Managershare：照一线四个地方监控的数据看，一线城市楼市已复苏，房价进入上涨通道。

一线楼市最敏感的指标是房价，牵动全国市场的神经，更加是中央政策调整的信号。如按照一线四个地方监控的数据看，一线城市楼市已复苏，房价进入上涨通道。

一是4月北京新房成交量出现上涨，二手房单月网签量创两年来新高。4月北京新建商品住宅市场在各种托市政策的刺激下，刚性及改善性需求入市积极性提升，成交量出现上涨，而成交均价相对较为稳定。

统计显示，截至4月28日，北京纯商品住宅成交均价为29299元/平方米，环比上月上涨1.9%。新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为8307套，比3月同期上涨44.5%，扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交3206套，比3月同期上涨40.5%。比去年4月同期下降12%。

预计今年4月全月纯商品住宅成交量在3500套左右，或与2011年同期水平相近。

北京市住建委网站数据显示，截止4月25日，北京期房住宅存量为40797套，现房住宅存量41012套，这也是近一年来现房存量首次超过期房。

自2011年开始，直接取得现房销售证的项目占比开始持续保持在10%以上，2013年甚至达到过17%的高点，2014年虽有所下滑，仍然保持在12%。

而在2011年之前，直接现房销售的比重基本都在10%以下，最低在2010年仅4%。

“3.30”政策出台已“满月”，在新政刺激下，4月北京市二手住宅市场表现火热：一方面，成交量大幅增加，网签量达到两年内新高；另一方面，4月成交均价2.9%的上涨幅度也打破了此前市场维持了近半年的价格低位稳定状态，房价初现上涨态势。

统计数据显示，4月北京市二手住宅共成交17282套，环比上月同期上升58.4%，同比上升126.9%。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。

从各区域成交均价情况来看，4月各区域均有一定幅度的上涨，其中外城四区(朝阳、海淀、丰台、石景山)和近郊区(昌平、大兴、顺义、通州)成交均价分别上涨2.8%和1.9%。中心城区(东城、西城)成交均价与上月基本持平。

二是上海则呈现出“量价齐升，成交量暴涨”的井喷之势。按照金丰易居与佑威联合发布的4月份数据，上海市新建商品住宅成交面积为124.25万平方米，成交均价29422元／平米。

成交面积环比和同比暴涨（成交面积环比暴涨59.33%，同比暴涨63.21%），创下2010年以来的新高；

不仅如此，房价也出现了较大幅度的上涨（环比房价上涨5.27%，同比房价上涨13.73%。在330新政的政策刺激及开发商积极的营销动作共同作用下，成交量暴涨应该是意料之中的事，但房价不仅上涨，且环比上涨幅度达到5.27%则有些出乎意料。

4月上海楼市明显回暖。数据显示，4月，上海市新建商品住宅成交面积为124.25万平方米，环比上月上涨59.33%，比去年同期上涨63.21%，这是自2010年以来成交量最高的4月；上海的商品住宅成交均价为29422元/平方米，环比上月上涨5.27%，比去年同期上涨13.73%。

三是广州4月成交情况也较乐观。北京“我爱我家”数据显示，剔除保障房后4月北京市新建商品住宅成交面积67.33万平方米，环比增长48.04%，同比去年增长22.55%。

广州的美联物业数据显示，4月广州一手商品住宅成交套数和面积分别为6622套、77.59万平方米，环比分别上涨41.80%和48.93%，同比则分别上涨16.48%和21.73%。

深圳的4月一手商品住宅成交面积为40.52万平方米，环比下跌12.93%，同比上涨45.27%。不仅仅是一线城市，“3•30新政”的热度还在向二、三、四线城市进行蔓延。

对于二线城市而言，4月商品住宅成交也有一个明显的上升。如长春上升了31%，成都上升了7%，杭州上升了75%，这些城市成交量上升的背后，预示着市场基本面也在逐渐转变。

但三四线城市而言，新政带来的推力可能并没有那么强，如像江苏淮安，4月商品住宅成交环比跌幅为46%。

从目前态势看，一二线城市的楼市基本处于复苏的态势，政策效应比较明显；三四线城市也在复苏，但势头并没有中心城市那么强劲。

4月的成交量是在政策刺激、高库存的压力下以及一季度成交不理想需要补量等诸多因素共同作用下的结果，按惯例5月的季节性因素更有利成交。

四是4月份深圳房价涨幅为全国之首，环比上涨3.87%。如此看来此前的报道应该是错误的，上海已经超过了深圳，取代深圳成为房价涨幅的全国之首。深圳4月房价涨幅全国居首，深圳的楼市已经到了近乎癫狂的地步，抢房大战轮番上演。

五一期间，深圳一手住宅备案成交就达293套，比去年同期的49套暴增498%。而由于数据的滞后性，深圳楼市在五一期间的实际成交量远不止于此。三天假期(包含4月30日晚)，共有三个项目开盘，成交近1000套房源。

最先热起来的二手房也没有降温的迹象。4月，也就是“3•30新政”实施的第一个月，深圳的二手房成交破一万套，创下2013年3月以来的新高。目前业主反价的情况并未减少。

于是，市场上开始出现“泡沫论”，认为南山、龙华等区域的房价上涨速度过快、涨幅过大，可能会出现一定回调。

深圳市规土委官网查询发现，今年五一三天小长假期间，深圳一手住宅共备案成交293套，成交均价达到2.66万元/平方米。

而去年同期，深圳的一手住宅仅成交49套。这意味着，今年五一期间深圳的成交套数同比增长了近5倍。鉴于备案数据的滞后性，真实的成交则更为火爆。

事实上，深圳新房市场在4月下旬就已进入爆发期。根据深圳中原研究中心监测，4月，二手市场的迅速回暖及“3•30新政”利好促使开发商加快供应速度，共有24个项目开盘或加推，供应3916套共40万平方米住宅，基本恢复到正常的供应水平，尤其是4月最后一周，11个盘集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖。

根据深圳中原研究中心监测，4月深圳的二手市场再次刷新纪录，共成交10450套，环比增长48.9%，同比更是增长101.4%。

在2014年至今的这一轮上涨中，龙华地区同比涨幅高达16%，远远超出其他区域。

前海蛇口自贸区的挂牌，进一步刺激南山区域房价的上扬，业主反价20%以上已基本成普遍现象深圳中原研究中心监测的数据显示，深圳4月一手住宅成交4017套，环比下降16%，成交面积为40.5万平方米，环比下降13%。

由于国土局备案数据的滞后性，该数据基本反映春节后至3月的成交，由于前期供应量小，导致4月成交数据的下滑。尽管如此，总量仍明显高于去年平均水平。

五是4月百城房价跌幅缩小，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18961元/平方米，环比转跌为涨，小幅上涨0.12%。

100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2015年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。

从涨跌城市个数看，39个城市环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市环比持平。

与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少4个，其中涨幅在1%以上的城市有6个，较上月减少1个；

本月价格环比下跌的城市数量增加5个，其中跌幅在1%以上的城市有14个，较上月增加5个。

同比来看，全国100个城市住宅均价与2014年4月相比下跌4.46%，跌幅较上月扩大0.11个百分点。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为6932元/平方米，环比上涨0.01%，同比下跌4.85%。

另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18961元/平方米，环比转跌为涨，小幅上涨0.12%；同比继续下跌，跌幅较上月扩大0.27个百分点，至3.46%。

六是4月54城住宅签约量同比涨22.5%。中原地产研究中心发布的最新数据显示，4月全国主要的54城市合计住宅签约套数为24.177万套，环比上涨5.8%，同比上涨22.5%。

数据显示，从不同级别城市看，一线城市环比3月上涨幅度达到了14.1%，涨幅最大，二线城市涨幅也达到了7.3%。而三四线城市则并不乐观，整体市场走势出现了明显的分化趋势。

七是2015年3月份，90个重点城市的新建商品房成交量环比增长40.2%，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的城市数量从2月份的2个增加至12个。

八是2015年4月，易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1657万平方米，环比增长15.1%，同比增长30.8%。

国家统计局的全国70个城市的房价指数表明，今年3月70城房价平均环比下跌0.2%，而2月时环比下跌0.5%，也即跌幅明显收窄，而1.2%的最大跌幅出现在2014年8月。

作者谢逸枫为亚太城市房地产研究院院长