在曼哈顿的纽约大学朗格尼医学中心（Langone Medical Center）和贝尔维尤医院（Bellevue Hospital）之间，有两座灯光闪烁的大厦俯瞰东河。两座大厦均高16层，犹如灯塔般矗立在这片繁荣发展的生物科技产业密集区。

亚历山大生命科学中心（Alexandria Center for Life Science）于2010年落成，310,000平方英尺办公面积的入驻率已达到100%。礼来公司（Eli Lilly）的一个癌症业务中心和辉瑞公司（Pfizer）的一个实验室都进驻其中，辉瑞的实验室致力于探索研究人员合成的先导化合物。第二座大厦今年（2014年）1月份竣工，拥有410,000平方英尺的实验室和办公场地，目前大约有六成面积已被入驻。大名鼎鼎的瑞士罗氏公司（Roche）表示，该公司将250名临床试验专家从新泽西州的纳特利（Nutley）搬到此处，并因此让该公司与慈善机构、生物科技公司以及纽约医院达成了25项新合作。这里还有一个创业加速器、一个环保花园以及为所有这些科学家提供美食的高档餐厅。

这种汇聚运营模式可追溯到一个人，那就是今年67岁的乔尔·马库斯（Joel Marcus）。20年前，曾做过公司律师的马库斯创立了房地产投资信托亚历山大房地产股票公司（Alexandria Real Estate Equities），着眼点全部放在生物技术公司身上。“我们的理论是如果你来到一个城市集群，那么你就将参与其中。”马库斯说道。他说，“你将不会躲在自己孤立的园区里。”

这与在科技和制药领域方兴未艾的再城市化趋势非常吻合。在具有传奇色彩的贝尔实验室（Bell Labs）的带动下，20世纪大多数科技公司都选择了在郊区拥有独立的办公场所，而非栖身城市之中。1962年，贝尔实验室从曼哈顿下城撤出，搬到了新泽西州的荷尔德尔（Holmdel），在一片田园风光中独占472英亩开阔空间。现在从诺华（Novartis）到Twitter，许多公司都在城市中心设立办公室，以便形成集群效应，也便于靠近年轻的雇员。

亚历山大公司在这场运动中一马当先。在纽约的生物科技集群中，马库斯的两座大厦具有“改革推动力”，曾担任基因泰克公司（Genentech）首席科学官的洛克菲勒大学校长马克·特希尔-拉维尼（Marc Tessier-Lavigne）表示。他说：“数十年来制药公司首次在这里有了一席之地。乔尔建造的不是房地产。他所做的是打造生物科学社区。”

马库斯的房地产投资信托公司的股票因此大涨20%，涨幅是摩根士丹利资本国际房地产投资信托优选指数（MSCIREIT Preferred Index）的两倍，年营收6.79亿美元，净利润增长8%，达1.21亿美元。

这是一个漫长的历程，在2009年金融危机时险些半途而废。上世纪80年代，马库斯是生物科技行业中的一名顶尖律师，忙于美国安进公司（Amgen）和日本麒麟财团（Kirin）之间的一笔交易，在该交易中诞生了行业内第一家合资公司之一。但在1994年时，他开始着手开展一项副业，一家向生物科技公司出租办公场所的房地产公司。这个点子出自企业家杰瑞·萨达斯基（Jerry Sudarsky），并得到了诸多知名人士的支持，其中包括雅各布工程集团（Jacobs Engineering）传奇创始人乔·雅各布斯（Joe Jacobs），以及世达律师事务所（Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom）的乔·弗洛姆（Joe Flom）。

起初，马库斯一口回绝，但其他创始人不断劝他——“你其实有股创业精神”，而且除他之外大家的年龄都已不再适合创业。他最终撇下了做律师时的所有客户，开始创办亚历山大公司。马库斯很快领悟到，生物科技公司不同于其他公司。首先，它们不仅增长速度惊人，还可能瞬间凋零。1998年秋，他在圣迭戈的最大租户之一，专注糖尿病方面研究的生物科技公司Amylin遭遇挫折并决定裁员80%。马库斯让他们待到了租约期满，并说道：“我相信你们会成功。成功后，我希望你们回到这里。你们将需要这块地方。”当时身为Amylin首席执行官的乔·库克（Joe Cook）回忆道：“他真是个聪明的商人。”十年后，Amylin推出的糖尿病治疗药物艾塞那肽（Byetta）大获成功，该公司随后便与亚历山大公司签订了租约，直至2012年被百时美施贵宝公司（Bristol-Myers Squibb）以53亿美元收购。

2008年经济危机，各银行纷纷倒闭，差点把亚力山大公司（以及其他所有房地产投资信托公司）也拉下水。亚历山大的股价一落千丈，从一度最高的114美元跌到只有30美元。眼见着自己付诸毕生心血的公司将难以为继，马库斯迅速做出调整。关键一步是让评级公司——穆迪（Moody’s）和标普（Standard & Poor’s）——对公司的债券给予买入评级，这样他就能减少对银行的依赖。这要求减少账上的非收益性资产，于是他忍痛将位于加州米慎湾（Mission Bay）的一块200万平方英尺土地作价3亿美元出售给了Salesforce.com，不过这比最初的购买价还是挣了7,000万美元。

事实证明，将开发资金重新投向主要城市大学和医院附近的地块，此举拯救了马库斯。波士顿就是一个典范。过去十年，亚力山大公司将麻省理工学院周围一些几近废弃的仓库开发成生气勃勃的生物科技企业汇集地，每年租金收入高达1.506亿美元。

现在马库斯开始放眼生物科技以外的行业。最近，他与在各大城市颠覆出租车业务的Uber公司签署了协议，为它们的合资公司提供办公场所。他看到，在一个达尔文式的进化过程中，科技和生物技术公司正在竞争城市中的最佳地段，在那些科学家和创业者汇聚的中心，办公室仍然一间难求。如果马库斯的看法没错，那么未来几年亚历山大公司将会有稳定的回报，与此同时将确确实实地重塑科技产业的地貌。

译 徐笑音 校 李其奇