国土部部长姜大明在3月8日下午会议入场前,主动向媒体回应日前公布的不动产权证书中“使用期限”是否意味着使得业主失去所有权?他说,不动产统一登记三月一日实施,证书有权力类别,包括住宅所有权和土地使用权,使用期限栏目是登记土地使用期限,所有权是没有期限的。“更好地保护你的不动产权,也使交易更透明。”

这其实不是啥新闻,也不需要部长再次明确,其实法律早规定的清清楚楚。大家担心的是:一旦70年的土地产权到期后,你的房子搬哪里去。

产权问题何解

随着统一不动产登记簿证全面启用,另一个问题也浮出水面:房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。

“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题,核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光对外表示,不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办,会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进,登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰,依法改革任务也会更明确”。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉则告诉记者,根据国家法律规定,房产有70年产权问题与不动产登记并不冲突,“70年后或者未来十几年,国家会有法律出台来明确房子产权,大概率情况是房子还是你的,不过估计要缴税了,根据房屋面积的大小来定”。

“其实在2007年的《物权法》中,已经规定了房屋70年产权到期之后,自动续取。也就是说,国家不会赎回房屋,它自动划分到房主的名义下。如今房屋统一登记之后,这方面更加不会有太多问题,因为个人名下的不动产通过登记已经明确,接下来在产权到期后,是免费获得还是收费获得产权,国家会根据当时的情况来决定。预计,70年后,续取房产是需要交费的。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示。

“自动续期”到底该怎么续?

就这个问题,全国人大代表刘璠特意请教了多位法律界人士。原来,根据现行法律,住宅用地的使用权期满之后,也不会收回,而是自动续期。并不像老百姓担心的那样。

但为什么仅仅一则消息就造成了公众的普遍担心?他调研发现,深层次的原因就在于土地权属相关法律的模糊不清。

目前,个人购买的商品房产权一般为70年。按照我国目前的法律政策,购房人对于所购房子拥有永久产权,尤其是物权法出台更加强了对房产的保护,但土地是国家所有,只享有使用权,也就是购房人拥有的只是土地70年的使用权。对于70年后,《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

“但是,自动续期是不是意味着购房人不需要办理任何手续?可以续期几次?每次续期多长?是无偿续还是有偿?如果是有偿续期,收费标准又是什么?”刘璠提出一长串的问号。

他告诉现代快报记者,这些是他调研时,普通百姓们提出的疑问,也是法律界人士的疑惑。“一些法律工作者跟我说,遇到这样的情况,他们也不知道该怎么处理。好在,现在咱们绝大多数房子还没到70年,但再过若干年呢?”

是否收费?

刘璠建议,依据《物权法》私有财产应得到充分保护的精神,应该明确解释个人所购城市住宅70年后的土地使用权问题,稳定民心。首先,明确住宅建设用地使用权期限届满后的续期程序以及手续;明确可续期的年数以及可续期的次数;明确续期的费用问题;明确规定续期的条件,《土地管理法》规定“为公共利益需要使用土地的,可以收回国有土地使用权”,必须明确界定“公共利益”范畴,同时明确补偿标准。

70年大限来龙去脉

20年、30年、50年或者70年,对于土地使用权这个词,大家一定都不会陌生,而人们最为熟悉的,莫过于土地使用权最高上限70年这个概念了。但是你想过没有,这个土地使用权70年上限的概念究竟怎么来的?明白了这一点,也许就能找到问题的关键所在。

追溯一下历史,你会发现这个70年其实是改革开放的产物,是那时为了经济发展的需要,作出的一个阶段性的应对之策。但谁也没有想到,这一“暂行规定”居然一直沿用至今。

然而有一个问题却始终无法得到解释,为什么是70年呢?而不是60年、90年或着100年呢?许多人都在追究这一数字出台的根据,但无论如何,都无法找到准确而权威的答案。所以不少观点认为,所谓的土地使用权“70年”时限只不过是拍脑袋想出来的,并没有特别合理的科学和法理的依据。

这么多年来,也有不少专家试图对“70年”进行解释的,但总体看来,基本都站不住脚。

比如其一,这个规定的依据当时并没有解释,出来后大家也都接受,基本没有人问过这个问题。如果没有人问就能够成为合乎逻辑的理由,岂不贻笑大方,这显然是毫无道理的。

其二,这个规定可能主要考虑的是,房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。然而我们发现,不少房子虽然历史已经超过百年,但仍然可以很好地居住,两者并没有根本的联系。

其三,这与人的寿命长度也有关系,因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右。这显然也是荒谬的,现在中国人平均期望寿命已经出现了大幅增长,那么70年的大限是否也应该修改呢?

其四,也有人认为,这也是当时借鉴香港的经验。但有专家认为,我国香港地区之所以实行批租制度,即在一定期限内(不超过99年)转让土地使用权,主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界(期限99年)得来,土地并非港英当局所有。

与此同时,另一个不容忽视的问题是,很少有购房者真正能“享受”到全部70年权益的。不少土地闲置在开发商手中多年后才开发,等你买了这样的房子之后,其土地使用年限早已大大缩水了。因为根据相关规定,住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算的。而在另一方面,长期以来对于70年土地时限的争议也从来没有间断过。有人提出为50年,也有人提出100年或者150年的,各有各的说法,从而也造成现实土地市场混乱的局面。

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作者:佚名
来源:​理财周报、中金在线综合现代快报、人民网