且,香港有没有衰落,假如衰落了是不是因为高房价,恐怕都充满争议。

以深圳为例,媒体只看到了房价半年暴涨4成,均价全国第一的事实。但他们忽略了一点:深圳违法建筑面积仍然跟合法建筑面积相当!

深圳在2011年年底,曾经对违法建筑做过一次调查,当时见报的数字是:违法建筑达到37.94 万栋,建筑面积高达4.05 亿平方米,是全市总建筑面积的49.27%。而深圳目前的人口,最高估计是2100万人。

也就是说,仅仅违法建筑(而且按照2011年存量计算)就可以给深圳每个居民提供将近20平米的住房。

移民、城中村、交易所,是成就今天深圳辉煌的三大法宝。面积庞大的城中村违建,成为天然的廉租房,为深圳降低营商成本、提高竞争力、构建多样化的社会,起到了重要作用。当然,这不是说违建“有理”,而是客观上起到的作用。

此外,深圳商品房是一个“超级小盘股”,比如2013年深圳竣工的商品房住宅的面积只有广州的28%,北京的12%,上海的10%!正在施工的商品房总面积,深圳是广州的45%,北京的29%,上海的30%。上述比例,基本上是最近10年的常态。

而深圳的真实人口,已经逼近北上广,新生儿数量,超过了北京和上海。小学生在校人数,跟北上广在一个量级(北京82万、上海80万,广州90万、深圳79万)。深圳的手机用户数,2014年超过了上海。

应该说,中国的房价,基本上是由市场决定的。当然,这里面有浓重的政府因素。比如中央政府决定了各个城市的资源、发展机遇的分配,由此带来这个城市人口和资金的增量。

地方政府是最大的土地供应商,他们希望房价稳定上涨。但城市和城市之间在人口、资金争夺上是空前激烈的,外来人口流向哪里也是自己做出的判断。

在国家给一个城市的定位不变的情况下,这个城市的生活成本上涨,自然会有人离开。但一些人的离开,可能会成为另外一些人进入的理由。

而房价,正是这些人来人往、钱来钱往综合作用的结果。你很难说房价左右了竞争力,还是竞争力决定了房价。

当然,政府可以通过房地产税、限购等办法来调节房价。但不要忘记,政府(无论中国还是美国)都是希望房价稳定上涨的,这样才能有稳定的税源。

所以,不要呼吁他们来干预,那样只会带来腐败的机会。如果你略微了解房地产行业,就知道我在说什么了。

越是在一个大的、统一市场里面,越是没有必要担心某个城市的高房价(你的抱怨和担心,只能说明你个人想捡便宜)。我们需要担心的是,房地产有没有整体性泡沫,政府有没有过度干预房地产市场,有没有人通过干预搞腐败。

此外,我们可以担心一下汇率的高估,这玩意倒真的是伤害一个国家的竞争力。你现在看起来北上深房价很贵,超过了纽约,但人民币汇率如果狠狠地贬值一下呢?

所以结论是:在一个大的、统一市场里,没有城市会死于高房价(假如有泡沫,泡沫破裂,所有的城市会齐涨齐跌,高房价城市未必在百分比上跌得最多)。反而超低的房价,意味着一个城市被抛弃了!


刘晓博,财经传媒人。“天天说钱”微信公众号(tttmoney)

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作者:刘晓博
来源:商业见地网