Managershare：由《中国企业家》杂志社主办的2014(第十三届)中国企业领袖年会于2014年12月12日-14日在中国大饭店隆重举行。万达集团董事长王健林先生出席年会，并在开幕主题演讲中首先致辞。

王健林指出，中国房地产业已经进入了“新常态”。从2013年下半年期间，房地产业进入调整期，2014年同比下滑，但2014年的状况才是征程的可持续的态势，像前两年那样卖房像卖白菜才不正常。

王健林告诫，唱空和唱多的方面，都不要对房地产业抱有任何幻想，中国房地产既不可能像最近的股市那样成为“疯牛”，也不可能崩盘。现在中国还有一个利好，那就是城市化率比较低，中国房地产企业要想转型升值，成为百年企业，就得抓住这随后的十年机会，像万科绿地那样争行业老大是没有意义的。

以下为王健林精彩观点实录：

王健林：企业领袖年会已经举办13届了，在中国能举办十几届的事情还是不多，企业领袖年会我想应该成为一个品牌，所以每届只要有时间，大家都会来参加。我讲一个跟中国经济息息相关的，房地产的事情，今天我演讲的题目叫做房地产的“新常态”。因为时间的关系我只讲三点。

第一、房地产进入“新常态”。

习近平总书记在今年提出了中国新经济进入“新常态”。我在想中国的经济进入“新常态”，当然是包括经济的方方面面，当然不是所有行业，作为中国经济当中最大的支柱产业，房地产显然也进入了“新常态”。那么，从2013年下半年开始，房地产进入了一个新的调整期。

2014年同比的销售面积，销售额都有所下滑，当然这个对照的年份，参照年份是2013年。2013年和2012年实际上是一个不太正常的年份，它对比2011年上涨将近40%，这种增长是不正常的。

随着今年交易的下降，特别是新开工的，很多人都觉得这个行业有很大风险，唱空的人越来越多。很多人觉得房地产要不行了。但是，我觉得正像我们总书记讲的“新常态”一样，我觉得房地产目前这个情况才是真正的“正常态”。从2006年以后这几年，实际上是一个非正常态的时候。在这之前接近20年的时间，这个行业希望你买地要买对，设计要合理，定价也要差不多，还得加上会吆喝，会忽悠，房子才能够卖出去。

最简单举个例子，2005年我们在国贸东边那个万达，那时候9300万，项目竣工了，都还有一栋楼没卖完。进入之后的这几年，特别是2008年4季度以后，房地产就进入了一个像前几天说的“疯牛”状态，卖房子就像卖白菜一样，这其实是不正常的。

我从业接近30年，我恰恰觉得进入2014年这个态势才是一个正常的、可持续的一个“新常态”。如果按照前几年的态势，卖房子像卖白菜，面积如同面包，这个行业几乎不需要专业技术。这是我讲的第一个观点。

第二、不要再抱有任何幻想。

第一、整体的行业，我认为整体呈现过剩。为什么讲整体呈现过剩？首先，你要看土地，全国现在地方债务超过20万亿，其中绝大部分是土地，这些土地按照现在一年四万亿剩余出来，也要好几年的时间。

第二、要看在建量和销售量，现在经过20多年房地产快速发展，土地财政这个模式现在在整个全国总体看我认为已经略微的供大于求。当然，局部可能还是供过于求，像北上广深一些城市，但是总体的我认为逐渐呈现出一个过剩的态势。

第三、不可能再有高周期，可能这个行业从事人员还有人在幻想，经过一两年调整，经济货币刺激，兴许2015年下半年，或者2015年会不会再回去，再呈现高潮，然后我手中就套现了，或者我就能再赚大钱了，有这种想法都是不切实际的。所以，我判断中国的房地产还是会继续往前走，但是不可能再呈现2012、2013年这种“疯牛”状态。

第三、房地产不会崩盘，大家不要有任何幻想。

有两个方面，第一、从业人员不要幻想钱有多好赚，还有第二个高峰期过来。同时，也就是对唱空的人来讲，也要放弃幻想，中国房地产这个行业规模很大。中国崛起就意味着力量平衡被打破，所有力量平衡被打破，都是一个共同的过程，有些人过的舒服了，有的企业份额下降，当然有一部分人希望崩盘。

所以，不要幻想中国房地产会崩盘，这个可能性是不存在的，我们杠杆率没有那么高，第二、中国有强有力的政府，也会适度的调控。再加上我们还有最大的一个利好，就是城市化率还比较低，52%点几，实际上去掉一些农民工，去掉一些没有拿到城市真正待遇的人，我估计真实的城市化率也就是40%几，所以我们还有一段时间。

第三、加快转型升级。不能再走大规模，快速的增长，过去中国房地产的普遍现象，包括万达自己，就是不断的扩大规模，不断的加快增长来获取更大利润，或者说不断的增加土地供应，增加销售，今年有两千万，明年有四千万，一个劲的增加土地供应，增加土地干什么，今年卖500亿，后面卖600亿，就是这个模式，支撑股价，或者获得一份漂亮的报表，就是不断的加大速度，我称之为叫大规模、快增长的模式。这些我个人认为，很难再转变。

随着形势的放缓，随着这个行业的难做，我认为像现在中国城镇再建一百亿平米，每年新开工15亿平米，这种模式绝对不可能持续。所以，前几天我看到媒体在热炒，绿地、万科谁会成为老大？其实我个人认为，炒作这种标题，或者谁来做这个销售，都没有多少实质的意义。销售额仅仅是一个规模的判断，它不能代表企业可持续发展的一种方向，也不代表企业利润实质性的增长。

所以，我在想，从事这个行业和准备还要从事这个行业的人都要好好想一想，绝对不能再走传统的路子。怎么弄呢？第二点就是抓住最后十年的机会转型，房地产你看一个现象，研究世界30个发达国家，包括我们近邻的台湾和香港地区。

任何一个国家的行业都很难超过半个世纪，一般就是三四十年的垄断期，城市化进程基本上70%到80%，这个行业进入瓶颈，规模开始萎缩了，行业存在一千年，五百年，但是从业人员大幅度的减少了。中国我认为，就像有人说，黄金十年过去了，还有白银十年，我不说是黄金还是白银。

我认为留给大家最后转型时期也就还有十年罢了。这个行业的从业者，可能都不希望自己的公司只活几年，十几年，都希望自己的企业成为百年企业。怎么办呢？就用最后这十年，八年的时间，还有一个瓶颈期，如果真到了城镇化70%左右，城镇化基本完成，可能机会就没有了。

中国不像美国，不像欧洲，80%，甚至90%，中国做不到，中国大量是山地，不可能把山地上的土全部抛出来。所以，在这种情况下，希望这个行业依然加快转型，包括万达旗下重要的公司叫商业地产，我们也要加快转型。

我们明年还会发布我们最新的转型的报告，怎么转？究竟这个行业向哪儿转？怎么转？那就不是我今天要说的，可能是另外一次会议演讲的主题或者内容了。由于时间关系，我就点点题，作为第一个演讲者，我要带头遵守时间，谢谢大家！