在短短半年内，楼市已经经历了三次政策提振，政策出台的密集程度与力度，远超市场预期，从2014年末至今，从松绑限贷到央行降息，再到2015年两会的政府工作报告重提支持居民改善性住房需求。

由于自2009-2014年间没有出现过支持改善性需求的提法，因此这份政府工作报告对房地产市场的表述，被认为接近放松力度最大的2009年。读懂政策语言，能更好地让投资者判断未来将出台的政策到底会让楼市走向何方。

自2001年房地产首次出现在政府工作报告中，房地产政策从最初的“培育”到随后“鼓励”“改革”，再到“高度警惕”“从严调控”，直至2014年提出“分类调控”，2015年则提出“支持”“促进”。由此，从房地产在每年政府工作报告中的表述，也可窥见房地产行业发展的历程。

在2014年的两会上，中央提出对房地产“分类调控”的指导思想，暗示库存较高的城市可自行决定是否放松调控，随后几个月，二三线城市地方政府根据当地实际情况陆续放开了限购，而一线城市虽然仍坚持限购不松绑，但限贷松绑对于买一卖一的改善型买家来说也不无裨益。但是，去年地方政府虽在救市上不遗余力，围绕取消限购、税费补贴等方面大做文章，效果却并不明显。截至目前，全国主要城市的库存量依然徘徊在高位。

虽然在今年李克强总理所作的《政府工作报告》中，关于房地产的部分只有寥寥几笔，却不难从中一窥政府拟对房地产市场进行托底的意图。

在这份报告中，与房地产领域相关的包括“稳定住房消费”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”、“收购存量房改保障房”、“推进信贷资产证券化”、“住房公积金改革”、“新土改”、“实行特大镇扩权增能试点”等七大关键词。

在稳定住房消费的总基调下，是从坚持分类指导政策、支持居民自主及改善性需求。这其中，公积金改革应该会归于支持居民自主需求的范畴。

按照媒体报道，住建部政策研究中心副主任王珏林透露“通常是两会后，由相关部委来具体落实政策。”“预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策做出相应调整，包括降低二套房贷首付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义。”而央行副行长潘功胜也在两会期间公开回应，央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计，以及对影响进行评估。很快，3月16日济南就出台二套房贷公积金贷款首付可以低至两成的政策，中央国家机关住房资金管理中心也宣布，首套房贷，个人账户余额只有1万最高都可以贷款50万，比之前最高只能贷款20万元的规定大为放松。

从去年的做法来看，很可能库存压力较高的三四线城市地方政府会进一步推出倾斜性政策尽快去库存。而在产品结构上来看，对于中低端自住产品，除了采取公积金贷款调整、信贷调整，也可能会有税费上的调整。对于中高端改善型产品，目前虽暂未见到明显的政策导向。不过总理在3月15日的记者会上曾经在回答金融时报记者时表示，“欢迎外国人在中国买房”，这个信号很可能预示着国家对房地产的管控会继续放松，除了一线城市限购松动外，也可能向海外购房者开放市场。按照房地产业内人士的判断，很可能会通过交易环节的税费提升（如台湾的豪宅税是15%、新加坡海外买家房产购置税为18%），以市场机制取代原有的行政式限购调控，比如说，一线城市的限购政策“开一扇窗户”，可能会先从中高端的改善型产品开始。

至于推进信贷资产证券化的提法，是首次见于中央政府的政府工作报告，虽然它与房地产的关联并不大，但它的推进可以解决银行盘活期限长、收益低的资产，解决目前资产负债表中期限错配的问题，比如优惠利率的首套房个人住房抵押贷款如果证券化，就可以解决银行不想贷但按政策又不得不贷的问题。

而“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”、“新土改”、“实行特大镇扩权增能试点”则是与新型城镇化相关的范畴，与从前房地产拉动GDP相比，“农民就近城镇化”的新型城镇化，很可能会成为最大内需所在。至于存量房改保障房，则可以解决部分城市库存高企的窘境，这既属于“分类调控”中三四线城市可以据此推出倾斜性政策去库存的手段，另一方面也可以加快推进城镇化。

2014年国务院提要求推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。住建部也表示，努力实现2015年基本完成林区、垦区棚户区改造任务，2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。事实上，棚改房已成为近几年拉动投资、改善民生的重点工作。2014年4月央行提供1万亿元PSL(抵押补充贷款)给国家开发银行用以发放棚改贷款，分三年发放。

比如内蒙古鄂尔多斯市于2012年底启动试点，把回购存量商品房用作城市棚户区改造安置房和保障性住房房源。2014年鄂尔多斯棚户区改造任务为9,680户，通过回购存量房安置7,666户，接近总数的80%。在湖南已有9个市、州制定了实施意见和细则，其中长沙市出台具体文件，进入实质性操作阶段。”湖南省住建厅住房保障处处长张传领向媒体透露，长沙市准备第一批从市场上回购普通商品房作为安置房，初步计划的规模是4,000套。

“新土改“的关键词下，是比去年政府工作报告中“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”的简短提法详细扩展了不少内容，包括：做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。此外，还有“通过加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。”的提法，都是在为新型城镇化指出明确的道路。

新土改带来的不仅仅是农村集体用地和宅基地的入市，而是政府希望以这样的措施来推进卫星城的崛起，“方便农民就近城镇化”。而这些镇级行政区域也会因此未来将在政策、土地及项目安排上会获得更多的倾斜，产业政策等会更有利于发展和进行招商引资，尤其是改变目前到了镇一级无土地指标可用的状况。由此推断，未来三四线城市的多元化商业地产很可能引发新一轮的招商引资热潮。

可以说，存量房改保障房，相当于“政府帮开发商去库存”，让三四线城市内部消化其库存高企的危机，而新土改则让小型卫星城在着眼长远，获得产业升级的契机，增强当地人口的消费力，改善人口净流出的现状。

综上所述，今年的政策语言将是通过信贷与分类调控的政策调整，稳定合理的住房消费，包括自住与改善需求；同时通过种种措施化解三四线城市的地产崩盘风险。不过，总理在3.15记者会上也强调，“不能说中国出现通货紧缩”，这对于希望货币政策更加宽松的人来说是个坏消息，既然没有出现通缩，那么强刺激就不太可能出现。

据此展望，2015年房地产政策暖风还会继续吹下去。在2014年二三季度地方政府纷纷救市，930“央四条”放松房贷，2014年11月至今还有一次降准、两次降息后，今年两会后应会出现有关部委出台比如支持二套房贷、降低税费等少量利好政策，地方政府各出其招救市的景象。不过中央政府仍然是以简政放权式的调控为主，是对房地产的托底而非强刺激救市。